TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2U2J

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 15 Janvier 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.C.I. ECODOME

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Didier SAILLAN, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de M^me Virginie CABA, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 19 Mars 2026

à : Avocats

Expédition le : 19 Mars 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI ECODOME est propriétaire de la parcelle cadastrée section EN n°[Cadastre 1] située [Adresse 3] sur le territoire de la commune de Mérignac, d’une surface de 776 m².

Cette parcelle, issue de la parcelle EN n°[Cadastre 2] également propriété de la SCI ECODOME, est en nature de terrain d’agrément.

Par arrêté du 21 mars 2024, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 4] METROPOLE, les travaux de réaménagement de voiries permettant l’amélioration de la vitesse commerciale d’une ligne de transport en commun sur l'[Adresse 4] (du giratoire de [Adresse 5] au giratoire des Girondins) à [Localité 5].

Par mémoire valant offre daté du 21 juillet 2025, notifié à la SCI ECODOME et reçu au greffe le jour même, BORDEAUX METROPOLE a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de voir fixer l’indemnisation pour l’expropriation du bien appartenant à la SCI ECODOME à la somme de 57 950 euros toutes indenmités confondues, soit 23 300 euros au titre de l’indemnité principale en valeur libre, 3 330 euros au titre de l’indemnité de remploi, 15 000 euros au titre de l’indemnité pour perte d’arbres et 16 320 euros au titre de l’indemnité pour reconstitution des deux cabanons et dire qu’elle prendra en charge les démolitions et arrachages, la reconstruction d’une clôture et la réinstallation d’un portail ainsi que la restitution de la haie végétale et les éventuels déplacements de compteurs.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 17 octobre 2025, s’est déroulé le 21 novembre 2025 en présence du représentant de BORDEAUX METROPOLE et de son conseil, du commissaire du gouvernement et du représentant de la SCI ECODOME et son conseil.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié le 12 janvier 2026, [Localité 1] réitère ses demandes initiales.

Elle soutient que la parcelle EN [Cadastre 1], de forme rectangulaire et d’une profondeur d’environ 10 mètres depuis la route, est en nature de terrain d’agrément pour partie enherbé et arborée, comprenant une clôture en béton, un portail ainsi qu’une haie et des arbres et deux abris en mauvais état (dont un comprenant prétendument un puit) ; qu’elle est classée en zone UM 38*[Immatriculation 1] PLU 3.1 de [Localité 4] Métropole correspondant aux tissus urbains en lisière ou isolés en zones naturelles ou agricoles dans laquelle les constructions sont très contraintes, est incluse au sein du périmètre du droit de préemption urbain et est grevée d’un emplacement réservé voirie primaire : P [Cadastre 3] visant à l’élagissement de l'[Adresse 4], ainsi que d’une protection CS rn Préservation des resssources naturelles ; que le PLU de [Localité 4] Métropole qui délimite la zone UM 38*[Immatriculation 1] a été approuvé le 2 février 2024 dans le cadre de la 11ème modification du PLU, devenue opposable le 27 mars 2024, cette date constituant la date de référence ; que le bien est desservi par les réseaux publics et revêt la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; que l’emprise expropriée est marquée par un environnement sonore de par le trafic routier de l'[Adresse 4] et la proximité de couloirs aériens de l’aéroport [Localité 4]-[Localité 5] étant située en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport ; que le rapport d’expertise BLB produit par l’expropriée doit être écarté dès lors qu’il ne comporte aucun terme de comparaison ni aucune référence de publication et que la conclusion du commissaire du gouvernement doit également être écartée dès lors que neuf de ses dix termes de comparaison ne peuvent être retenus (taille, localisation ou zonage non comparable) et que le seul terme de comparaison qui peut être retenu (n°8) concerne une cession intervenue au prix de 30 euros/m² ; que son offre à hauteur de 30 euros/m², justifiée par 10 termes de comparaison, est satisfactoire ; que le système d’arrosage n’a pas pu être constaté lors du transport sur les lieux de sorte qu’aucune somme ne saurait être allouée de ce chef.

Par des conclusions reçues le 4 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation totale au titre de la dépossession à hauteur de 65 874 euros, soit 58 976 euros au titre de l’indemnité principale (valorisation à 76 euros/m²) et 6 898 euros au titre de l’indemnité de remploi, outre indemnités accessoires pour frais liés au transfert de propriété concernant le portail, la clôture, les deux cabanons et la perte d’arbres sur présentation de devis ou factures.

Il propose d’évaluer la parcelle, issue de la division cadastrale de la parcelle d’origine EN [Cadastre 2] d’une contenance de 8 642 m², au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation, à savoir un terrain à bâtir encombré de constructions, de retenir comme date de référence le 27 mai 2024, date d’opposabilité aux tiers de la mise en compatibilité du 21 mars 2024 du PLU de [Localité 4] Métropole et de déterminer la valeur du bien, sans prise en compte de la situation d’emplacement réservé conformément aux dispositions de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, par comparaison avec des cessions de biens de nature et d’implantation comparables à celles de la parcelle mère, cédés dans un délai rapproché soit des terrains nus constructibles, situés sur la commune de [Localité 5] et dans la métropole bordelaise, en zone du PLU présentant les mêmes contraintes d’urbanisme, avec une extension de la recherche à des zonages du PLU possédant les mêmes caractéristiques compte-tenu de la difficulté de trouver des termes de comparaison situés dans la zone UM38 du PLU, dont il ressort un prix médian de 80 euros/m², auquel il y a lieu d’appliquer un abattement de 5% en raison de l’encombrement de l’unité foncière à laquelle se rattache l’emprise.

Suivant mémoire notifié le 3 décembre 2025, la SCI ECODOME demande de voir fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme de 329 122 euros avec application de la TVA pour les postes concernés, soit 220 000 euros au titre de la valeur de la parcelle expropriée, 23 000 euros au titre de l’indemnité de remploi, 15 000 euros HT au titre des frais de remise en état de la haie végétale, 24 000 euros HT au titre des frais de remise en état de la clôture en béton, 10 000 euros HT au titre des frais de remise en état du portail, 19 000 euros HT au titre des frais de reconstruction des cabanons et 18 122 euros HT au titre des frais de forage et d’installation d’un groupe de pompage, TVA en sus pour les frais ou indemnités qui y sont assujettis, avant-dire droit ordonner au commissaire du gouvernement de produire l’intégralité des termes de comparaison existants, sans sélection, à défaut et en tant que de besoin ordonner une mesure d’instruction afin d’évaluer l’indemnité d’expropriation à la date du jugement à intervenir en tenant compte de sa consistance à la date de référence et condamner BORDEAUX METROPOLE à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’expropriation.

Elle fait valoir qu’aux termes du rapport d’expertise du cabinet BLB EXPERTS ASSOCIES daté du 4 février 2025, compte-tenu de la situation du bien sur la commune de [Localité 5], dans un secteur mixte, de ses caractéristiques (clôturé en façade principale par un mur en béton de 2,5 mètres de hauteur, d’une haie végétalisée ainsi que d’un portail automatique, complanté de nombreux arbres anciens, d’essences variées, irrigué par un système d’arrosage automatique enterré, édifié de deux cabanons servant d’abris de jardin dont un abrite un puits avec captation d’eau pour l’irrigation, d’un poteau électrique et d’un transformateur électrique privé, équipé de raccordements aux réseaux d’eau et d’électricité), de son classement en zone UM38*[Immatriculation 1] correspondant aux tissus urbains en lisière ou isolés en zones naturelles ou agricoles et sa situation au sein d’un secteur de préservation des ressources naturelles (CS) et de l’analyse du marché réalisée à partir de transactions intervenues pour des terrains sur la commune, dans le même zonage ou avec la même contrainte concernant la préservation des ressources naturelles(CS), la parcelle expropriée doit être valorisée à 280 euros/m² ; que les frais de remise en état de la haie végétale, de la clôture en béton, du portail, de reconstruction des cabanons et de réalisation d’un forage et de raccordement d’un groupe de pompage dans le forage sont évalués sur la base de devis, main d’œuvre et pose comprise ; que l’offre indemnitaire du commissaire du gouvernement concernant les indemnités accessoires “ sur présentation de devis ou factures ”, reposant sur une condition potestative, doit être rejetée et que les éléments de comparaison sélectionnés et produits par le commissaire du gouvernement doivent être écartés car non intrinsèquement similaires puisque correspondant à des alignements de voirie avec des très petites surfaces s’agissant de ceux situés sur la commune de [Localité 5] et à des terrains enclavés non constructibles s’agissant de ceux situés sur la commune de [Localité 6], alors qu’il existait d’autres références beaucoup plus comparables dans le secteur.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’étant pas encore intervenue, il y a lieu de se placer à la date de la présente décision pour apprécier la consistance du bien exproprié, qui est identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

La parcelle cadastrée section EN n°[Cadastre 1], d’une surface de 776 m², est une parcelle de terre de forme rectangulaire située le long de l'[Adresse 4], voie de circulation automobile très passante, dont elle est séparée par une clôture avec portail à commande électrique et une haie végétale, en zone D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport, sur la commune de [Localité 5].

Elle est issue de la division cadastrale de la parcelle EN n°[Cadastre 2] d’une superficie initiale de 8 642 m², elle-même en nature de terrain à bâtir supportant une maison individuelle, piscine et dépendances.

Elle est en nature de jardin d’agrément enherbée avec arbres et sapins, traversé par la voie d’accès engravillonnée à la maison située sur la parcelle EN n°[Cadastre 4] depuis le portail et supporte un poteau et un transformateur EDF ainsi que deux cabanons sur dalles béton dont l’un abrite un système de pompage d’eau souterraine.

Sur la situation locative du bien exproprié

La parcelle est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L.213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L.213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

La parcelle EN n°[Cadastre 1] est classée en zone UM38*[Immatriculation 1] du Plan Local d’Urbanisme de [Localité 4] Métropole correspondant aux tissus urbains en lisière ou isolés en zones naturelles ou agricoles.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date d’opposabilité aux tiers de la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024.

A cette date, il n’est pas contesté que la parcelle expropriée revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les indemnités

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

. l’indemnité principale

Par application des articles L.322-1 à L.322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

La parcelle EN n°[Cadastre 1], issue du découpage de la parcelle d’origine EN n°[Cadastre 2] opéré pour les besoins de l’opération, doit être regardée comme constituant une emprise extraite d’un terrain à bâtir encombré de constructions et non comme une simple bande de terrain.

Il y a donc lieu de l’évaluer selon les caractéristiques de la parcelle d’origine EN n°[Cadastre 2] et non selon ses caractéristiques individuelles, en utilisant la méthode par comparaison avec des biens de nature et d’implantation comparables à celles de la parcelle mère EN n°[Cadastre 2], cédés dans un délai rapproché, avec application d’un abattement pour encombrement.

Les termes de comparaison proposés par [Localité 4] METROPOLE n°1 à 4 datent de 2018 et 2019, n°5 et 6 concernent des parcelles issues de parcelles d’origine de petite superficie (675 m² et 300 m²) et n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] concernent des biens partiellement situés en zone NG.

Trop anciens ou non comparables à la zone UM38*[Immatriculation 1] ou à la parcelle EN n°[Cadastre 2], ils doivent être écartés.

De même, les jugements rendus par la juridiction de l’expropriation contre les consorts [W], [K] et [M], invoqués par [Localité 1] concernent des parcelles issues de parcelles d’origine de petite superficie ou des parcelles de très petite surface (675 m², 1 m², 22 m²) et des parcelles classées en zone Ng du PLU, non comparable à la parcelle expropriée.

Le rapport d’expertise du cabinet BLB, sur lequel la SCI ECODOME fonde sa demande, procède à une étude de marché sur la base de 15 transations comme éléments de comparaison, sans les références de publication et qui concernent pour 14 d’entre eux des biens situés dans des zonages du PLU qui ne sont pas comparables à la zone UM38 et pour le quinzième une maison avec un terrain d’agrément, non comparable à la parcelle expropriée qui est un terrain d’agrément issu d’une parcelle encombrée d’une plus grande superficie.

Il sera écarté.

Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont relatifs, compte tenu de la difficulté de trouver des termes de comparaison situés dans la zone UM38 du PLU, à proximité sur la commune de [Localité 5] et dans un délai rapproché, à une cession en novembre 2021 d’une parcelle à [Localité 5] en zone UM38-5 à 30 euros/m² (terme de comparaison n°8 de [Localité 4] Métropole), deux cessions en février 2022 de parcelles à [Localité 6] en zone UM29 dont le potentiel de constructibilité est similaire au zonage UM38 à 174 euros/m² et 20 euros/m² et une cession en juillet 2024 d’une parcelle à [Localité 7] en zone UM29 à 136 euros/m², dont il ressort une valeur moyenne de 90 euros/m² pour une valeur médiane de 83 euros/m².

S’agissant des cessions intervenues à [Localité 6], si elles concernent des biens de nature et d’implantation comparables à celles de la parcelle EN n°[Cadastre 1], elles en sont très éloignées géographiquement et ne peuvent à ce titre être retenues.

A l’inverse, les cessions de [Localité 5] et d'[Localité 7] concernent des biens de nature et d’implantation comparables et proches de la parcelle EN n°[Cadastre 1]. Ces termes de comparaison doivent être retenus.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir, pour l’évaluation de la parcelle expropriée, la valeur moyenne des deux termes de comparaison pertinents proposés par le commissaire du gouvernement soit 83 euros/m², sur laquelle il convient d’appliquer un abattement pour encombrement du fait des constructions supportées par la parcelle mère, à hauteur de 5% de la valeur de référence du fait de l’ensombrement très faible (3,88%).

Il y a donc lieu de retenir le prix de 79 euros/m², soit 61 304 euros pour 776 m², de sorte que l’indemnité principale sera fixée à la somme de 61 304 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :

5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

10 000 euros x 15 % = 1 500 euros

46 304 euros x 10 % = 4 630 euros

soit la somme totale de 7 130 euros.

Sur les indemnités accessoires

L’indemnité pour perte d’arbres sera fixée à la somme non contestée par la SCI ECODOME de 15 000 euros.

L’indemnité pour la reconstruction des deux cabanons sera, au vu du devis Direct Ouverture 33 produit par la SCI ECODOME et de l’analyse de la société SCE, fixée à la somme moyenne de ces deux évaluations soit 19 438 euros (16 198 euros HT + TVA 20%).

La SCI ECODOME sera privée, du fait de l’expropriation, du système de pompage de l’eau souterraine qui se trouve dans un des cabanons. Il y a lieu de lui allouer une indemnité pour la réalisation d’un nouveau forage sur sa parcelle EN n°[Cadastre 4] et pour l’installation et le raccordement d’un groupe de pompage qui sera fixée, au vu des devis CERDAN FORAGES de 12 806 euros et 8 939 euros qu’elle produit et compte tenu de l’application d’un abattement de 14% sur ces montants en l’absence de devis concurrent, à la somme de 21 745 – 14% = 18 700 euros.

[Localité 1] propose de prendre en charge les démolitions et arrachages, la dépose du transformateur électrique, la reconstruction d’une clôture et la réinstallation d’un portail, la restitution de la haie végétale et les éventuels déplacements de compteurs.

La SCI ECODOME sollicite la prise en charge par BORDEAUX METROPOLE du déplacement du poteau électrique et du transformateur, à ses frais et réclame une indemnité au titre des frais de remise en état de la haie végétale, de la clôture en béton et du portail.

Il convient de lui allouer une indemnité au titre de la restitution des fonctionnalités qu’elle n’accepte pas en nature de la part de [Localité 1].

Au vu des devis Direct Ouverture 33 et [V] [F] Verts qu’elle produit et de l’analyse de la société SCE, l’indemnité pour la reconstruction d’une clôture béton sera fixée à 23 573 euros (19 644 euros HT + TVA 20%), l’indemnité pour la réinstallation d’un portail sera fixée à 7 952 euros (6 627 euros + TVA 20%) et l’indemnité pour la reconstitution d’une haie végétale, hors système d’arrosage enterré qui n’est pas justifié, sera fixée à 13 338 euros (11 115 euros + TVA 20%).

[Localité 1] prendra en charge les démolitions et arrachages, le déplacement du poteau électrique et du transformateur et les éventuels déplacements de compteurs.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 4] METROPOLE supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances du litige, il n’apparaît pas inéquitable de condamner BORDEAUX METROPOLE à payer à la SCI ECODOME une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à la SCI ECODOME pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section EN n°[Cadastre 1] située [Adresse 3] sur le territoire de la commune de Mérignac, d’une contenance cadastrale totale de 776 m², aux sommes suivantes :

. 61 304 euros au titre de l’indemnité principale,

. 7 130 euros au titre de l’indemnité de remploi,

. 98 001 euros au titre des indemnités accessoires ;

DIT que [Localité 1] prendra en charge les démolitions et arrachages, le déplacement du poteau électrique et du transformateur et les éventuels déplacements de compteurs ;

CONDAMNE BORDEAUX METROPOLE à payer à la SCI ECODOME la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ECODOME pour le surplus ;

CONDAMNE [Localité 1] aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE, Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation