TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00569 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4GY

JUGEMENT du

10 Juillet 2025

Minute n° 25/00730

E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[V] [T]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

MELDOMYS

Copie conforme

Mme [T]

Copie dossier

Préfecture de Maine et [Localité 7]

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 10 Juillet 2025

après débats à l’audience du 24 Avril 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 7] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 6] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 4],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [B] [C], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [V] [T]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 11 février 2013, l’office public de l’habitat MAINE ET [Localité 7] HABITAT, devenu MELDOMYS a donné à bail à Mme [T] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal actualisé s’élevant à la somme de 450.79 euros , outre les provisions sur charges.

Le 25 septembre 2024 , l’office public de l’habitat MELDOMYS a fait délivrer à Mme [T] [V] un commandement de payer la somme en principal de 1.284,16 euros au titre des loyers et charges impayés lequel visait la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 19 février 2025, l’office public de l’habitat MELDOMYS a fait assigner Mme [T] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 novembre 2024, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner Mme [T] [V] à lui payer la somme de 963.59 euros au titre des loyers et charges impayés.

— d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [V] et de tout occupant de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [T] [V] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

— voir prononcer l’exécution de plein droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

À l’audience du 24 avril 2025 , l’office public de l’habitat MELDOMYS a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Il a fait savoir ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la proposition de règlement de la dette formulée par Mme [T] [V] . Le bailleur a indiqué ne pas avoir été informé par la locataire de l’existence des problèmes d’insalubrité et d’humidité évoqués à l’audience; aucune demande d’intervention n’a été formulée depuis 2021 sur le plan technique; le bailleur a indiqué que le logement était classé F selon le dpe réalisé en mars 2025 et qu’il n’y aurait donc plus d’augmentation du loyer; enfin il a précisé qu’un projet de réhabilitation énergétique était programmé pour l’année 2027.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier

Mme [T] [V] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 100.00 euros en plus du loyer courant. A l’audience elle a indiqué que son logement était classé G sur le plan energétique et présentait des problèmes d’humidité; elle indique dépenser autant d’electricité que de loyer pour obtenir à peine 17degrés de température en hiver ce qui ne pouvait pas durer raison pour laquelle elle avait cessé de payer le loyer.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’office public de l’habitat MELDOMYS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 22 février 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 7] par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date .

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause .

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’office public de l’habitat MELDOMYS que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [T] [V] , ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 25 septembre 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS .

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 novembre 2024.

L’office public de l’habitat MELDOMYS réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 23 avril 2025 mensualité de mars comprise , prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

Il résulte des déclarations de Mme [T] [V] à l’audience que celle-ci ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Mme [T] n’a produit aucune pièce pour établir l’insalubrité du logement; il lui appartiendra de présenter des réclamations écrites auprès de son bailleur et de formuler les demandes d’interventions techniques nécessaire dans son logement le cas échéant. En l’état aucune pièce ne justifie une diminution du loyer et elle n’a pas formulé de demande de dommages et intérêts pour trouble dans les conditions normales d’occupation du logement.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [T] [V] à payer à l’office public de l’habitat MELDOMYS la somme de Mille huit cent quarante trois euros et soixante cinq centimes ( 1.843,65 euros ), selon décompte en date du 23 avril 2025 mensualité de mars comprise assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement .

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des déclarations de Mme [T] [V] que la locataire a pu reprendre le paiement des loyers courants et a déjà réalisé des versements supplémentaires pour diminuer le montant de sa dette.

Sa proposition de règlement qui apparaît adaptée à sa situation permettrait de solder la dette dans les délais légaux.

Cette proposition d’apurement est acceptée par le bailleur.

Dès lors, il convient d’octroyer au locataire des délais de paiement et d’autoriser Mme [T] [V] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et Mme [T] [V] sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [T] [V] supportera la charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture.

Il convient de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONDAMNE Mme [T] [V] à payer à l’office public de l’habitat MELDOMYS la somme de Mille huit cent quarante trois euros et soixante cinq centimes ( 1.843,65) euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement .

DIT que Mme [T] [V] pourra s’acquitter de cette somme en 18 versements de 100.00 euros , le 19ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE l’acquisition au 26 novembre 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu le 11 février 2013, entre l’office public de l’habitat MELDOMYS et Mme [T] [V] , concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 8] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants, et quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [T] [V] et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 3], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le Commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne dans ce cas Mme [T] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec actualisée comme le loyer l’aurait été, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit ;

Le Greffier, Le Président,