Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01631 – N° Portalis DBX6-W-B7J-25IU

[L] [B], [V] [B], [A] [Y]

C/

[H] [S] [W], [Z] [P] [M] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [B]

né le 20 Octobre 1969 à [Localité 10] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 1] (ETATS UNIS)

Représenté par M^e Pauline CRAMPE, avocat au barreau de BORDEAUX, substituant M^e Frédéric QUEYROL (Avocat au barreau de BORDEAUX), avocat postulant, et par Maître Flora AIGUESVIVES ( Avocat au barreau de MONTPELLIER), avocat plaidant,

Monsieur [V] [B]

né le 05 Mai 1958 à [Localité 13] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Pauline CRAMPE, avocat au barreau de BORDEAUX, substituant M^e Frédéric QUEYROL (Avocat au barreau de BORDEAUX), avocat postulant, et par Maître Flora AIGUESVIVES ( Avocat au barreau de MONTPELLIER), avocat plaidant,

Monsieur [A] [Y] es qualité de curateur de Monsieur [V] [B],

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pauline CRAMPE, avocat au barreau de BORDEAUX, substituant M^e Frédéric QUEYROL (Avocat au barreau de BORDEAUX), avocat postulant, et par Maître Flora AIGUESVIVES ( Avocat au barreau de MONTPELLIER), avocat plaidant,

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [S] [W]

né le 26 Octobre 1964 à [Localité 12] (ESPAGNE)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Absent

Madame [Z] [P] [M] [I]

née le 17 Juin 1968 à [Localité 11] (ESPAGNE)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020, Monsieur [K] [B] et Madame [O] [B] son épouse, ont donné à bail à Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] une maison individuelle située à [Localité 7] ([Adresse 8].

A la suite des décès de Monsieur [K] et [E] [B], les 2 janvier 2022 et 24 mai 2024, Monsieur [L] [B] et Monsieur [V] [B] se sont trouvés pleinement propriétaires indivis du bien litigieux, ainsi qu’il résulte d’une attestation notariée du 3 décembre 2024 de Maitre [F], notaire à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, Monsieur [L] [B] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6034 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, Monsieur [L] [B] et Monsieur [V] [B], assisté de son curateur Monsieur [A] [Y], ont assigné Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 31 octobre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion des occupants ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai, avec si besoin le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier,

— Les condamner au paiement des loyers et charges impayés pour les causes sus-énoncées, soit la somme 6304 Euros outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation,

— Les condamner à des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux.

— Les condamner à la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [L] [B] et Monsieur [V] [B], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 15 616 euros au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile, avec dépôt de l’acte à l’étude, Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 janvier 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version alors en vigueur, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [S] [W] et Madame [M] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 6034 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 16 janvier 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 16 janvier 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 mars 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17 mars 2025.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [S] [W] et Madame [M] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 17 mars 2025, ce qui constitue pour Messieurs [B] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, la mauvaise foi des occupants n’étant pas démontrée.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les bailleurs produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 15 516 euros à la date du 31 octobre 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [S] [W] et Madame [M] [I] seront donc condamnés au paiement de la somme de 15 516 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 octobre 2025 – échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 250 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 17 mars 2025,

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] à quitter les lieux loués, maison individuelle située à [Localité 7], [Adresse 8],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] à payer à Monsieur [L] [B] et Monsieur [V] [B], la somme de 15 516 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] à payer à compter du 1er novembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [S] [W] et Madame [Z] [M] [I] à payer à Monsieur [L] [B] et Monsieur [V] [B] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION