N° RG : N° RG 23/09487 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKL

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30B

N° RG : N° RG 23/09487 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKL

AFFAIRE :

S.C.P. SYLVESTRI BAUJET, S.C.I. ERUSTA

C/

S.A.S. MR2P

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS

la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et

Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSES :

S.C.P. [H] BAUJET es qualité de liquidateur amiable de la SCI ERUSTA

23, rue du Chai des farines

33000 BORDEAUX

représentée par Maître Jean-jacques CALDERINI de la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.C.I. ERUSTA

8 rue Paul Gros

33270 FLOIRAC

représentée par Maître Jean-jacques CALDERINI de la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/09487 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKL

DEFENDERESSE :

S.A.S. MR2P

8 rue Paul Gros

33270 FLOIRAC

représentée par Maître Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 11 juillet 2021, la SCI Erusta a donné à bail commercial deux bureaux et un espace de stockage sis 8 rue Paul Gros 33270 Floirac à la SAS MR2P, pour une durée de trois années entières et consécutives, du 31 juillet 2022 au 31 juillet 2025, afin d’y exercer l’activité “bureau commercial et entreprise générale du bâtiment”. La bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 1.350 € HT outre charges, le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.350,00 € HT étant par ailleurs prévu.

Aux termes du bail, la SCI Erusta avait deux gérants, à savoir Monsieur [A] Erusta et Monsieur [L] Erusta.

Par courrier en date du 20 juillet 2023 adressé à la SAS MR2P à l’adresse “8 rue Paul Gros 33270 Floirac”, la SCI Erusta a mis en demeure la SAS MR2P d’avoir à régler sous huit jours la somme de 17.820,00 € HT comprenant 1.350 € au titre du “mois de caution”, 14.850 € au titre des loyers impayés et 1.620 € au titre de la majoration de 10% prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, la SCI Erusta a fait délivrer à la SAS MR2P une sommation de payer une somme de 33.374,54 €, soit 24.300,00 € au titre des loyers impayés TTC, 5.824,00 € au titre des charges, 3.012,40 € au titre des pénalités de retard prévues à l’article 16 du bail, outre 238,14 € au titre des frais d’acte.

Un document en date du 30 décembre 2022 intitulé “état des lieux et remise des clés”, à en tête de MR2P, a été signé par Monsieur [Z] [V] pour la SAS MR2P et par Monsieur [L] Erusta, faisant état de la remise des clés et d’un départ de la SAS MR2P du local, lequel était libre au 30 décembre 2022. L’existence de paiements pour un montant total de 10.200 € a également été mentionnée, ainsi que le fait qu’après la remise des clés, le bailleur n’avait plus aucun droit ni créance envers le locataire.

Une saisie conservatoire a été opérée à la demande de la SCI Erusta, suivant procès verbal de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, sur les comptes de la SAS MR2P auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel aquitaine. La somme de 7.490,09 € a ainsi été saisie. Cette saisie conservatoire a été dénoncée à la SAS MR2P par commissaire de justice le 26 mars 2024.

Des poursuites pénales ont été engagées à l’encontre de Monsieur [L] Erusta de chef de d’abus de confiance au préjudice de la SCI Erusta et de Monsieur [A] Erusta, pour un montant de 30.000 € entre le 15 mars 2019 et le 15 mars 2023.

Par acte en date du 07 novembre 2023, la SCI Erusta, a assigné la SAS MR2P devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par dernières écritures en date du 08 février 2025, la SCI Erusta agissant par la SCP [H] Baujet, représentée par Maître [N] [P] [H], pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI Erusta, demande au tribunal :

* à titre principal :

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 11 juillet 2022, aux torts exclusifs de la société MR2P, au jour de la décision à intervenir,

— de condamner la société MR2P à payer à la SCI Erusta agissant par son liquidateur amiable, les sommes suivantes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

—  50.730 euros TTC au titre des loyers impayés de juillet 2022 à janvier 2025 (déduction faite du dépôt de garantie partiel réglé par la société MR2P en août 2022),

—  1.103 euros au titre des charges d’eau et d’électricité pour la période de juillet à décembre 2022,

—  3.040 euros au titre de la taxe foncière 2023,

—  5.073 euros au titre des pénalités de retard sur les loyers impayés par application de l’article 16 du bail commercial,

—  414,3 euros au titre des pénalités de retard sur les charges impayées par application de l’article 16 du bail commercial,

* à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 11 juillet 2022, aux torts exclusifs de la société MR2P, au jour de la décision à intervenir,

— condamner la société MR2P à payer à la SCI Erusta agissant par son liquidateur amiable, les sommes suivantes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

—  49.380 euros TTC au titre des loyers impayés de juillet 2022 à janvier 2025 (déduction faite du dépôt de garantie partiel réglé par la société MR2P en août 2022),

—  1.103 euros au titre des charges d’eau et d’électricité pour la période de juillet à décembre 2022,

—  3.040 euros au titre de la taxe foncière 2023,

* en tout état de cause :

— condamner la société MR2P au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI Erusta se prévaut des dispositions relatives à la résiliation judiciaire du contrat, faisant valoir que la résiliation judiciaire suppose l’existence d’un manquement aux stipulations du contrat et aux règles générales du code civil, d’une gravité suffisante pour entraîner une telle sanction. Elle rappelle que de jurisprudence constante, les manquements graves permettant la résiliation sont celles qui atteignent les obligations principales du bail, tel que le défaut de paiement du loyer et/ou des charges. Elle soutient par ailleurs qu’aux termes de l’article 1760 du code civil, dans l’hypothèse d’une résiliation fautive aux torts du locataire, ce dernier doit payer le prix du bail le temps nécessaire à la relocation. Elle précise que la résiliation judiciaire prend effet à compter du jour de la décision qui la prononce.

La SCI Erusta soutient qu’en l’espèce, la SAS MR2P a manqué à ses obligations contractuelles, n’ayant pas payé le loyer convenu ni les charges inhérentes à l’occupation des locaux, à l’exception de la remise d’un chèque de 1.350 € le 18 juillet 2022 à titre de dépôt de garantie (ce alors que celui-ci étant en réalité d’un montant de 1.680 € TTC aux termes du bail), et d’un chèque d’un montant de 1.350 € au titre du loyer de juillet 2022 (alors que celui-ci était également fixé, toujours aux termes du bail, à la somme de 1.680 € TTC). Elle fait valoir qu’aucune régularisation n’est intervenue en dépit de la mise en demeure et de la sommation de payer. La SCI Erusta soutient également que la SAS MR2P, qui se prévaut d’une résiliation du bail fin décembre 2022, n’en justifie pas. Elle précise qu’aucun accord des parties n’est intervenu à cette date, ni de congé délivré par le bailleur, de sorte que la SAS MR2P est en réalité toujours tenue au règlement des loyers et des charges. La SCI Erusta conteste d’ailleurs le départ du preneur des locaux, son nom continuant à figurer sur la boîte aux lettres et son courrier y étant toujours adressé. La SCI soutient ainsi que le preneur est par suite débiteur, suivant décompte arrêté en janvier 2025, de la somme totale de 54.873 € TTC au titre des loyers impayés, des charges d’eau et d’électricité et de la taxe foncière 2023. Elle conteste avoir perçu les autres règlements invoqués par la SAS MR2P . Elle fait observer que la SAS fait état de la remise de chèque alors d’une part que le bail commercial prévoyait des paiements par virements bancaires sur le compte de la SCI, d’autre part que l’encaissement des chèques n’est pas établi. Enfin, elle expose que le preneur savait que lesdits chèques ne pouvaient être remis à Monsieur [L] Erusta, celui-ci faisant l’objet d’une interdiction de gérer depuis le 9 mars 2020, information publiée le 18 décembre 2020 et figurant sur le Kbis de la société. Elle fait également observer que les sommes prétendument réglées suivant les déclarations du défendeur ne correspondent en tout état de cause pas aux sommes dues au 31 décembre 2022, lesdites sommes n’incluant pas les charges ni la TVA devant pourtant être supportées par le preneur aux termes du bail. Dès lors, la SCI Erusta se prévaut d’un manquement du preneur à son obligation de paiement, suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du bail au jour de la décision à intervenir, aux torts exclusifs du preneur.

Au soutien de sa demande tendant à la condamnation du preneur à paiement, la SCI Erusta se prévaut des dispositions de l’article 1278 du code civil, lequel prévoit les obligations du preneur.

En l’espèce, la SCI Erusta fait valoir que l’article 16 du bail commercial prévoit que les règlements devaient être effectués par virements, et que des intérêts de retard à hauteur de 10% par mois de retard jusqu’à paiement complet étaient contractuellement prévus, sans formalité préalable obligatoire. Elle soutient dès lors que la SAS MR2P est redevable de la somme totale de 54.873 € TTC au titre des loyers impayés, des charges d’eau et d’électricité et de la taxe foncière 2023, soit de la somme de 59.010,30 €, après application de la majoration et déduction du dépôt de garantie. Elle sollicite par suite la condamnation du preneur à lui régler cette somme sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la présente décision.

Par dernières écritures en date du 1er décembre 2025, la SAS MR2P demande au tribunal de :

— juger la SCI Erusta mal fondée en ses demandes, et en conséquence, l’en débouter,

— condamner la SCI Erusta au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes de la SCI Erusta relatives à la résiliation du bail, la SAS MR2P se prévaut des dispositions de l’article L145-4 du code de commerce, lequel prévoit que la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, sauf baux dérogatoires. Elle se prévaut également, au visa de l’article 1104 du code civil, de l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi. Au visa des articles 1728 du code civil, L145-40-2 et R145-35 du code de commerce, elle fait valoir que si l’obligation principale du preneur consiste au paiement des loyers et des charges, celles-ci doivent faire l’objet d’un inventaire précis et détaillé communiqué par le bailleur.

La SAS MR2P fait observer qu’aux termes des stipulations du bail du 11 juillet 2021, les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux, de sorte que, même s’il est précisé à l’article 2 qu’il a été consenti pour trois années, elle avait en réalité droit au maintien dans les lieux pour une durée d’au moins neuf années. Or, elle soutient avoir dû quitter les lieux prématurément à la demande expresse de la SCI Erusta, alors qu’elle était à jour du paiement des loyers, départ qui a été effectif au 30 décembre 2022. Elle fait également valoir que la SCI Erusta ne lui a pas communiqué d’inventaire précis et détaillé des charges, de sorte qu’elle est infondée à lui réclamer la moindre charge, ce d’autant plus que les locaux font partie d’un immeuble partagé avec d’autres locataires, ce que le bailleur n’a pas pris en compte s’agissant du montant de charges. Elle fait également observer qu’il en va de même s’agissant du montant sollicité au titre de la taxe foncière. Elle fait valoir qu’en réalité, la présente procédure s’inscrit dans le cadre d’un conflit entre Monsieur [A] Erusta et son frère Monsieur [L] Erusta, ce dernier étant accusé par son frère d’avoir un locataire clandestin, qui paierait le loyer en liquide, et d’avoir détourné l’électricité du compteur pour le local. Elle souligne qu’elle n’a pas à assumer les conséquences du conflit entre les gérants. Elle soutient par suite que la SCI Erusta a commis une faute en obtenant le départ de la SAS MR2P, qui était pourtant à jour de ses paiements, au 30 décembre 2022.

Pour s’opposer aux demandes en paiement formées par la SCI Erusta, la SAS MR2P se prévaut des règles relatives à l’exécution des contrats.

Elle soutient que le bailleur est infondé à demander le paiement de loyers à compter du 1er juillet 2023, puisqu’elle a quitté les lieux fin décembre 2022, à la demande du bailleur, alors qu’elle avait réglé toutes les sommes auxquelles elle était contractuellement tenue jusqu’à cette date. Elle se prévaut du quitus que lui a donné à cette occasion la SCI Erusta, opposable à cette dernière puisque émanant de l’un de ses dirigeants. Elle précise que de juillet 2022 à décembre 2022, elle a payé la somme totale de 8.100 €, par chèques, quittances lui en ayant été délivrées. Elle précise que ces sommes ont d’ailleurs été encaissées, à l’exception de la somme de 2.100 €, pour laquelle elle a toutefois remis un chèque en décembre 2022.

Enfin, s’agissant de la majoration dont se prévaut la SCI Erusta, elle soutient que l’article 16 du bail prévoit en réalité un intérêt de 120 % par an, et non une pénalité de 10%, soit un intérêt très largement usuraire, nul, qui doit conduire en tout état de cause au rejet de la demande formée à ce titre.

Par ordonnance en date du 03 décembre 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 11 juillet 2021

Suivant les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Suivant les dispositions de l’article 1229 alinéas 1 et 2 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

*

La SCI Erusta fait valoir que la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée, compte tenu des manquements du preneur à son obligation de paiement du loyer et des charges. La SAS MR2P soutient que le bail commercial a été en réalité résilié suivant accord conventionnel des parties, au 30 décembre 2022, de sorte que tant le commandement de payer que la demande de résiliation judiciaire dudit bail seraient sans objet. La SCI Erusta conteste la réalité effective du départ de la SAS MR2P des locaux, mais également et surtout les conditions du départ du preneur, qui n’aurait pas résilié le bail commercial de sorte qu’il est toujours tenu des obligations en résultant dudit bail.

La SAS MR2P verse aux débats deux attestations faisant état d’une demande de Monsieur [A] Erusta afin que la SCI Erusta quitte les lieux en 2022, précisant que c’est dans ce contexte que la SCI a quitté les lieux objets du bail commercial en fin d’année 2022. Si le demandeur conteste le caractère probant de ces attestations, et verse aux débats un procès verbal établi par commissaire de justice en date du 11 mars 2024 établissant que le nom de la SCI Erusta figurait toujours sur la boîte aux lettres des locaux sis 8 rue Paul Gros à Floirac à cette date, du courrier lui étant envoyé à cette adresse, il résulte de l’extrait Kbis de la SAS MR2P au 05 décembre 2023 que le siège de la société était situé au 142 rue Emile Combes 33270 Floirac. Surtout, la SAS MR2P verse aux débats un bail commercial en date du 17 décembre 2022 sur des locaux sis 142 rue Emile Combes 33270 Floirac du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2032, de sorte que la réalité du départ de la SAS MR2P au 31 décembre 2022 est établie. Dès lors, la SCI Erusta n’établit pas que le preneur se serait maintenu dans les lieux après le 31 décembre 2022.

Par ailleurs, et surtout, il faut constater qu’est également versé aux débats un document intitulé “état des lieux et remise des clés” en date du 30 décembre 2022, signé par Monsieur [Z] [V] pour la SAS MR2P et par Monsieur [L] Erusta. Ce document fait état d’un départ de la SAS MR2P du local, lequel était libre au 30 décembre 2022, outre remise des clés, et mentionne plusieurs paiements pour un montant total de 10.200 €.

Or, si Monsieur [L] Erusta était atteint d’une interdiction de gérer lors de la signature de ce document, de sorte qu’il ne pouvait en principe pas représenter la SCI, il faut constater qu’il a été mentionné comme co-gérant de la SCI Erusta sur le bail commercial du 11 juillet 2021, ce nonobstant l’interdiction de gérer déjà en cours, puisque prononcée le 09 mars 2020 et mentionnée au RCS le 08 décembre 2020. Ainsi, la SAS MR2P, tiers contractant, a légitimement cru en la réalité des pouvoirs de Monsieur [L] Erusta, notamment en raison du comportement de la SCI Erusta, qui a concouru à la naissance de cette apparence. Il sera d’ailleurs relevé que la SCI Erusta ne conteste pas le bail en date 11 juillet 2021, puisqu’elle s’en prévaut au soutien de ses demandes, ce alors que ledit bail a été signé uniquement par Monsieur [L] Erusta pour son compte. Dès lors, la SAS MR2P est fondée à se prévaloir d’un accord des parties sur une fin du bail commercial intervenue au 30 décembre 2022 .

Ainsi, il faut constater que le bail commercial a été résilié, d’un commun accord entre les parties, au 30 décembre 2022.

Il en résulte que la demande de la SCI Erusta tendant au prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail est sans objet.

Sur la demande formée par la SCI Erusta au titre d’un arriéré de loyers et de charges

Les demandes en paiement étant formées en conséquence de la résiliation judiciaire du bail par la SCI Erusta, elles sont sans objet. Il sera observé au surplus que le document intitulé “état des lieux et remise des clés” en date du 30 décembre 2022 signé par Messieurs [V] [Z] et Monsieur [L] Erusta mentionne qu’après remise des clés, intervenue le jour même, “le bailleur n’a aucun droit ni créance envers le locataire”, de sorte qu’aucune demande en paiement n’est en tout état de cause fondée à l’encontre de la SAS MR2P.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

Compte tenu de la solution apportée au litige, la SCI Erusta, perdant principalement la présente instance, sera condamnée au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI Erusta, partie perdante, sera condamnée à verser une somme de 3.000 euros à la SAS MR2P.

La SCI Erusta, partie perdante, sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE que le bail en date du 11 juillet 2021 conclu la SCI Erusta et la SAS MR2P a été résilié conventionnellement le 30 décembre 2022,

DEBOUTE par suite la SCI Erusta de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail en date du 11 juillet 2021 conclu la SCI Erusta et la SAS MR2P aux torts exclusifs de la SAS MR2P, demande devenue sans objet,

DEBOUTE la SCI Erusta de l’ensemble de ses demandes en paiement formées à l’encontre de la SAS MR2P dans le cadre de sa demande de résiliation judiciaire du bail, demandes devenues sans objet,

CONDAMNE la SCI Erusta aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI Erusta à verser à la SAS MR2P une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI Erusta de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT