N° RG 24/01099 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755FH

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

N° RG 24/01099 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755FH

Minute : 24/417

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

S.A.S. DIVIDOM REMERE 7

C/

M. [Z] [Y]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. DIVIDOM REMERE 7

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Mme [T], gestionnaire

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2021, la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte d’huissier de justice du 12 mai 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2053 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [Y] le 17 mai 2022.

Par acte d’huissier de justice du 10 octobre 2022, la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir le prononcé de la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2520,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

—  250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2022, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 13 décembre 2022, la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7, représentée par Monsieur [C] [X] maintient l’intégralité des demandes contenues dans son assignation et demande à ce que la dette locative soit actualisée au 13 décembre 2022, soit à hauteur de 2911,12 euros au 14 novembre 2022. Elle n’est pas opposée à ce que le locataire se voit octroyer des délais de paiement mais sur 24 mois.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice délivré à étude, Monsieur [Z] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 13 décembre 2022.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2023, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par assignation du 17 juillet 2024, la SAS DIVIDOM REMERE 7 a de nouveau saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais, au visa de l’article 478 du code de procédure civile, afin de réitérer son assignation du 10 octobre 2024, au motif que le jugement du 10 février 2022 n’avait jamais été signifié et était donc non-avenu.

La SAS DIVIDOM REMERE 7 sollicite aux termes de son assignation de :

— Réitérer le dispositif du jugement du 10 février 2022 au visa de l’article 478 du code de procédure civile;

— Refuser tout délai de paiement au locataire ;

— Condamner le locataire à lui verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le locataire aux dépens.

A l’audience du 17 septembre 2024, la SAS DIVIDOM REMERE 7, valablement représentée par Mme [T], a réitéré les termes de l’assignation du 17 juillet 2024.

M. [Z] [Y], bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice délivré à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’article 478 du code de procédure civile et le caractère non-avenu du jugement du 10 février 2023

L’article 478 du code de procédure civile dispose ceci : « Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date. La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive. »

En l’espèce, le jugement du 10 février 2023 était réputé contradictoire au seul motif qu’il était susceptible d’appel, la citation de M. [Y] ayant été faite à étude d’huissier.

Celui-ci n’ayant pas été notifié à M. [Y], il est non-avenu.

La reprise de la procédure par le demandeur ne saurait être l’occasion pour lui de formuler de nouvelles demandes ou de modifier les demandes initiales. Il suffirait alors au demandeur mécontent d’un jugement initial de ne pas le faire signifier puis de demander sa révision 6 mois plus tard par le truchement de la procédure prévue à l’article 478. Ainsi, les nouvelles demandes formées par le demandeur seront déclarées irrecevables, à savoir le rejet de tout délai de paiement, la hausse du montant sollicité au titre de l’article 700 et la prise en compte des dépens en ce compris le coût de l’assignation réitérative. En effet, la procédure de réitération ne résulte que de la négligence du bailleur qui n’a pas notifié le jugement et ne peut ni ne doit porter préjudice au locataire ou aggraver sa situation.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience initiale.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation initiale.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 12 mai 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2053 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 13 juillet 2022.

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de l’audience du 13 décembre 2022, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus : si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier que le locataire percevait, lors de l’établissement de ce document, 1700 euros de ressources et avait 663,38 euros de charges fixes. Lors du diagnostic social et financier, il expliquait l’impayé de loyers par le fait qu’il avait perdu beaucoup d’argent lors de son entrée dans les lieux car sa carte bancaire avait été piratée. De même, il avait à l’époque repris le paiement des loyers et charges depuis avril 2022 à l’exception d’un loyer non honoré ensuite (août 2022) et la bailleresse n’était pas opposée à ce qu’il se voit octroyer des délais de paiement, à l’audience du 13 décembre 2022.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 100 euros par mois durant 25 mois en plus du loyer courant pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement (ci-après). En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement (c’est-à-dire loyer + 100€), la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2022, Monsieur [Z] [Y] lui devait la somme de 2911,12 euros, échéance de décembre 2022 incluse. Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais de procédure (390,62 euros), qui ne constituent pas une dette locative et sont déjà compris dans les dépens, auxquels le locataire sera condamné ci-dessous, les frais de rejet de prélèvement (52,50 euros) et les frais de mise en demeure (12 euros) qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

Monsieur [Z] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 2456 euros (deux mille quatre cent cinquante-six euros) à la bailleresse, cette somme correspondant au montant des loyers et indemnités d’occupations dus au 13 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022, date de l’assignation initiale.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 465,48 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [Z] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Le coût de l’assignation réitérative demeurera à la charge du demandeur, celle-ci résultant de sa carence dans la notification du jugement initial.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réitératif mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le jugement du 10 février 2023 non-avenu ;

DECLARE irrecevables les demandes nouvelles formées dans l’assignation réitérative ;

En conséquence, et statuant après réitération de l’assignation

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 septembre 2021 entre la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7, d’une part, et Monsieur [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 13 juillet 2022,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 la somme de 2456 euros (deux mille quatre cent cinquante-six euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers et/ou indemnités d’occupation) arrêté au 13 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022,

AUTORISE Monsieur [Z] [Y] à se libérer de sa dette en 25 mensualités, en payant chaque mois en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros) pendant 24 mois et en réglant le 25 ème mois le solde de la dette, majoré des intérêts et frais,

DIT que les versements devront intervenir en même temps que le versement du loyer et au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juillet 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [Z] [Y] sera condamné à verser à la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit la somme de 465,48 euros (quatre soixante-cinq euros et quarante-huit centimes),

DÉBOUTE la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à la société civile immobilière DIVIDOM REMERE 7 la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2022, de l’assignation du 10 octobre 2022 et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture et à l’exclusion du coût de l’assignation réitérative du 17 juillet 2024 qui demeurera à la charge du demandeur.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier La Juge