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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/02205 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ETK4 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 24/02205 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ETK4

Minute : 2026/66

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [G]--[H]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [E] [G]--[H], Madame [F] [D]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 15 mai 2023, la SCI TCS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel de 375,00 euros.

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [I] [G]--[H] et de Madame [F] [D] par contrat de cautionnement VISALE.

Le 17 janvier 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 juillet 2024, dénoncé le 08 juillet 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir-et-Cher, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé aux torts des preneurs ;Expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique, Condamner solidairement Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] au paiement de la somme de 1.301,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner solidairement Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux, laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamner solidairement Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 03 décembre 2025.

Au cours de cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2.037,45 euros.

Bien que l’assignation ait été signifiée à personne, Monsieur [I] [G]--[H] n’était pas présent ni représenté à l’audience.

Bien que l’assignation ait été signifiée à domicile, Madame [F] [D] n’était pas présente ni représentée à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

Sur l’intérêt à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». Ces stipulations sont reproduites en page 8 du contrat de cautionnement en date du 12 mai 2023 produit.

Par ailleurs, il est établi que le dispositif dit Visale mis en place par convention entre l’État et l’UESL l’est de façon exclusivement dématérialisée. Le contrat de cautionnement indique également dans les définitions initiales que le site internet édité et exploité par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives permet « au Locataire d’obtenir son visa afin d’être éligible au cautionnement, mais aussi au Bailleur de vérifier le visa obtenu par le Locataire, le Bailleur pouvant ensuite générer un contrat de cautionnement et une quittance subrogative de manière dématérialisée par un système de « double clic » ». Le préambule du même document précise que « le Locataire a obtenu préalablement le visa n°V10824005606 valable jusqu’au 02 août 2023"; qu’ « en application des articles 1125 et suivants du Code civil et de l’article 1366 du Code civil, le Bailleur et la Caution acceptent et reconnaissent la parfaite validité du présent Contrat conclu par voie dématérialisée. Ainsi, ils acceptent, de conclure électroniquement le présent Contrat conformément aux dispositions de l’article 1367 du Code civil et du Décret du 30 mars 2001. Ils s’engagent à ne pas contester la recevabilité, la validité ou la force probante du Contrat. Les éléments de preuve de la formation de ce Contrat seront mis à disposition des parties de manière dématérialisée » et l’article 6 détaille le « déroulement de la demande en ligne”.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes le contrat de bail signé électroniquement et le dossier de preuve ainsi que le contrat de cautionnement et des quittances subrogatives. Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre des locataires de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 08 juillet 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 04 décembre 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 05 juillet 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 15 mai 2023, le commandement de payer délivré le 17 janvier 2024, un décompte de la créance arrêté au 27 novembre 2025 ainsi que plusieurs quittances subrogatives. Aux termes de la quittance établie et signée le 13 octobre 2025 , il est établi que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au titre de la garantie de loyers la somme de 3.940,00 euros. Le décompte arrêté au 27 novembre 2025 met en évidence que le bailleur a versé les sommes de 187,00 euros et 184,00 euros les 29 janvier 2024 et 04 mars 2024, ainsi que la somme de 230,55 euros le 12 septembre 2025. Les locataires ont réglé la somme de 1.301,00 euros le 26 août 2024.

En s’abstenant de comparaître, Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité à l’article VII stipulant que les copreneurs sont solidairement et indivisiblement tenus de l’exécution des obligations du présent contrat.

En conséquence, Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.037,45 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 27 novembre 2025 dont 1.672,00 euros produiront intérêts de retard au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date du commandement de payer, et le surplus à compter de la présente décision.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1.672,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ainsi, les locataires avaient jusqu’au 18 mars 2024 pour régler la somme de 1.672,00 euros, le 17 mars 2024 étant un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du code de procédure civile.

Sur cette période allant du 17 janvier 2024 au 18 mars 2024, il a été réglé :

187,00 euros le 29 janvier 2024 184,00 euros le 04 mars 2024

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai prévu au commandement, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mars 2024. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des locataires et celle des occupants de leur chef selon les modalités prévues au dispositif.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 19 mars 2024 causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant mensuelle des loyers et charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er novembre 2025 compte tenu des éléments qui précédent.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils supporteront in solidum les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.037,45 euros (décompte arrêté au 27 novembre 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 1.672,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 mai 2023 entre la SCI TCS d’une part et Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 3] à SAINT AIGNAN SUR CHER (41110) à la date du 19 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 10], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

PRÉCISE que cette indemnité sera payée directement par Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [I] [G]--[H] et Madame [F] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,