Du 23 février 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01991 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3BNR

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[M] [B] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 février 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée parMaître Louise JABY substituant M^e Camille BAILLOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [B] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 07 et 11 juillet 2023, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [M] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°34 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.569,43 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 09 janvier 2026 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 juin 2025 ;

— CONSTATER la résiliation des baux signés les 7 et 11 juillet 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus à la date 11 juin 2025 ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [U] et tout occupant de son chef à libérer le logement loué situé [Adresse 6], à [Localité 3] ainsi que le parking situé bâtiment garages souterrains, [Adresse 7] à [Localité 3], et à en restituer les clés ;

— ORDONNER à défaut de restitution volontaire des lieux loués à compter de la signification de la décision, l’expulsion de Monsieur [M] [U] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux, du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] et du parking situé bâtiment garages souterrains, [Adresse 7] à [Localité 3], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [U] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 2.321,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives dus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges que Monsieur [M] [U] aurait payés en cas de poursuite du bail, soit à la somme mensuelle totale de 481,28 euros révisable selon les dispositions contractuelles ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [U] au paiement provisionnel de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [U] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer ;

— RAPPELER l’exéuction provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 09 janvier 2026.

Lors de l’audience du 09 janvier 2026, la S.A CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.495,09 euros au 06 janvier 2026 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement, Monsieur [M] [U] n’ayant pas respecté les termes d’un échéancier de paiement proposé par la S.A CDC HABITAT en juillet 2025.

En défense, Monsieur [M] [U] comparaît et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il indique avoir repris le paiement des loyers et avoir versé 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette locative. Il expose être en CDI et justifie, par la production de ses bulletins de paie, percevoir des revenus à hauteur de 2.300,00 euros par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 06 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 09 janvier 2026.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 avril 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la S.A CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [M] [U].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [M] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.569,43 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 avril 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] [U] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 11 avril 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 juin 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 juin 2025.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [M] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant, a versé des sommes supplémentaires dans le but d’apurer sa dette locative et est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 2.300,00 euros et des aides étant susceptibles de lui être octroyées.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [M] [U].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [M] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (511,21 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.495,09 euros à la date du 06 janvier 2026.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (139,36 + 140,48 = 279,84 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [M] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.215,61 euros, en deniers ou quittance, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 06 janvier 2026 – échéance du mois de décembre 2025 incluse, compte tenu de virements de 611,35 euros susceptibles d’être intervenus postérieurement au décompte. Monsieur [M] [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (511,21 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [M] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2026.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [M] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] [U] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 12 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [U] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.215,61 euros, en denier ou quittance valable, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 06 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [M] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 90 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [M] [U] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (511,21 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [M] [U] à son paiement à compter du 1er janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [U] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION