Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00044 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3ITD

[K], [Q] [F], [I] [Y] épouse [F]

C/

[W] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [K], [Q] [F]

né le 12 Avril 1949 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [I] [Y] épouse [F]

née le 18 Juillet 1950 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [A]

né le 05 Décembre 1952 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 avril 1999, les époux [K] [F] et [I] [F] née [Y] ont consenti un bail d’habitation à M. [W] [A] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 292,93 euros et d’une provision pour charges de 62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1280,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [A] le 30 octobre 2024.

Par assignation du 5 décembre 2025, les époux [K] [F] et [I] [F] née [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux

1452,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 0001, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, les époux [K] [F] et [I] [F] née [Y] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Les époux [K] [F] et [I] [F] née [Y] considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils déclarent que la dette est constituée d’un reliquat de charges pour lequel ils déposent les relevés correspondant.

M. [W] [A] expose qu’il a régulièrement réglé le loyer et ce qu’il devait, mais conteste les régulations des charges pratiquées par le bailleur. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [A] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [K] [F] et [I] [F] née [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est de principe qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, hormis une contestation sérieuse pouvant laisser supposer que les conditions de fond de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 octobre 2024.

Or, M. [W] [A] conteste les sommes qui lui sont réclamées et notamment le calcul des charges dont se prévaut le bailleur.

Des historiques de compte produit, il apparaît qu’après déduction des frais de procédure (135,21 euros), le solde locatif est débiteur de 1 168,15 euros.

Il apparaît ensuite plusieurs régularisations de charge, prélevées le 1er mai 2024 pour la période de février 2021 à janvier 2023 (761,31 euros), la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025, prélevée le 1er décembre 2025 (103 euros), et le 13 février 2026 pour la période de février 2024 à janvier 2025 (252,87 euros).

Il n’est pas justifié, ni prétendu par le bailleur qu’il ait communiqué au locataire le décompte des charges prévus à l’article 23 susvisé, préalablement à la régularisation annuelle.

Et bien qu’interrogé à l’audience, il n’apporte pas non plus d’élément justifiant la nature et le montant des régularisations pratiquées.

Si ces sommes n’étaient pas dues, ou pas entièrement, le locataire serait créditeur des bailleurs et la clause résolutoire ne serait pas acquise.

Compte tenu des contestations sérieuses soulevées, en application des articles 834 et 835 du code civil précités, le juge des référés ne peut donc se prononcer sur la demande d’expulsion qu’ils forment et les demandes subséquentes.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur celles-ci, et les demandes de M. [W] [A] sont donc sans objet.

Le bailleur conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

LAISSONS à la charge de M. [K] [F] et Mme [I] [Y] épouse [F] la charge des dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge