N° RG 23/04239 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ5R

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

63D

N° RG 23/04239 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ5R

AFFAIRE :

[P] [X], [C] [X] épouse [V], [U] [X]

C/

S.A. GAN ASSURANCES, S.A.R.L. ECHO ETIENNE IMMOBILIER

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL

M^e Damien MERCERON

la SELARL MILANI – WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

Monsieur [P] [X]

de nationalité Française

25 résidence des Vergers de la Ranchère à SAINT NOM LA BRET

ECHE (78860)

78860 SAINT NOM LA BRETECHE / FRANCE

représenté par M^e Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [X] épouse [V]

de nationalité Française

77 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100)

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT / FRANCE

représentée par M^e Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/04239 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ5R

Monsieur [U] [X]

de nationalité Française

17 Boulevard Bourdon à PARIS (75004)

75004 PARIS / FRANCE

représenté par M^e Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.A. GAN ASSURANCES

8 Rue D’Astorg

75008 PARIS

représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. ECHO ETIENNE IMMOBILIER

15 B, cours du Maréchal Foch 33000 Bordeaux

33000 BORDEAUX / FRANCE

représentée par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI – WIART, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] sont propriétaires indivis d’un immeuble situé 17 cours du Maréchal FOCH à BORDEAUX, comportant notamment un local commercial.

Ce local a fait l’objet d’un bail commercial conclu le 1er avril 1998 avec la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER, moyennant un loyer initial de 36.000 francs. Le bail a été renouvelé le 1er avril 2007 par contrat du 05 mars 2007, puis le 1er avril 2016 par contrat du 29 septembre 2015.

Suivant mandat de gestion immobilière du 1er décembre 2009, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER a été chargée de la gestion locative de l’ensemble de l’immeuble composé, outre des locaux commerciaux au rez-de-chaussée, de trois appartements.

Par contrat du 1er avril 2021, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER a cédé son activité de syndic, comprenant au droit au bail, à la SAS PAC GESTION. A cette date le loyer annuel était de 8.280 euros hors taxes et hors charges (690 euros par mois). Par « avenant au renouvellement anticipé du bail » conclu en août 2021, les bailleurs et le nouveau preneur ont convenu d’un nouveau loyer déplafonné à hauteur de 18.000 euros hors taxes et hors charges, avec un lissage de l’augmentation selon les modalités de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce, sur la base d’un rapport d’expertise amiable du 8 octobre 2021.

Par ordonnance du 12 décembre 2022, le juge des référés, saisi par les consorts [X], a ordonné, au contradictoire de la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER, une expertise confiée à monsieur [N] [M] afin d’évaluer la valeur locative du local commercial à la date du 1er avril 2016.

L’expert a établi son rapport le 24 avril 2023.

Soutenant l’existence d’un manquement de la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER à son obligation d’information et de conseil sur l’existence d’un droit au déplafonnement du montant du loyer, par acte délivré le 12 mai 2023, monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] ont fait assigner la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par acte délivré le 23 novembre 2023, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER a fait assigner en intervention forcée la SA GAN ASSURANCES, son assureur, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

La jonction des deux dossiers a été prononcée par le juge de la mise en état le 22 janvier 2024.

Par ordonnance du 02 juillet 2024, le juge de la mise en état, saisi par la société GAN ASSURANCES, a déclaré recevable comme n’étant pas prescrite l’action engagée par monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] à l’encontre de la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER et la SA GAN ASSURANCES, intervenante forcée et rejeté la demande d’indemnisation provisionnelle formée par les consorts [X].

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

condamner la société ECHO ETIENNE à leur payer la somme de 80.189,66 euros à titre de dommages et intérêts,condamner la société ECHO ETIENNE au paiement des dépens, en ce compris ceux de référé et les honoraires de l’expert judiciaire, et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leur prétention indemnitaire, les consorts [X] font valoir, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, que l’agence immobilière ECHO ETIENNE a manqué à l’exécution de son obligation pour ne pas les avoir informés et conseillés sur la possibilité d’un déplafonnement du montant du loyer lors du renouvellement du bail commercial du 29 septembre 2015 à effet du 1er avril 2016 en application des dispositions du code de commerce.

Ils soutiennent également une violation de l’article 9 du code de la déontologie des agents immobiliers au regard de la situation de conflit d’intérêts dans laquelle se trouvait la société ECHO ETIENNE qui était à la fois preneuse du contrat de bail et agence mandataire, sans que cela ne puisse leur être reprochée, madame [X], âgée lors de la conclusion des contrats, ayant signé en confiance les deux contrats, et sans qu’il ne puisse leur être reproché l’acceptation d’un risque de confusion. Selon eux, l’agence ECHO ETIENNE s’est volontairement abstenue de leur faire part de cette possibilité de déplafonnement.

Ils prétendent que ce manquement est en lien causal direct avec le préjudice qu’ils subissent, à savoir le gain manqué en l’absence de déplafonnement du loyer. Ils exposent que s’ils ont conclu avec le nouveau preneur un nouveau bail, sans attendre la date anniversaire pour mettre en place une procédure de déplafonnement, c’est pour éviter une telle procédure longue et coûteuse, l’accord conclu leur étant favorable, mais qu’ils subissent un préjudice en raison du fait que normalement le plafonnement sans palier de 10% aurait dû être fait depuis longtemps si la faute n’avait pas été commise.

Selon eux, ils étaient fondés à obtenir le déplafonnement du loyer dès lors que le local est à usage exclusif de bureau et qu’à ce titre, conformément à l’article R145-11 du code de commerce, les règles du plafonnement ne sont pas applicables, et contestent l’existence d’une clause tout commerce dans le bail. Ils en concluent que la question d’une évolution des facteurs locaux de commercialité ne doit pas être au débat, même si ce débat leur serait également favorable, et qu’ils ne peuvent avoir agi en déplafonnement du fait du défaut de conseil qui leur est opposé. Ils contestent qu’il puisse leur être opposé le caractère de sachant de monsieur [X] du seul fait de sa qualité d’associé dans une société pour son patrimoine et sa retraite, dont le seul objet est la gestion sous mandat d’un immeuble.

Ils sollicitent l’indemnisation de leur perte de chance de voir le montant du loyer déplafonné et expliquent qu’il ne fait aucun doute qu’ils auraient fait valoir leur droit au déplafonnement du loyer de l’agence ECHO ETIENNE s’ils avaient été informés par cette dernière, le déplafonnement étant de droit, ce qui commande de fixer le pourcentage de perte de chance à 90%. Ils exposent que leur perte financière entre le 1er avril 2016 et le 1er janvier 2023 se calcule sur la base d’une valeur locative du bien fixée à 14.570 euros annuels au 1er avril 2016. Ils formulent une proposition de calcul pour chaque année au titre de la différence du loyer qui aurait dû être payé compte tenu de l’augmentation de 10% par an en cas de déplafonnement et le loyer effectivement payé, soit 732,10 euros pour 2016, 1.537,41 euros pour 2017, 1.919,25 euros pour 2018, 3.257,67 euros pour 2019, 5.029,54 euros pour 2020, 5.813,59 euros pour 2021 et 7.030 euros pour 2022, soit un préjudice total de 25.319,56 euros. Concernant la perte financière entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2032, ils font état d’un préjudice global de 63.779,66 euros, en reprenant pour chaque année les mêmes modalités de calcul.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER demande au tribunal de :

à titre principal, débouter les consorts [X] de toutes leurs demandes,à titre subsidiaire :fixer le préjudice à une somme maximum de 5.998,40 euros,débouter monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] du surplus de leurs demandes,condamner le GAN à la garantir de toute condamnation,débouter le GAN de sa demande relative à l’application de la franchise,en tout état de cause :écarter l’exécution provisoire,condamner in solidum monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet de la prétention indemnitaire formée à son encontre, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER fait valoir qu’elle n’a pas manqué à ses obligations dès lors qu’elle a toujours appliqué l’augmentation du fait de l’indexation du loyer, et qu’aucune faute ne peut lui être reproché au titre de la question du déplafonnement. Ainsi, elle soutient que le déplafonnement ne présente pas de caractère automatique et que les consorts [X] doivent démontrer qu’en cas de non acceptation par leur locataire, ils auraient agi judiciairement pour l’obtenir, dans le délai de deux ans de prescription. Elle ajoute qu’il leur appartient de justifier du fondement même de leur demande de déplafonnement soutenant que l’article « L145-38 » du code de commerce autorise le déplafonnement en cas de modification des facteurs locaux de commercialité. Exposant que les consorts [X] allèguent désormais que le bail commercial ne serait pas soumis au plafonnement au motif que le local serait à usage exclusif de bureaux, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER conteste cette qualification, le bail autorisant dans sa clause de destination une possibilité d’exercer une activité de commerce. Ils ajoutent que le déplafonnement n’aurait pu intervenir qu’en cas de modification des facteurs locaux de commercialité, ce qui n’est pas le cas et qu’ils ne démontrent pas, les consorts [X] reconnaissant eux-mêmes que ce point n’est pas en débat.

La société ECHO ETIENNE IMMOBILIER ajoute que les consorts [X] ne démontrent pas de manquement à son obligation de conseil qu’elle a respecté, ceux-ci ayant eu parfaitement conscience de leurs droits en 2016 mais ayant fait le choix de n’engager aucune action à l’encontre de l’occupant de longue date du local, attendant l’arrivée d’un nouveau locataire pour envisager cette augmentation du loyer. Elle ajoute que son activité ne lui confère pas de compétence en la matière, qui requiert un recours systématique à un expert judiciaire. En outre, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER prétend que monsieur [X], qui est gestionnaire de nombreux immeubles, ne pouvait ignorer ses droits en la matière.

Elle prétend également que les demandeurs échouent dans la démonstration de leur préjudice consistant en une perte de chance, ceux-ci ne pouvant lui reprocher de s’être placée dans une situation de conflit d’intérêt dont ils sont à l’origine et ont accepté les risques, le préjudice allégué étant donc né directement de cette acceptation. Elle conteste toute perte de chance au motif que le déplafonnement n’est pas automatique et qu’il n’aurait pas pu être obtenu même judiciairement.

Elle indique au surplus que la perte financière alléguée résulte de concessions librement consenties au nouveau locataire, les termes et conditions de cette transaction lui étant inopposables, et que les bailleurs ont fait le choix d’un renouvellement par avenant alors que le bail courait jusqu’au 30 mars 2025, et se sont ainsi privés de la possibilité de discuter à cette date d’un déplafonnement, ce qui ne peut lui être reproché. Elle prétend que les calculs arithmétiques présentés par les demandeurs ne répondent pas à la notion juridique de perte de chance.

Subsidiairement, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER fait valoir que les consorts [X] font une erreur sur la période de calcul, le nouveau loyer ne pouvant être calculé qu’à compter du 1er avril 2016 et jusqu’au 30 mars 2025 date d’échéance du bail. Retenant le calcul proposé pour cette période, elle expose qu’il convient d’effectuer un partage de responsabilité par moitié, puis d’appliquer un taux de perte de chance de 30%.

Au soutien de sa demande en garantie au titre du contrat responsabilité civile professionnelle souscrit, formée à l’encontre du GAN, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER prétend qu’il ne peut lui être opposée de faute intentionnelle au visa de l’article L113-1 alinéa 2 du code des assurances, car même à supposer qu’une faute soit retenue, l’assureur est défaillant à démontre son caractère intentionnel ou dolosif.

La société ECHO ETIENNE IMMOBILIER fait valoir que l’exécution provisoire devra être écartée au regard des conséquences manifestement excessive de son prononcé sur son activité professionnelle, étant une entreprise familiale.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2024, la SA GAN ASSURANCES demande au tribunal :

à titre principal de débouter monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] de leur demande,à titre subsidiaire de :juger que le préjudice ne saurait excéder la somme de 6.324,04 euros,rejeter toutes demandes et à défaut appliquer la franchise de 10% du montant des indemnités avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3.000 euros,en tout état de cause, condamner in solidum tout succombant au paiement des dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, la société GAN fait valoir l’absence de faute de son assurée, dès lors que rien ne contraint un locataire à accepter un déplafonnement du loyer et que les consorts [X] ne démontrent pas l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité qui permet une telle modification, l’ensemble des éléments évoqués par l’expert étant postérieurs à la date du renouvellement. En réponse aux demandeurs, le GAN prétend que le bail a expressément envisagé une destination à fins de commerce rendant inapplicable l’article R145-11 du code de commerce, le local n’étant pas à usage exclusif de bureaux.

Par ailleurs, la société GAN fait valoir que les consorts [X] ne démontrent pas le lien de causalité entre le défaut de conseil de l’agence et leur absence d’action en déplafonnement, dès lors que ce sont eux qui se sont tardivement intéressés au montant du loyer, alors que monsieur [X], du fait de sa qualité d’associé d’une société ayant pour activité le rendement locatif et le placement financier, doit être considéré comme un sachant.

Subsidiairement, la société GAN expose que la chance perdue ne peut s’établir à 90% compte tenu de l’aléa et du coût lié à la procédure que les consorts [X] auraient dû mettre en œuvre, le locataire n’étant pas tenu d’accepter l’augmentation de loyer proposée, ce d’autant plus que monsieur [X] ne s’est en réalité intéressé à son local que lors de la notification de la cession du fonds de commerce. Elle ajoute que tout dédommagement devra être minoré dès lors que les demandeurs sont fautifs en ayant permis cette confusion entre les deux qualités de l’agence contribuant au conflit d’intérêt qu’ils reprochent désormais. Elle fait également valoir qu’ils ne peuvent solliciter une indemnisation pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2032, dès lors qu’ils se sont engagés, en étant parfaitement informés, dans un renouvellement anticipé les liant jusqu’à cette date, alors qu’ils pouvaient attendre l’arrivée de l’échéance du bail. Elle précise par ailleurs que la règle du lissage du plafonnement prévue par l’article L145-34 du code de commerce ne s’applique pas pour les baux à usage exclusifs de bureaux. Elle en conclut que la responsabilité de la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER n’est susceptible d’être engagée que pour la période du 1er avril 2016 au 1er avril 2025, soit à hauteur de 41.560,30 euros au regard de leur calcul, dont la moitié doit être laissée à la charge des demandeurs du fait de leur faite, somme à laquelle un pourcentage de perte de chance de 30% maximum sera appliqué.

Pour s’opposer à la mobilisation de sa garantie, la société GAN soutient, par application de l’article L113-1 alinéa 2 du code des assurances, le caractère volontaire de la carence de la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER pour s’être abstenue de signaler à sa cliente l’éventuelle opportunité d’agir aux fins de réévaluation du loyer, dès lors qu’elle était elle-même bénéficiaire du maintien du loyer, caractérisant une faute intentionnelle ou à tout le moins dolosive. A défaut, la société GAN prétend à l’application de sa franchise contractuelle.

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. /Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En application de cette disposition, le mandataire est tenu d’exécuter la mission qui lui est confiée mais également d’une obligation d’information et de conseil au titre desdites missions, à l’égard de son mandant. En cas de manquement aux obligations résultant de l’application du texte susvisé, en vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans l’hypothèse d’un manquement à un devoir d’information et de conseil, le préjudice est celui d’une perte de chance.

Sur le manquement de la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER

En l’espèce, les consorts [X] ont, par contrat du 1er décembre 2019, donné mandat de gestion immobilière à la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER d’avoir à accomplir tous actes d’administration. Les conditions générales du contrat précisent que cette mission comprend, notamment, l’obligation de « gérer les biens désignés, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de location, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux ». Dès lors, afin de permettre l’exécution de cette mission contractelle, le mandataire est nécessairement tenu de donner à son mandant les éléments d’information relatifs aux modalités de fixation du loyer à son origine et lors de son renouvellement, en exposant les règles spécifiques qui régissent les baux commerciaux soumis au statut des baux et aux dispositions du code de commerce.

Or, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER, qui supporte la charge de la preuve de l’exécution, à tout le moins d’avoir délivré une information à son mandant au titre des conditions financières de renouvellement du bail commercial dont elle assurait la gestion, ne conteste pas ne pas avoir apporté la moindre information à ce titre lors de l’échéance contractuelle du bail le 30 mars 2016 et la conclusion d’un acte de renouvellement le 29 septembre 2015 à effet du 1er avril 2016.

Celle-ci ne peut soutenir être exonérée de son devoir d’information et de conseil au motif des compétences de monsieur [P] [X]. En effet ce n’est pas, par le seul fait de sa qualité d’associé ou de président d’une SCI et d’une SAS EUROFLCONSULT dont l’objet est le conseil en stratégie pour les entreprises, qu’il a une connaissance des règles du statut des baux commerciaux et notamment de celles relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé, les échanges entre les parties, dans le cadre de la présente instance, sur le motif de déplafonnement démontrant la complexité et la nécessité d’une information et d’un conseil apporté par un professionnel.

De même, le fait que le déplafonnement ne soit pas nécessairement automatique, et que sa mise en oeuvre puisse nécessiter d’engager une procédure judiciaire devant le juge des loyers commerciaux, ne doit pas non plus conduire à écarter la responsabilité du mandataire, lequel se doit d’informer son mandant des différentes options qui s’ouvrent à lui dans le cadre du renouvellement du bail commercial.

Par ailleurs, si la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER soutient que c’est d’un commun accord que monsieur [X] a fait le choix de ne pas modifier le montant du loyer, il doit être constaté qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une telle allégation. Au surplus, si une telle décision avait effectivement été prise, elle serait en mesure de démontrer l’exécution préalable de son obligation d’information sur les règles de renouvellement, ce qu’elle est défaillante à faire. Cette décision commune alléguée ne peut se déduire du seul fait que monsieur [X] a envisagé l’augmentation du loyer lors du changement de locataire, celui-ci pouvant avoir obtenu des informations et un conseil par ailleurs à ce moment-là.

Enfin, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER ne peut se retrancher derrière son absence d’activité habituelle en immobilier d’entreprise et la complexité des règles du renouvellement d’un bail commercial imposant le recours à un expert, dès lors qu’il lui appartenait, en acceptant un mandat de gestion intégrant un bail commercial, de s’assurer qu’elle disposait des compétences adaptées, ou de s’enquérir auprès de sachants des règles applicables pour exécuter sa mission.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire de gestion de l’immeuble, a commis une faute dans l’exécution de ses obligations pour ne pas avoir informé son mandant sur les règles relatives à la fixation du loyer au jour du renouvellement du bail commercial dont elle assurait la gestion, tout en en étant le bénéficiaire.

Sur la faute des consorts [X]

En l’espèce, les bailleurs, qui ont signé le contrat de bail et le contrat de mandat avec la même personne morale, peu important qu’ils aient agi en confiance, avaient connaissance du conflit d’intérêt auquel était confrontée la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER qui intervenait tant en qualité de mandataire du bailleur, qu’en qualité de preneur du local donné à bail. Les bailleurs n’ont pu que connaitre, et mesurer le risque, ce qui doit conduire à retenir qu’ils ont participé à la constitution de leur propre préjudice, réduisant par conséquent de 50% leur droit à indemnisation.

Sur le préjudice

En l’espèce, les bailleurs ont perdu une chance de voir se réaliser un événement favorable en lien causal avec le manquement de leur mandataire à l’exécution de son obligation d’information et de conseil, dès lors qu’ils n’ont pas été mis en mesure lors du renouvellement du bail au 1er avril 2016, de connaitre les modalités de fixation du montant du loyer du bail renouvelé. Cette chance n’est pas hypothétique mais réelle dès lors que s’ils avaient été informés, ils auraient ainsi pu envisager de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative sur le fondement des dispositions des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce, dont ils se réclament dans le cadre de la présente instance. Cette valeur locative s’établissait, selon l’expert judiciaire mandaté à cette fin par le juge des référés, sans que cette évaluation ne soit contestée dans le cadre de la présente instance, à la somme annuelle de 14.570 euros.

Correctement informés, les consorts [X] auraient donc pu solliciter de leur locataire une augmentation du loyer à compter du 1er avril 2016. A cette date, le loyer était fixé contractuellement à la somme annuelle de 7.321 euros. Ils auraient ainsi pu envisager de solliciter une augmentation annuelle de 7.249 euros jusqu’au 30 mars 2025 (14.570 euros – 7.321 euros).

En revanche, pour la période postérieure à cette date du 30 mars 2025, le préjudice est hypothétique et donc non indemnisable. En effet, il convient de constater que les consorts [X] ont fait le choix, lors de la cession du fonds de commerce, de conclure un nouveau bail avec le nouveau preneur, à de nouvelles conditions financières. Ce choix n’est pas imputable à la faute de la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER, puisqu’il leur était loisible d’attendre la fin du bail au 30 mars 2025 pour tenter d’obtenir un déplafonnement fondé sur le caractère d’usage exclusif de bureaux qu’ils entendent désormais revendiquer. Ils ont fait le choix d’une augmentation progressive du montant du loyer, en appliquant les règles du lissage de l’article L145-34 du code de commerce, pourtant non applicables en cas de loyer monovalent (dont relèvent les locaux à usage exclusif de bureau sur le fondement des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce) automatiquement fixé à la valeur locative, décision qui ne peut être imputée non plus à la société ECHO ETIENNE IMMOBIIER.

Partant, au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice caractérisé par une chance perdue s’établit donc à la somme de 65.241 euros (7.249 euros X 9 ans, hors lissage, dès lors qu’ils revendiquent le bénéfice des dispositions des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce auxquelles le mécanisme du lissage prévu par le dernier alinéa de l’article L145-34 du même code n’est pas applicable, celui-ci s’appliquant exclusivement dans l’hypothèse d’un déplafonnement consécutif à une modifications notable de l’un des éléments de la valeur locative ou compte tenu de la durée du bail), dont les consorts [X] sont responsables à hauteur de 50%, soit 32.620,50 euros.

Toutefois, les consorts [X] ne peuvent prétendre à l’indemnisation de la totalité de cette chance perdue compte tenu de l’aléa important lié à cette fixation d’un loyer à la valeur locative.

En effet d’une part, le locataire peut refuser l’augmentation du loyer, ce qui implique pour le bailleur l’obligation de saisir, dans un délai de deux ans suivant le refus, le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le montant du loyer. Cette procédure ayant un coût, notamment des frais de représentation par un conseil et de frais d’expertise, il ne peut être retenu qu’elle aurait été automatiquement engagée par les bailleurs.

D’autre part, sur le fond, les échanges des parties dans le cadre de la présente procédure démontrent qu’il existe un débat sur le motif du déplafonnement. Ainsi, les bailleurs, qui ne le revendiquent d’ailleurs pas, ne démontrent par aucune pièce qu’ils auraient pu solliciter un déplafonnement lié à une évolution des facteurs locaux de commercialité entre le 1er avril 2007 et le 30 mars 2016, aucune des expertises qu’ils produisent ne se prononçant sur ce point, l’expert judiciaire évoquant dans sa note du 24 juillet 2024 des éléments d’évolution postérieurs à cette date. S’ils ont finalement indiqué dans leurs dernières écritures qu’ils auraient fondé cette demande de fixation du loyer à la valeur locative sur les dispositions des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce, en retenant que le local loué est à usage exclusif de bureaux, il doit être constaté que les parties sont en désaccord sur cette notion. Ce désaccord aurait donc impliqué pour les bailleurs, la saisine de la juridiction, et pour le juge des loyers de vérifier si ce critère de caractère exclusif est rempli au vu de la clause de destination figurant dans le bail. En l’état, cette qualification n’apparait pas inenvisageable dès lors qu’il apparaît peu probable que celle-ci soit retenue comme étant une clause tout commerce. En effet, la clause de destination qui prévoit que les locaux sont à usage de bureaux commerciaux pour une activité strictement définie, “transactions immobilières gestion syndic”, limite par ailleurs l’autorisation accordée à la réalisation d’une autre profession que celle autorisée uniquement en lien direct ou indirect avec celle actuellement exercée. Cependant, compte tenu des nombreux aléas existant rappelésci-avant, et du lien de proximité existant entre le bailleur et le preneur, le taux de perte de chance doit s’établir à 30 %, et le préjudice indemnisable être fixé à la somme de 9.786,15 euros (32.620,50 euros X 30%).

Par conséquent, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER sera condamnée à payer la somme de 9.786,15 euros à monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X].

Sur la demande en garantie formée à l’encontre de GAN ASSURANCES

En vertu de l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. /Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En application de cette disposition, la faute intentionnelle implique un acte délibéré de son auteur et la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu. La faute est dolosive lorsque l’assuré a volontairement pris un risque en ayant conscience de sa faute, sans qu’il n’ait eu l’intention de créer le dommage.

En l’espèce, en application du contrat conclu le 23 décembre 2013, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER bénéficie d’une assurance responsabilité civile professionnelle auprès de la société GAN ASSURANCES.

Il ne peut être reproché de faute intentionnelle ou même dolosive à la SARL ECHO ETIENNE au sens du texte susvisé dès lors que le préjudice est né d’une abstention de sa part dans les informations délivrées à son client, et non d’un acte délibéré de délivrance d’une information volontairement erronée par exemple. Sa situation de conflit d’intérêt ne peut non plus caractériser ni une faute intentionnelle, ni une faute dolosive dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait volontairement accepté cette situation dans l’objectif de favoriser la survenance du risque de non augmentation du loyer.

Dans ces conditions, la société GAN ASSURANCES doit à son assurée la garantie contractuelle, selon les limites fixées par le contrat, c’est-à-dire en appliquant une franchise de 10%, soit à ce stade du jugement, 978,61 euros, hors calcul des sommes garanties au titre des dépens et des frais irrépétibles, cette somme étant comprise dans la fourchette de 800 à 3.000 euros contractuellement fixée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire, dépens dont la société GAN lui devra garantie.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils supportent. Elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef, de même que la société GAN, qui lui devra garantie des sommes ainsi fixées.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifiant de faire droit à la demande de la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER qui ne fournit aucun justificatif à ses allégations, il convient de dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER à payer à monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] la somme de 9.786,15 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SA GAN ASSURANCES à garantir la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles, sous réserve de l’application d’une franchise de 10% du montant des sommes dues avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3.000 euros ;

Condamne la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER au paiement des dépens ;

Condamne la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER à payer à monsieur [P] [X], madame [W] [X] épouse [V] et monsieur [U] [X] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER et la SA GAN ASSURANCES de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

La présente décision est signée par madame Myriam SAUNIER, vice-présidente et madame Isabelle SANCHEZ, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT