TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00865 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTGF

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ALPHA SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Perrine BAILLIEZ, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CLAMED

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e François VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 02 Septembre 2025

ORDONNANCE du 30 Septembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 17 mai 2018, la S.A.R.L. Alpha Services a mis à bail au profit de la S.A.R.L. Clamed une parcelle de terrain cadastrée section XA n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], située au sein de la [Adresse 10] à [Localité 8] (Nord) à compter du 17 mai 2018. Conclu pour une durée de neuf années, le bail a notamment fixé un loyer annuel de 15 000 euros.

Suite à des impayés, la société Alpha Services a fait signifier à la société Clamed le 21 octobre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 30 mai 2025, la société Alpha Services a fait assigner la société Clamed devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner la défenderesse à payer diverses sommes au titre du bail commercial.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience le 17 juin 2025. Après un renvoi ordonné sur la demande des parties, l’affaire a été retenue le 2 septembre 2025.

Représentée, la société Alpha Services, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2025, notamment de :

— débouter la société Clamed de ses demandes,

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire figurant au bail ayant lié les parties,

— ordonner l’expulsion de la société Clamed ainsi que de tous occupants de son chef de la parcelle de terrain située [Adresse 6], cadastrée sous les numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la section XA à [Localité 9], avec, en cas de besoin, le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— autoriser la société Alpha Services à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux,

— condamner la société Clamed à lui régler une provision de 23 495,06 euros,

— l’autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie,

— condamner la société Clamed à lui payer une astreinte de 500 euros par jour de retard en cas de maintien dans les lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Clamed à lui payer une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent jusqu’à la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Clamed au paiement d’une indemnité journalière d’occupation fixée forfaitairement à 6% du montant du dernier loyer trimestriel révisé à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Clamed à lui payer 3 500 euros par application du bail et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Clamed aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement.

Lors de l’audience, la société Alpha Services indique que le montant actualisé de l’arriéré de loyer s’élève à 25 154,04 euros et qu’elle maintient sa demande de résiliation du bail même si la dette venait à être payée.

De son côté, la société Clamed, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment de :

— rejeter les demandes de la société Alpha Services,

— prendre acte que la société Clamed a remis à la société Alpha Services un chèque de 25.154,04 euros correspondant au montant de sa dette à son égard,

— prendre acte que la société Clamed est à jour de ses obligations au titre du bail à l’égard de la demanderesse sous réserve du bon encaissement du chèque,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— laisser aux parties la charge des frais qu’elle a engagés.

Sur accord des parties, la société Clamed a été autorisée à verser aux débats une pièce afin de justifier du bon encaissement du chèque évoqué dans ses écritures au plus tard le 15 septembre 2025, date à laquelle aucun document n’était parvenu au greffe de la juridiction à ce titre.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 21 octobre 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 21 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. Clamed de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.R.L. Clamed occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.R.L. Clamed. Il convient de fixer, à compter du 22 novembre 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.A.R.L. Alpha Services sollicite la condamnation de la société défenderesse à payer une provision de 25 154,04 euros au titre de l’arriéré de loyer. La défenderesse indique avoir réglé le solde de la dette.

En l’espèce, alors qu’elle se reconnaît redevable du montant réclamé, la société Clamed n’a pas produit d’éléments objectifs concernant la réalité d’un paiement libératoire dudit montant.

Par conséquent, sans que cela soit sérieusement contestable, il convient de condamner la société Clamed à verser une provision de 25 154,04 euros au titre de l’arriéré arrêté au 2 septembre 2025.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La S.A.R.L. Alpha Services sollicite la condamnation de la défenderesse à payer une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent jusqu’à la signification de l’ordonnance à intervenir et une indemnité journalière d’occupation fixée forfaitairement à 6 % du montant du dernier loyer trimestriel révisé à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. La demanderesse demande également la conservation du dépôt de garantie.

La multitude et l’importance de pénalités réclamées caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

En outre, le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie comme le sollicite la demanderesse en réclamant de conserver le montant versé par le preneur à ce titre.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé à ce titre.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

La société Clamed explique qu’elle a versé 1 300 euros lors de la signification du commandement de payer et que le chèque a été encaissé, soldant la dette. Elle expose que son crédit de 220 000 euros arrive à échéance en octobre 2025 et qu’elle justifie des capacités financières pour assumer le montant du loyer et des charges pour la parcelle louée à Alpha Services.

La S.A.R.L. Alpha Services s’oppose à la demande de suspension au motif que la société défenderesse n’a pas respecté son engagement à régler 1 300 euros par mois en sus des loyers et charges courantes jusqu’à extinction de sa dette par courrier du 8 novembre 2024, la dette ne faisant que s’aggraver jusqu’à 23 289, 07 euros au 25 août 2025. La S.A.R.L. Alpha Services allègue que la défenderesse n’est pas en capacité en sus de ses échéances trimestrielles, de s’acquitter des échéances de la dette.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Clamed verse aux débats un document édité le 9 mars 2022 intitulé tableau d’amortissement. Aucun élément récent ne vient étayer que les échéances y figurant ont été payées avec diligence. L’arriéré en cause représente plus d’une année de loyers et a continué à augmenter malgré l’engagement pris en novembre 2024 par la défenderesse d’honorer son règlement. Aucun élément concernant la situation financière de la société Clamed n’est fourni de nature à étayer de façon objective l’existence d’une capacité à apurer l’arriéré en sus du paiement des loyers et charges courants. Toutefois, les locaux en cause sont le siège de l’activité de la défenderesse qui a procédé à un investissement de 220 000 euros en matériel afin de l’exercer.

Au 15 septembre 2025, aucun document n’a été communiqué au greffe en cours de délibéré suite à l’autorisation sur laquelle les parties s’étaient accordées.

En conclusions, la société Clamed ne fournit pas d’éléments suffisants pour démontrer qu’elle serait désormais en mesure d’honorer avec régularité le versement de loyers et charges après avoir manqué de façon prolongée à cette obligation résultant du lien d’obligation entre les parties.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, la S.A.R.L. Clamed qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 21 octobre 2021.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.R.L. Clamed à payer à la défenderesse 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.R.L. Alpha Services et la S.A.R.L. Clamed concernant les locaux situés la parcelle de terrain cadastrée section XA n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 11] à [Localité 8] (Nord) depuis le 21 novembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. Clamed et de tout occupant de son chef des lieux situés sur la parcelle de terrain cadastrée section XA n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 11] à [Localité 8] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.A.R.L. Alpha Services à solliciter le concours de la force publique et celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 22 novembre 2024, à la charge de la S.A.R.L. Clamed, le paiement à la S.A.R.L Alpha Services d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.R.L. Clamed à payer à la S.A.R.L. Alpha Services chaque mois, au plus tard le dixième jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. Clamed à verser à la S.A.R.L. Alpha Services une provision de 25 154,04 euros (vingt-cinq mille cent cinquante-quatre euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 2 septembre 2025 ;

Rejette la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire ;

Rejette la demande de délai de grâce ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la S.A.R.L. Clamed aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 ;

Condamne la S.A.R.L. Clamed à payer à la S.A.R.L. Alpha Services 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE