Du 27 mars 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02164 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3EZU

,

[W], [P],, [A], [O] épouse, [P]

C/

,

[J], [C]

— Expéditions délivrées Avocat + déf.

— FE délivrée à M^e EL HAIMOUR

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur, [W], [P]

né le 05 Mai 1979 à, [Localité 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Madame, [A], [O] épouse, [P]

née le 02 Février 1983 à, [Localité 3],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Représentés tous deux par M^e M. EL HAIMOUR (Avocat au Barreau de Bordeaux) – Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIES (Avocat au Barreau de Toulouse)

DEFENDEUR :

Monsieur, [J], [C],

[Adresse 3], [Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte conclu sous signature électronique du 2 janvier 2025, Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] ont donné à bail à Monsieur, [J], [C] un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 6] à, [Localité 5], moyennant un loyer de 865 euros par mois, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] ont fait signifier le 8 juillet 2025 à Monsieur, [C] un commandement de payer la somme de 3538 euros au titre des loyers impayés en se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 21 octobre 2025, Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] ont fait assigner Monsieur, [C] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire figurant au contrat de location,

— ordonner l’expulsion du locataire,

— le condamner au paiement de loyers à hauteur d’une somme provisionnelle de 5773,50 euros et d’indemnités d’occupation égales à 884,50 euros révisables

— outre une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 janvier 2026.

Lors des débats, Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P], régulièrement représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5454 euros au 20 janvier 2026 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement sollicités par leur locataire.

Il est renvoyé à l’assignation des demandeurs soutenue oralement à l’audience par Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P], pour l’exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

En défense, Monsieur, [C], comparant en personne, soutient que la dette locative s’élève désormais à 4500 euros en suite d’un virement de 1000 euros réalisé le 24 décembre 2025 . Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler sa dette en mensualités de 200 euros en sus du loyer courant et détaille sa situation actuelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL

— Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l‘audience.

Monsieur et Madame, [P] ont par ailleurs signalé l’impayé de loyers à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (la CCAPEX) le 9 juillet 2025, en application de l’article 24 I de la loi précitée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur, [C] le 8 juillet 2025, pour la somme en principal de 3538 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 août 2025.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT:

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur et Madame, [P] le bail conclu avec Monsieur, [C], le contrat MRH assurance habitation ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que ce dernier reste devoir au titre de la dette de loyers, charges locatives, assurance habitation et indemnités d’occupation, la somme de 5454 euros à la date du 20 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 inclus).

Monsieur, [C] soutient ne devoir que la somme de 4500 euros mais n’en justifie pas. Le virement de 1000 euros dont il se prévaut a déjà été déduit de la créance locative (virement du 24 décembre 2025).

Il doit dès lors être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme non contestable de 5454 euros arrêtée au 20 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, correspondant à une dette de loyers, charges locatives,assurance habitation et indemnités d‘occupation. S’agissant d’une provision, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort du décompte locatif que Monsieur, [C] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur, [C] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à la somme sollicitée à ce titre par les bailleurs de 892,50 euros, payable à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur, [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur, [C] sera condamné à payer à Monsieur et Madame, [P] une somme que l’équité commande de fixer à 300 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 2 janvier 2025 liant Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] à Monsieur, [J], [C] concernant le bien à usage d’habitation situé, [Adresse 6] à, [Localité 7];

CONDAMNONS Monsieur, [J], [C] à payer à Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] la somme de 5.454 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, assurance habitation et indemnités d’occupation dus à la date du 20 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur, [J], [C] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur, [J], [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur, [J], [C] sera tenu de payer à Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 892,50 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur, [J], [C] à payer à Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [J], [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur, [W], [P] et Madame, [G], [O] épouse, [P] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE