DU 14 Mars 2025 Minute numéro :

N° RG 23/01339 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NPSX

Code NAC : 30B

Société IMMORENTE

C/

S.E.L.A.S. PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 834 299 612, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES :Camille LEAUTIER, Vice-Présidente

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Société IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lucille SUDRE de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154, M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 815

DÉFENDEUR

S.E.L.A.S. PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 834 299 612, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1936, M^e Marion DESPLANCHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98

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Débats tenus à l’audience du : 11 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 14 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 février 1994, la société MERCURE PROMOTION a consenti à M. [D] [O] exerçant pour le compte de la société PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE, un bail commercial portant sur un local à usage de pharmacie d’une surface utile de 136m² sis [Adresse 1] à [Localité 8] (95) formant le lot n°3 de la copropriété, pour une durée de douze années entières et consécutives, moyennant un loyer principal annuel hors taxe de 147 000 francs payable d’avance et trimestriellement.

Par acte authentique reçu le 2 mars 1994 par Maître [G] [Y], Notaire à [Localité 6] (49), la société IMMORENTE a acquis les droits et biens immobilier dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8] (95), cadastrée section AL n°[Cadastre 5] et section AL n°[Cadastre 3] moyennant un prix de 5 500 000 francs, hors taxes.

Selon acte sous seing privé en date du 26 avril 1994, la société IMMORENTE venant aux droits de la société MERCURE PROMOTION et M. [D] [O] ont convenu de modifier l’article 2 du paragraphe « loyer » du bail commercial signé le 18 avril 1994 et de notamment fixer le loyer principal annuel hors taxe à une partie fixe de 72 000 francs HT et une partie variable égale à 1,50% du chiffre d’affaires HT du preneur.

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2012, le bail conclu entre les parties a été renouvelé pour une nouvelle durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer principal annuel hors taxes et hors charges composé d’une partie fixe de 16 832 euros et d’une partie variable égale à 1,50% du chiffre d’affaires HT du preneur.

Selon acte sous seing privé en date du 7 juillet 2017, la société PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE représentée par son administrateur provisoire, Maître [D] [N], a vendu sous réserve de la réalisation des conditions suspensives à M. [Z] [M], représentant la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE, le fonds de commerce d’officine de pharmacie sis et exploité [Adresse 1] à [Localité 8] (95), en ce compris le droit au bail commercial. Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2018, il a été constaté la réalisation des conditions suspensives ayant affecté la cession du fonds de commerce.

Par courrier en date du 22 juin 2022, la société IMMORENTE a demandé à la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] de lui faire parvenir son chiffre d’affaires signé et certifié conforme par l’expert-comptable pour les années 2017 à 2021.

La société défenderesse n’ayant pas transmis les éléments comptables demandés, la société IMMORENTE a facturé le 24 avril 2023 la somme de 117.621,53 euros au titre du réajustement du loyer, en appliquant le loyer minimum garanti indexé annuellement sur la base de l’ICC.

Suivant exploit en date du 25 septembre 2023, la société IMMORENTE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7], portant sur la somme de 129 269,02 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la société IMMORENTE a diligenté une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] détenus auprès du CREDIT MUTUEL, fructueuse pour la somme de 72 664,90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, la société IMMORENTE a fait assigner en référé la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D’HERBLAY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, la société IMMORENTE demande au juge des référés de :

— Dire recevable et bien fondée la société IMMORENTE en toute ses demandes,

— Constater qu’à la suite du commandement délivré le 25 septembre 2023, la clause résolutoire est acquise faute pour la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] d’avoir régularisé la situation,

EN CONSEQUENCE,

— Constater la résiliation du bail et déclarer la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] occupant sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le président de désigner,

— Condamner provisionnellement la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] à payer en principal à la société IMMORENTE la somme de 121 530,69 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur un taux de 1,50% par mois à compter de la date d’échéance (Article « LOYER » du contrat de bail),

— Autoriser la société SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] à s’acquitter de la somme de 121 530,69 euros dans les conditions suivantes :

En six (6) mensualités de 20 255,11 euros chacune, la première échéance devra être versée le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, puis les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier accordé,

— Assortir l’échéancier d’une clause de déchéance du terme, en vertu de laquelle, à défaut de paiement d’une seule des mensualités de l’échéancier accordé ou d’un terme de loyers, charges et taxes courants, l’intégralité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible et :

« La clause résolutoire produira ses pleins effets,

« Il pourra être procédé à l’expulsion de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner,

« L’intégralité de la dette locative de 121 530,69 euros arrêtée au 17 janvier 2025 sera due, après déduction des éventuels règlements intervenus, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur un taux de 1,50% par mois à compter de la date d’échéance. (Article » LOYER " du contrat de bail)

«  Le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de premiers dommages et intérêts,

«  La SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges et taxes, jusqu’à la remise des clés,

— Débouter la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— Condamner la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] à payer à la société IMMORENTE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au visa de ses conclusions en réponse soutenues oralement à l’audience, la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] demande au tribunal judiciaire de :

— Dire recevable et bien fondée la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] en ses écritures, l’y accueillir,

A titre principal

— Dire et juger que le commandement de payer du 25 septembre 2023 est nul,

— Condamner la société IMMORENTE à mieux se pourvoir,

En conséquence

— Débouter la société IMMORENTE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Ordonner les plus larges délais au bénéfice de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] afin de lui permettre de s’acquitter de son arriéré et à ce titre constater que la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] a d’ores et déjà volontairement libéré la somme de 72 664,90 euros au bénéfice de la société IMMORENTE le 29 juillet 2024,

— En tout état de cause,

— Condamner la société IMMORENTE à payer à la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nullité du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

La SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] allègue de la nullité du commandement de payer délivré le 25 septembre 2023 en ce qu’il présent un décompte erroné.

Elle fait valoir qu’il contient un réajustement de loyer d’un montant de 117 621,53 euros qui s’avère être en réalité une régularisation de loyer de près de 5 ans, due à une omission de la société bailleresse de facturer la part variable du loyer ou à défaut, le loyer minimum garanti.

Elle allègue ainsi d’un manquement de la société bailleresse à son obligation de loyauté dans l’exécution du contrat. Elle soutient également que l’indexation du loyer minimum garanti est contractuellement fixé sur l’indice du coût de la construction et que la bailleresse a appliqué l’indice des loyers commerciaux.

Enfin, elle fait valoir que la part variable du loyer n’est facturable selon le bail qu’à compter du 31 décembre de l’année et que la société bailleresse ne pouvait pas appeler le 25 septembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, la part variable du loyer pour l’année 2023.

La société IMMORENTE soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valide et régulier. Elle fait valoir que la société preneuse s’est abstenue de communiquer son chiffre d’affaires annuel spontanément tel que le prévoit le bail mais également après sollicitations de sa part.

En raison de la carence de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7], elle expose avoir facturé uniquement la part fixe du loyer pour la période du 2 janvier 2018 au 30 juin 2023 et avoir ensuite procédé à un réajustement du loyer en facturant le loyer minimum garanti de 33 700 euros HT augmentée chaque année de l’indexation sur la base de l’ICC.

En l’espèce, le 20 septembre 2023 la société IMMORENTE a fait délivrer à la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de

129 269,02 euros en principal.

Le décompte annexé au commandement de payer mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Or, il ressort d’un courrier en date du 6 octobre 2023 que la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] a bien été en mesure de contester le décompte.

Enfin, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Par ailleurs, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, ne permettent pas de caractériser un trouble manifestement illicite ou constituent un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement qui a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (page 10) qui stipule « Il est convenu qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail qui sont toutes de rigueur ou de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ainsi que le réajustement du dépôt de garantie ci-après versé, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai. »

L’avenant au bail conclu entre les parties le 25 janvier 2012 dispose en son article « LOYER » que le " loyer principal hors taxes et hors charges, se décompose comme suit :

— une partie fixe de 6 832 euros

— une partie variable égale à 1,50% du chiffre d’affaires H.T. du preneur

En tout état de cause, la somme des deux composantes du loyer ne pourra être inférieure à un minimum garanti de 33 700 euros H.T., en valeur du dernier indice Insee du Coût de la Construction, soit celui du 3ème trimestre 2011 (1624).

Ce loyer sera réglé au bailleur selon les échéances suivantes :

— la partie fixe sera réglée par trimestre d’avance,

— la partie variable sera facturée au 31 décembre de chaque année et payable avant le 31 janvier de l’année suivante.

Le preneur s’engage à communiquer chaque année au bailleur le chiffre d’affaires H.T. réalisé et figurant sur sa déclaration fiscale.

Le loyer sera indexé chaque année tous les premiers janviers et pour la première fois le 1er janvier 2013.

L’indice de base est l’indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2011, soit 1624.

L’indice de révision sera celui du même trimestre de l’année postérieure.

Toutes les autres clauses et conditions du bail commercial signé en date du 18 février 1994 et de ses avenants, non modifiées ci-dessus restent inchangées. "

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 septembre 2023 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers. Au vu du décompte joint au commandement de payer, la dette s’élevait en principal à la somme de 129 269,02 euros en principal.

La société défenderesse conteste les sommes appelées au titre du commandement du payer. Elle trouve déloyale la régularisation de loyer de près de 5 ans appliquée par la société bailleresse alors que cela résulte d’une omission de sa part.

Elle fait valoir que la société IMMORENTE a appliqué l’Indice des Loyers Commerciaux et soutient que la société bailleresse ne pouvait appeler la part variable du loyer de l’année 2023 qu’à compter du 31 décembre 2023 conformément aux termes du bail.

Elle conteste également les sommes appelées au titre du réajustement du dépôt de garantie considérant que le bail initial stipulait que le dépôt de garantie était égale à une somme de 36 750 francs, correspondant à trois mois de loyer hors taxes, de sorte que le montant du dépôt de garantie ne pouvait être égal à la moitié du loyer annuel. Elle fait valoir que l’avenant au bail du 26 avril 1994 et le renouvellement du 25 janvier 2012 ayant introduit le loyer binaire, n’ont pas modifié la clause relative au dépôt de garantie.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société défenderesse a bien appliqué les indices du coût de la construction du 3ème trimestre et que la mention de l’indice des loyers commerciaux est bien une erreur de plume qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En outre, il convient de rappeler qu’aux termes des avenants au bail, il appartenait à la société preneuse de communiquer chaque année au bailleur le chiffre d’affaires H.T. réalisé et figurant sur sa déclaration fiscale, ce qu’elle s’est de toute évidence abstenue de faire, et ce malgré la mise en demeure du 22 juin 2022.

Dès lors, il apparait particulièrement malvenu de sa part de reprocher au bailleur d’avoir appliqué une régularisation sur presque cinq années de la part variable du loyer basée sur le montant du loyer minimum garanti, prévu contractuellement et qu’elle ne pouvait sérieusement ignorer.

S’agissant des sommes appelées au titre de la part variable du loyer pour l’année 2023, à la lecture du contrat de bail et de ses avenants, il n’est pas contestable qu’elle n’était exigible qu’à compter du 31 décembre 2023. Quant au réajustement du dépôt de garantie, les avenants au bail initial ayant établi un loyer binaire mais n’ayant pas modifié la clause du dépôt de garantie, il apparait une contestation sérieuse sur ladite clause puisqu’elle nécessite une interprétation du contrat de bail qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Ainsi il convient de déduire du décompte visé au commandement de payer du 25 septembre 2023, les sommes suivantes :

—  10 578,87 euros correspondant au libellé « AJUSTEMENT DG LOYER AU 01/01/2023 »

—  5 680,68 euros au titre de la part variable du loyer du 1er trimestre 2023

—  4 898,16 euros au titre de la part variable du loyer du 2ème trimestre 2023

—  12 987,60 euros correspondant au loyer global TTC du 3ème trimestre 2023, soit la part fixe et la part variable basée sur le montant du loyer minimum garanti, dont la répartition n’est pas détaillée.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’apparait pas contestable à hauteur de 95 146,32 euros.

Le décompte arrêté au 22 novembre 2023 présente un solde débiteur de 145 589,86 euros. Or, nonobstant la saisie conservatoire diligentée par le bailleur et fructueuse hauteur de 72 664,90 euros, il apparait que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été payées dans le délai d’un mois imparti.

Dès lors, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 25 octobre 2023.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des conclusions visées à l’audience, la société IMMORENTE réclame le versement de la somme provisionnelle de 121 530,69 euros au titre des arriérés de loyers, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur un taux de 1,50% par mois à compter de la date d’échéance, en vertu des clauses du bail.

La société demanderesse verse à l’audience du 11 février 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 115 578,61 euros arrêtée au 10 février 2025.

Le décompte laisse apparaitre une somme de 10 578,87 euros portée au débit du compte de la société locataire correspondant au libellé du 24/04/2023 « AJUSTEMENT DG LOYER AU 01/01/2023 » et une somme de 10 925,53 euros portée au crédit du compte de la société preneuse correspondant au libellé du 17/07/2024 « AJUSTEMENT DG 3 MOIS CONFORME A ».

En effet, la société bailleresse reconnait avoir commis une erreur dans la facturation du dépôt de garantie et justifie avoir émis un avoir au bénéfice de la société preneuse. Dès lors, il n’apparait aucune contestation sérieuse relative au dépôt de garantie sur le décompte de la dette.

Il convient également de souligner que le décompte arrêté au 10 février 2025 mentionne bien un paiement de 5 952,08 euros le 15 janvier 2025 ainsi que le virement de la somme de 72 664,90 euros en date du 7 novembre 2024, correspondant à la somme obtenue dans le cadre de la saisie conservatoire.

S’agissant des sommes appelées au titre de la part variable du loyer, basée sur le montant du loyer minimum garanti, pour les années 2018 à 2024, elles ne sont pas contestables dans la mesure où la société défenderesse ne démontre pas avoir communiqué son chiffre d’affaires pour ces années au bailleur et qu’elles étaient toutes devenues exigibles.

En revanche, il convient de déduire la somme de 13 417,16 euros, correspondant au loyer, charges et taxes comprises du 1er trimestre 2025. En effet, la facture en date du 09 décembre 2025 produite par le bailleur, ne permet pas de déterminer la part fixe du loyer et la part variable du loyer pour l’année 2025, laquelle ne sera exigible qu’à compter du 31 décembre 2025, conformément au bail et aux avenants conclus entre les parties.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de:

102 161,45 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 10 février 2025.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause « LOYER » (page 10) qui stipule que « Le non-paiement à son échéance d’une quittance de loyer entraînera de plein droit et sans mise en demeure préalable un intérêt calculé au taux de 1,50% par mois à compter de la date d’échéance, le montant de la quittance pourra être, majoré des frais de procédure. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la Société PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] par provision au paiement de la somme de 102 161,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement du commandement de payer.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] sollicite les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette, soit 24 mois. Elle fait valoir qu’elle s’est toujours acquittée des sommes appelées avec régularité avant la régularisation de loyer du 24 avril 2023, que la régularisation tardive résulte de la carence du bailleur, que les décomptes sont inexacts, qu’elle a procédé à la libération volontaire de la somme de 72 664,90 euros et qu’elle continue de s’acquitter régulièrement et trimestriellement de la part fixe du loyer et des charges. Au soutien de sa demande, elle produit une attestation de son expert-comptable du 7 février 2025 qui certifie que la société défenderesse est en mesure de s’acquitter de la somme d’environ 120 000 euros en 24 versements mensuels de 5 000 euros.

La société IMMORENTE ne s’oppose pas à l’octroi de délais mais sollicite que ces derniers sont limités à 6 mois. Elle fait valoir que la société défenderesse a déjà bénéficié de délais de fait et qu’elle n’a pas réglé le solde de la dette suite à la saisie conservatoire diligentée et fructueuse pour un montant de 72 664,90 euros.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la société défenderesse a sollicité son bailleur afin de lui demander des explications sur le calcul des sommes réclamées dans le cadre de la régularisation du 24 avril 2023 puis pour proposer un échéancier. Par ailleurs, s’il n’est pas contestable que la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] n’a pas réglé les sommes réclamées au titre de la part variable du loyer, il convient de souligner que la régularisation appliquée par le bailleur, bien que conforme au bail, est tardive.

Dans ces conditions, en raison de la situation économique et des sérieux efforts de paiement du débiteur, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 20 mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer fixe, outre les charges, taxes et accessoires.

Les meubles se trouvant sur place devront alors être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la demande relative à la conservation du dépôt de garantie, il n’y sera pas fait droit dans la mesure où elle n’est ni fondée, ni motivée et qu’elle se heurte à des contestations sérieuses.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] ne permet d’écarter la demande de la société IMMORENTE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire soulevée par la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 février 1994 et la résiliation de ce bail à la date du 15 octobre 2023 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] à payer à la société IMMORENTE la somme provisionnelle de 102 161,45 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés selon décompte arrêté au 10 février 2025 ;

AUTORISONS la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] à se libérer de la dette, dans la limite de 20 mois, par 19 mensualités de 5 000 euros et une 12ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente décision ;

DISONS que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS que, faute pour la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (95) ;

DISONS dans ce cas, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, sera mise à la charge de la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la SELASU PHARMACIE DE LA PATTE D’OIE D'[Localité 7] à payer à la société IMMORENTE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 14 Mars 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE