TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 12] METROPLE

[Adresse 13]

[Localité 2]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [K] [Z] [M] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [C] [N] [E]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [W] [H]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentés par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de [F] [J], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 29 Janvier 2026

à : Avocats

Expédition le : 29 Janvier 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [H] sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] sise [Adresse 4] à [Localité 14], d’une surface de 34 m2.

Par arrêté du 12 mai 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 12] METROPOLE, le projet de requalification de la [Adresse 16] sur la commune d'[Localité 14].

La propriété de cette parcelle a été transférée à [Localité 12] METROPOLE par ordonnance du juge de l’expropriation de la Gironde du 9 juillet 2024.

Par mémoire valant offre daté du 24 avril 2025, notifié à Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [H] le jour même et reçu au greffe le 25 avril 2025, [Localité 12] METROPOLE a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de voir fixer l’indemnisation pour l’expropriation du bien appartenant à Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [H] à la somme de 1 700 euros au titre de l’indemnité principale en valeur libre et 340 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 15 juillet 2025, s’est déroulé le 15 septembre 2025 en présence du représentant de [Localité 12] METROPOLE et de son conseil, du commissaire du gouvernement, de Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et du conseil des trois propriétaires indivis.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié et reçu au greffe le 10 novembre 2025, [Localité 12] METROPOLE demande de voir :

— fixer l’indemnité d’expropriation due aux propriétaires indivis de la parcelle expropriée comme suit :

. indemnité principale : 1 700 euros soit 50 euros / m2

. indemnité de remploi : 340 euros

soit une indemnité totale de 2 040 euros, en valeur libre,

— débouter Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [H] de l’ensemble de leurs demandes.

Elle soutient que la parcelle [Cadastre 8] est nue en nature d’accotement de voirie, de forme allongée et de petite largeur (1 mètre au plus étroit, 2 mètres au plus large), non clôturée, pour partie goudronnée, pour partie avec un accotement herbeux et avec des gravillons ; qu’elle est classée en zone UP82*5L30, est aussi protégée par un élément de continuité écologique – continuités paysagères C3027 et incluse au sein du périmètre du droit de préemption urbain ; que le PLU de [Localité 12] Métropole qui délimite la zone UP82*5L30 dans laquelle est situé le bien en cause, a été approuvé le 2 février 2024, opposable le 27 mars 2024, cette date constituant la date de référence (11ème modification) ; que le terrain, classé en zone UP82*5L30 correspondant aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes, est desservi par les réseaux publics de sorte qu’il revêt la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique mais qu’il est en réalité inconstructible ; que son offre au titre de l’indemnité principale est justifiée par 24 termes de comparaison, de biens comparables correspondant à des emprises de terrain détachées pour alignement de voirie, tous situés dans un secteur géographique proche voire dans le périmètre de la DUP portant sur la requalification de la [Adresse 16] à [Localité 14] et classés avec un zonage similaire ou identique, dont la moyenne ressort à 50,72 euros / m2, par la conclusion d’accords amiables avec au moins la moitié des propriétaires intéressés par l’opération de requalification de la [Adresse 16] à [Localité 14] (neuf propriétaires sur treize propriétaires au total) et portant sur plus de deux tiers des superficies concernées (263 m2 sur 337 m2 au total), auxquels s’ajoutent quinze autres termes de comparaison de biens tout à fait comparables situés dans le même secteur géographique, avec des caractéristiques similaires et un zonage similaire ou identique ; que les jugements produits par les expropriés doivent être écartés pour concerner des mutations trop anciennes et une situation qui n’est pas comparable et compte-tenu des accords intervenus ; que la division de la parcelle expropriée existait dès son acquisition et que les actes d’acquisition prévoyaient qu’elle était destinée à être cédée à [Localité 12] METROPOLE dans le cadre de l’alignement de sorte que les expropriés l’ont acquise à titre indivis, à raison d’un tiers chacun, en toute connaissance de cause ; qu’aucune place de stationnement ouvrant droit à indemnisation n’existe sur la parcelle expropriée.

Suivant mémoire notifié et reçu au greffe le 12 novembre 2025, Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [H] demandent de voir fixer les indemnités d’expropriation leur revenant en contrepartie de la dépossession de la parcelle [Cadastre 8] à la somme totale de 28 091,80 euros en valeur libre, soit 15 538 euros au titre de l’indemnité principale, 2 553,80 euros au titre de l’indemnité de remploi et 10 000 euros au titre de l’indemnité accessoire de perte d’une place de stationnement et condamner [Localité 12] METROPOLE à leur payer solidairement la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que la parcelle, située dans un secteur urbanisé et résidentiel de la commune d'[Localité 14], desservie par les transports en commun et située à proximité immédiate de la RN 215 permettant un accès rapide à la rocade, est située en façade de la [Adresse 16] et sert pour partie de stationnement pour ses propriétaires ; que la date de référence à retenir est le 27 mars 2024, date de la dernière actualisation du règlement de la zone UP82 du PLU dans laquelle se situe le bien exproprié ; que la parcelle expropriée classée en zone UP82, desservie par les réseaux d’eau, d’assainissement et de voirie peut être qualifiée de terrai à bâtir au sens des dispositions du code de l’expropriation ; que les termes de comparaison proposés par [Localité 12] METROPOLE, parmi lesquels onze sont trop anciens et doivent être écartés, sont relatifs à des expropriations dans le cadre de la même opération de requalification de la [Adresse 16] à [Localité 14], avec pour seul acquéreur [Localité 12] METROPOLE et ne peuvent refléter l’état du marché immobilier libre sur la commune d'[Localité 14] et qu’il convient, afin de fixer une juste indemnité, d’ajouter aux neuf accords conclus d’autres termes issus de cessions en dehors de l’opération en cause ; que les seuls comparables présentés par le commissaire du gouvernement ont pour acquéreur des autorités expropriantes, [Localité 12] METROPOLE ou la FAB de sorte que ces vente ne peuvent pas refléter l’état du marché immobilier libre sur la commune d'[Localité 14] dans la mesure où elles portent uniquement sur des opérations d’expropriation ; que les trois termes de comparaison qu’ils proposent issus de deux jugements rendus par la présente juridiction portant sur des terrains situés à [Localité 14] dans le cadre de l’opération de construction de la ligne D du tramway, pour une moyenne de 457 euros / m2 justifient leur demande : que l’expropriation va générer la perte d’une place de stationnement au droit de l’immeuble de l’indivision, qu’ils utilisent nonbstant l’absence de marquage au sol et dont l’absence de mention dans les actes d’acquisition ne permet en rien d’écarter l’indemnisation.

Par des conclusions reçues le 10 septembre 2025, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation à hauteur de 1 700 euros au titre de l’indemnité principale, soit une valorisation à 50 euros / m2 et 340 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit une indemnité totale de dépossession due à l’indivision [V] [E] [H] de 2 040 euros.

Il propose d’évaluer la parcelle, qui n’est pas issue de la division cadastrale d’une propriété de plus grande superficie dont une emprise aurait été détachée pour les besoins de l’opération d’aménagement de la voie publique et dont sa destination, à savoir qu’elle devait faire l’objet d’une cession au profit de [Localité 12] METROPOLE, a été portée à la connaissance des propriétaires, qui l’ont acquise en indivision à hauteur d’un tiers de la pleine propriété chacun, lors de l’acquisition de leurs logements respectifs, selon ses caractéristiques propres et libre d’occupation, de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date de la dernière actualisation du règlement UP82 et de déterminer sa valeur par comparaison avec les transactions portant sur des biens aux caractéristiques similaires (en bordure de voirie), d’une superficie inférieure à 100 m2, acquis par [Localité 12] METROPOLE ou son établissement la FAB pour les besoins d’opérations d’aménagement de voirie, sur la commune d'[Localité 14] en privilégiant le secteur de la [Adresse 16] et enregistrées depuis le 1er janvier 2022, dont il ressort une valeur moyenne de 54 euros / m2 pour une valeur médiane de 50 euros / m2,

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 9 juillet 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 10], d’une surface de 34 m², est une parcelle non bâtie formant une bande étroite le long de la voie publique en nature d’accotement de voirie, en partie goudronnée, en partie engravillonnée et en partie enherbée.

Sur la situation locative du bien exproprié

La parcelle est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

La parcelle [Cadastre 10] est classée en zone UP82*5L30 du Plan Local d’Urbanisme intercommunal de [Localité 12] Métropole. Elle est incluse au sein du périmètre du droit de préemption urbain.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date d’opposabilité aux tiers de la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024 constituant la dernière actualisation du règlement UP82.

A cette date, il n’est pas contesté que la parcelle expropriée revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les indemnités

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

. l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Lors de son acquisition en indivision par Madame [V] et Messieurs [E] et [H], la destination de la parcelle [Cadastre 10] était déjà de faire l’objet d’une cession ultérieure au profit de [Localité 12] METROPOLE dans le cadre de l’alignement de la voirie.

Il a lieu de l’évaluer selon ses caractéristiques propres en utilisant la méthode par comparaison avec des biens de nature et d’implantation comparables, cédés dans un délai rapproché.

Les termes de comparaison produits par l’indivision [V] [E] [H] datent de plus de 7 ans pour deux d’entre eux et concernent tous trois des expropriations de parcelles issues de divisions cadastrales de propriétés de plus grandes surperficies dont une emprise a été détachée pour les besoins des opérations d’aménagement déclarées d’utilité publique, dans un secteur différent d'[Localité 14] pour deux d’entre elles et non localisée pour la troisième.

Ils ne seront pas retenus.

Au vu :

— des termes de comparaison proposés tant par [Localité 12] METROPOLE que par le commissaire du gouvernement, relatifs à des transactions postérieures au 1er janvier 2022 portant sur des parcelles acquises par les collectivités pour les besoins d’opérations d’aménagement de la voirie, localisées en bordure de voirie, d’une petite superficie, dans le même secteur géographique de la commune d'[Localité 14] à savoir la [Adresse 16] et la [Adresse 15] dans l’environnement immédiat de la parcelle [Cadastre 11] et portant sur un zonage identique UP82 ou similaire UM20, UM22,

— des accords amiables conclus avec 9 des 13 propriétaires concernés par l’opération de requalification de la [Adresse 16] pour une superficie de 263 m² sur un total de 337 m² répondant aux seuils de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

il y a lieu de retenir le prix de 50 euros / m², soit 1 700 euros pour 34 m², de sorte que l’indemnité principale sera fixée à la somme de 1 700 euros telle que proposée par [Localité 12] METROPOLE.

. l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :

1 700 euros x 20 % = 340 euros.

. l’indemnité accessoire pour perte d’une place de stationnement

Il ressort tant des écritures des consorts [V] [X] et [H] que du procès-verbal de transport que si un véhicule apparaît de fait garé le long de la clôture placée au futur alignement, il n’est stationné qu’en partie sur la parcelle expropriée dont la largeur ne suffit pas à accueillir un véhicule entier.

La parcelle [Cadastre 11] ne comporte pas de place de stationnement.

La demande d’indemnité à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 12] METROPOLE supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à Madame [V], Monsieur [E] et Monsieur [H] la charge de leurs frais irrépétibles et de les débouter de leur demande d’indemnité formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [H], propriétaires indivis, pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] sise [Adresse 16] à [Localité 14], d’une contenance cadastrale totale de 4 m², aux sommes suivantes :

. 1 700 euros au titre de l’indemnité principale ;

. 340 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE Madame [K] [V], Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [H] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE [Localité 12] METROPOLE aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation