Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01536 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756FK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 06 Décembre 2024

La S.C.I. PARTIM II

C/

[T] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

du 06 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.C.I. PARTIM II, dont le siège social est sis [Adresse 5]

régulièrement représentée

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [E]

né le 02 Septembre 1980 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 NOVEMBRE 2024

Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 6 DECEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2012, la SCI PARTIM II a donné à bail à M. [T] [E] un local d’habitation situé au [Adresse 4] à Etaples (62630) moyennant un loyer initial annuel de 5 040 euros, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois, par termes charges comprises de 440 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 594,70 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [T] [E] le 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 août 2024, la SCI PARTIM II a assigné M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa de la loi du 06 juillet 1989 et des dispositions du code civil :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement loué, au besoin avec le concours de la force publique et du serrurier ; condamner le défendeur au paiement : de la somme de 3 278,16 euros au titre des loyers et charges dus au 2 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;des loyers échus depuis le 3 août 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; d’une indemnité d’occupation de 440,00 euros correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été appliqués si le bail s’était poursuivi, ceci à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif ainsi que de tout occupant de son chef, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ; de la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, du commandement de justifier de l’assurance, de la notification CCAPEX et de la présente assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

À l’audience du 07 novembre 2024, la SCI PARTIM II maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 juin 2024, s’élève désormais à 4 672,20 euros. La SCI PARTIM II déclare que le locataire a une attestation d’assurance. Mais que le règlement des loyers n’a pas repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les articles 7 et 24 de cette même loi sont applicables aux locations de logement meublé constituant la résidence principale du locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI PARTIM II justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée au contrat vise expressément un délai de deux mois, de sorte que ce délai sera retenu.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 594,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2024.

Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur a déclaré à l’audience que le locataire n’avait pas repris le paiement des loyers courants à l’audience. De même, aucun élément sur la situation financière de M. [T] [E], de sorte que ce dernier ne peut bénéficier des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation – prévus à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI PARTIM II à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [T] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 440,00 euros, du 31 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 07 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI PARTIM II verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2024, M. [T] [E] lui devait la somme de 4 672,20 euros, échéance de novembre incluse, au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

M. [T] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 4 672,20 euros au bailleur, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture étant précisé que le coût du commandement de justifier de l’assurance ne sera pas retenu, le locataire ayant remis cette dernière à son bailleur.

Il sera également condamné à payer à la SCI PARTIM II la somme de 200,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juillet 2012 entre la SCI PARTIM II (bailleur), d’une part, et M. [T] [E] (locataire), d’autre part, concernant le logement meublé situé [Adresse 4] à Etaples (62630) est résilié depuis le 31 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 440,00 euros (quatre cent quarante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [E] à payer à La SCI PARTIM II la somme de 4 672,20 euros (quatre mille six cents soixante-douze euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 7 novembre 2024, échéance de novembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [E] à payer à la SCI PARTIM II la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer 30 mai 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 06 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge