Du 15 mai 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00199 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3ODT

[A] [T]

C/

[U] [V]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf.

— FE délivrée à M^e N. MUNCK

Le 15/05/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mai 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [A] [T]

née le 29 Mai 1956 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître J. GAILLARD (Avocat au Barreau de Bordeaux) – M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK (Avocat au Barreau de Toulouse)

DEFENDERESSE :

Madame [U] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Janvier 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date des 13 et 17 juin 2024 à effet du 17 juin 2024, Mme [A] [T] a donné à bail à Mme [U] [V] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer de 445 euros charges comprises, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°14 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 48 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Mme [A] [T] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.232,83 euros au titre du bail d’habitation et 321,02 euros au titre de l’emplacement de stationnement, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026, Mme [A] [T] a assigné Mme [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 mars 2026 aux fins de voir:

— Constater que le bail relatif à l’appartement liant Mme [A] [T] à Mme [U] [V] est résilié depuis le 25 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;

— Constater que le bail relatif au parking liant Mme [A] [T] à Mme [U] [V] est résilié depuis le 14 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef des lieux, appartement et parking situés [Adresse 4] à [Localité 5] avec si besoin le concours de la force publique ;

— Condamner la défenderesse à payer à Mme [A] [T] la somme provisionnelle de 1.593 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre du logement, dus au mois de janvier 2026 ;

— Condamner la défenderesse à payer à Mme [A] [T] la somme provisionnelle de 257,37 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre du parking, dus au mois de janvier 2026 ;

— Condamner Mme [U] [V] au paiement de deux indemnités d’occupation mensuelle au titre de l’occupation de l’appartement et au titre de l’occupation du parking, fixées au montant des loyers et des charges locatives, révisable selon les dispositions contractuelles, augmenté de la régularisation des charges dûment justifiée, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Mme [U] [V] à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [U] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa notification à la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’affaire a été débattue à l’audience du 13 mars 2026.

Lors de l’audience du 13 mars 2026, Mme [A] [T], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève au 03 mars 2026, à la somme de 1.142,83 euros concernant le bail d’habitation et 55,22 euros concernant l’emplacement de stationnement. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Mme [A] [T].

En défense, Mme [U] [V], comparante en personne, expose qu’elle reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant, dont 80 euros pour le bail d’habitation et 20 euros pour l’emplacement de stationnement.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 mars 2026.

Mme [A] [T] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 octobre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

* Sur la résiliation des contrats de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et applicables au bail portant sur le logement, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1228 du Code civil applicable au bail portant sur l’emplacement de stationnement, les parties ayant expressément prévu que ce bail serait soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du code civil, dispose que le juge peut constater la résolution du contrat en accordant un délai au débiteur.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette. Quant au bail relatif à l’emplacement de stationnement, il prévoit un délai d’un mois pour régulariser la dette.

Mme [A] [T] a fait signifier à Mme [U] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.232,83 euros au titre de l’arriéré locatif de l’appartement et 321,02 euros au titre de l’arriéré pour l’emplacement de stationnement n°14, suivant exploit du 14 octobre 2025.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement ni dans le délai de six semaines ni dans le délai d’un mois.

Ce défaut de régularisation fonde Mme [A] [T] à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 25 novembre 2025 pour le bail d’habitation et le 15 novembre 2025 pour l’emplacement de stationnement, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Il ressort du décompte locatif et des pièces versées aux débats par la défenderesse, que Mme [U] [V] a repris le paiement intégral des loyers courants et apparaît en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, il y a lieu d’accorder à Mme [U] [V] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant les clauses de résiliation des baux.

En cas de non-respect de ce moratoire, Mme [A] [T] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [U] [V].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [U] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 450,17 euros par mois pour le bail d’habitation et 48,67 euros par mois pour l’emplacement de stationnement, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Mme [A] [T] produit les contrats de bail et un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.142,83 euros pour le bail d’habitation et 55,22 euros pour l’emplacement de stationnement à la date du 03 mars 2026.

La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Mme [U] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.142,83 euros pour le bail d’habitation et 55,22 euros pour l’emplacement de stationnement à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 03 mars 2026 – échéance du mois de mars 2026 comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [U] [V] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, au paiement des indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2026 égales au montant mensuel précité.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Mme [U] [V].

Tenue aux dépens, Mme [U] [V] sera également condamnée à payer à Mme [A] [T] une indemnité que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS respectivement à la date du 25 novembre 2025 et du 15 novembre 2025 l’acquisition des clauses de résiliation insérées aux contrats de bail des 13 et 17 juin 2024 à effet du 17 juin 2024 entre Mme [A] [T] et Mme [U] [V], relatifs au logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] et à l’emplacement de stationnement n°14 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Mme [U] [V] à payer à Mme [A] [T] la somme de 1.142,83 euros pour le bail d’habitation et de 55,22 euros pour l’emplacement de stationnement à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 03 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Mme [U] [V] la faculté de se libérer de sa dette en 12 mensualités successives de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, les suivantes, avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets des clauses de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, les clauses de résiliation des baux seront réputées n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, les clauses de résiliation reprendront leur plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Mme [U] [V] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 450,17 euros par mois pour le bail d’habitation et 48,67 euros par mois pour l’emplacement de stationnement et CONDAMNONS Mme [U] [V] à son paiement à Mme [A] [T] à compter du 1er avril 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [U] [V] à payer à Mme [A] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa notification à la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes formées par Mme [A] [T] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE