Du 27 mars 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02101 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DYW

S.C.I. SOSO

C/

,

[I], [T], [H]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf.

— FE délivrée à M^e FIRINO MARTELL

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1],

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOSO,

[Adresse 3],

[Localité 1]

Représentée par M^e M. BAZOGE – M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocats au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur, [I], [T], [H]

né le 13 Août 1984 à, [Localité 2] (GABON),

[Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6],

[Adresse 7],

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, la Société Civile Immobilière (ci-après SCI) SOSO a donné à bail à Monsieur, [I], [T], [H] et Madame, [X], [O] un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 8] à BORDEAUX (33000), moyennant un loyer mensuel de 890 euros, charges comprises.

Par courrier reçu le 14 février 2022, Madame, [X], [O] a donné congé à son bailleur avant de quitter les lieux loués.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SOSO a fait signifier à Monsieur, [I], [T], [H] le 31 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 18 novembre 2025, la société SOSO a fait assigner Monsieur, [I], [T], [H] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 4] statuant en référé aux fins :

— de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire figurant au contrat de location,

— d’expulsion de son locataire sous astreinte,

— de paiement des loyers à hauteur de 5.108,76 euros à la date du 3 novembre 2025 et d’indemnités d’occupation

— outre une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que le coût de la dénonciation de ces actes au préfet.

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 janvier 2026.

Lors des débats, la SCI SOSO, régulièrement représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.854,02 euros selon un décompte fourni à l’audience et précise qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités par son locataire, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris.

Il sera renvoyé à l’assignation, valant conclusions, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé complet des plus amples prétentions et des moyens de la SCI SOSO, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Monsieur, [T], [H], qui comparaît en personne, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 194,46 euros par mois au vu de sa situation (il perçoit entre 1700 et 1800 euros par mois et va déposer un dossier de surendettement) et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la régularité et la recevabilité de l’action :

La société SOSO, qui est une SCI familiale, justifie avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 31 juillet 2025, la situation d’impayé de loyers, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 18 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc régulière et recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement visant à en suspendre les effets :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai d’un mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur, [T], [H] le 31 juillet 2025, pour la somme en principal de 2174,24 euros. Il laisse au locataire un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er octobre 2025.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris par Monsieur, [T], [H] avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la demande formée par Monsieur, [T], [H] tendant à se voir accorder des délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin le 1er octobre 2025.

Monsieur, [T], [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, sans qu’il soit fait droit à la demande d’astreinte formée par la SCI SOSO.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI SOSO produit le bail conclu avec Monsieur, [T], [H] ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur, [T], [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens, la somme de 6.854,02 euros à la date du 15 janvier 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur, [T], [H] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme 6.854,02 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur, [T], [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de reprise effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 983,63 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [T], [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la SCI SOSO les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 1er octobre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021 et liant la société civile immobilière SOSO à Monsieur, [I], [T], [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 8], à, [Localité 5];

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur, [I], [T], [H] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur, [I], [T], [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur, [I], [T], [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière SOSO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur, [I], [T], [H] à payer à la société civile immobilière SOSO à titre provisionnel la somme de 6.854.02 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur, [I], [T], [H] à payer à la société civile immobilière SOSO à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 983,63 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur, [I], [T], [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la société civile immobilière SOSO ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE