Du 15 mai 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02099 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DYN

Société ERILIA

C/

[U] [N]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf.

— FE délivrée à M^e L. LHUISSIER

Le 15/05/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mai 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ERILIA

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND (Avocat au Barreau de Bordeaux)

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [N]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]

[Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 2]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 08 janvier 2025, la société anonyme ERILIA a donné à bail à Monsieur [U] [N] un logement situé [Adresse 9], moyennant un loyer de 591,35 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, la société ERILIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.726,75 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2025, la société ERILIA a assigné Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués, sans délai, de Monsieur [U] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 3] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [U] [N] au paiement de la somme de 3.609,45 euros, à titre provisionnel, ainsi qu’à des indemnités d’occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période ;

— Condamner Monsieur [U] [N] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [U] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 23 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 13 mars 2026.

Lors de l’audience du 13 mars 2026, la société ERILIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.357,07 euros au 12 mars 2026 (mois de mars non inclus) et confirme le surplus des termes de sa demande initiale sauf à indiquer qu’elle s’en remet à l’appréciation du juge concernant l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la société ERILIA.

En défense, Monsieur [U] [N] comparant en personne reconnaît la dette. Il indique avoir repris le paiement des loyers et avoir commencé à rembourser sa dette locative. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 janvier 2026.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 08 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulièrement introduite.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

La société ERILIA a fait signifier à Monsieur [U] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.726,75 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 septembre 2025.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde la société ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [U] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant et a commencé le remboursement de sa dette locative par un virement de 1.182,00 euros le 14 février 2026.

Compte tenu de ses revenus estimés à 2.200,00 euros par mois, il apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, et dès lors que la société ERILIA ne s’y oppose pas, il y a lieu d’accorder à Monsieur [U] [N] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société ERILIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [U] [N].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [U] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 594,51 euros par mois, à compter du 31 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ERILIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.357,07 euros à la date du 12 mars 2026.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (484,51 + 172,55 = 657,06 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Monsieur [U] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.700,01 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 mars 2026 – échéance du mois de mars 2026 non comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [U] [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 31 mars 2026 égales au montant mensuel précité.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [U] [N].

Tenu aux dépens, [U] [N] sera également condamné à payer à la société ERILIA une indemnité que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 18 octobre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 08 janvier 2025 entre Monsieur [U] [N] et la société anonyme ERILIA relatif au logement situé [Adresse 10] [Localité 4] [Adresse 11] [Localité 5] ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à payer à la société anonyme ERILIA la somme de 4.700,01 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [U] [N] la faculté de se libérer de sa dette en 31 mensualités successives de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, les suivantes, avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

*la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

*si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

*qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [U] [N] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

*qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

*qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et de la provision sur charges, soit 594,51 euros et CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à son paiement au profit de la SA ERILIA à compter du 31 mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à payer à la société ERILIA une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes de la société anonyme ERILIA;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE