Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01204 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756NU

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[Y] [T]

[Z] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, Greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [V] [X], chargée de contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par son épouse Mme [Z] [T], dûment munie d’un pouvoir

Mme [Z] [T], demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01204 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756NU et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2018, la S.A. (Société Anonyme) HABITAT DU NORD a donné à bail à Monsieur [Y] [T] et à Madame [Z] [T], un local d’habitation situé [Adresse 3].

En raison de difficultés de paiement depuis novembre 2021, la S.A. HABITAT DU NORD a signifié à M. et Mme [T], le 2 mai 2024, un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme en principal de 6019,02 € dans le délai de deux mois et de justifier de l’assurance locative dans le délai d’un mois.

Le commandement étant demeuré sans réponse, la S.A. HABITAT DU NORD, par acte de commissaire de justice délivré le 19 juillet 2024, a fait assigner Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [T], de Madame [Z] [T] et de tout autre occupant ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] au paiement de la somme de 6884,23 € représentant l’arriéré des loyers et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 8 juillet 2024 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que besoin ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] au paiement d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] au paiement d’une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

— Assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

Le dossier a été appelé une première fois le 03 octobre 2024 et a été retenu au fond.

A l’audience du 3 octobre 2024, la S.A. HABITAT DU NORD, représentée par Madame [V] [X] munie d’un pouvoir, maintient les demandes formulées dans son assignation et actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 6412,63 €. En raison de la reprise du paiement intégral du loyer par les locataires et du versement en plus du loyer de la somme de 200,00 € depuis le mois de mai 2024, elle ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux locataires et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, lors de l’audience, la bailleresse abandonne son second moyen fondant sa demande de résiliation du contrat de bail et tiré du défaut d’assurance, celle-ci lui ayant été présentée par le juge à l’audience.

En défense, M. [T] et Mme [T] ne contestent pas le montant de leur dette locative auprès de la S.A. HABITAT DU NORD et sollicitent des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire, afin de rembourser leur dette à hauteur de 200 euros par mois, outre le paiement du loyer.

Le dossier a été mis en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIVATION :

— Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail :

o Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de l’assignation :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, en ses paragraphes II et IV, applicables à la procédure en cours, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, n’est délivrée par les bailleurs personnes morales autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque la situation d’impayés.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, en ses paragraphes III et IV, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Il ressort des pièces produites à l’audience que la S.A. HABITAT DU NORD a notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la signification du commandement de payer le 7 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 19 juillet 2024. De même, l’assignation a été notifiée à cette commission le 24 juillet 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024. Ainsi, les deux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposés aux bailleurs personnes morales ont été respectés. Or, malgré le commandement de payer, la situation d’impayés a perduré, permettant à la S.A. HABITAT DU NORD d’agir en justice en ce sens.

En conséquence, l’action de la S.A HABITAT DU NORD est recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, applicable lors de la conclusion du contrat de bail le 10 juillet 2018, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 10 juillet 2018 entre la S.A HABITAT DU NORD, d’une part, et M. et Mme [T], d’autre part, stipule qu'« en cas de non-paiement à son échéance du loyer, des charges, du dépôt de garantie, du supplément de loyer éventuel et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location pourra être résiliée de plein droit à l’initiative de la S.A. HABITAT DU NORD. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par simple ordonnance du juge des référé sauf l’effet d’une demande de délai par le locataire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. ».

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire a été délivré le 02 mai 2024 aux locataires pour la somme principale de 6019,02 €.

Or d’après l’histoire des versements, cette somme n’a pas été réglée par M. et Mme [T] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à compter du 03 juillet 2024.

o Sur la demande de délais de paiement du loyer et des charges :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses paragraphes V et VII applicables à la procédure en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. et Mme [T] ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ce à quoi la bailleresse ne s’est pas opposée.

Au regard, des déclarations faites par les parties à l’audience et à la lecture du décompte locatif, il apparaît que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Or, au regard du diagnostic social et financier, leur situation financière leur permet d’apurer leur dette à hauteur de 200,00 € par mois. En ce sens, les locataires ont déjà mis en place un tel échéancier depuis le mois de mars 2024, outre plusieurs versements ponctuels antérieurs. De plus, Mme [T] affirme que leurs charges ont diminué depuis le mois d’octobre 2024, n’ayant plus à rembourser la somme mensuelle de 300,00 € à la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) et à France TRAVAIL. Ainsi, M. et Mme [T] étant en situation de régler leur dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il leur sera octroyé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, selon les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, dans le cas uniquement où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que lorsque chacune des fautes commises a concouru à la réalisation de l’entier dommage, la responsabilité de leurs auteurs doit être retenue in solidum envers la victime de celui-ci.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

M. et Mme [T] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 850,37 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A HABITAT DU NORD.

— Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A HABITAT DU NORD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 03 octobre 2024, M. [T] et Mme [T] lui devaient la somme de 6 412,63 €, échéance d’octobre non incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite (317,85 €), qui ne constituent pas des loyers et des charges mais seront compris le cas échéant des dépens.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Le contrat de location comprenant une clause de solidarité, les locataires seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [T] et Mme [T] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme de 6 094,78 € à la bailleresse, en deniers ou en quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] et Mme [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

— Sur la demande de dommages et intérêts de la S.A. HABITAT DU NORD :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la bailleresse n’allègue pas et ne démontre pas la mauvaise foi de M. [T] et Mme [T].

Par ailleurs, elle ne justifie pas d’un préjudice indépendant de ce retard.

En conséquence, il convient de débouter la S.A. HABITAT DU NORD de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 300 euros.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

o Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [T], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

o Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne solidairement les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au nom de l’équité et au regard de la situation financière des débiteurs, il convient de débouter la S.A HABITAT DU NORD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

o Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire des décisions de justice étant de droit, il convient de faire droit à la demande de la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 10 juillet 2018 entre la société anonyme HABITAT DU NORD, d’une part, et Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies depuis le 03 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] à payer à la société anonyme HABITAT DU NORD la somme de 6 094,78 € (SIX MILLE QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 octobre 2024, échéance d’octobre non incluse;

AUTORISE Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] à s’acquitter de la somme de 6 094,78 € en 30 mensualités de 200,00 € chacune et une 31ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à la société anonyme HABITAT DU NORD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 850,37 € (HUIT CENT CINQUANTE EUROS ET TRENTE-SEPT CENTIMES) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux;

DEBOUTE la société anonyme HABITAT DU NORD de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société anonyme HABITAT DU NORD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [Z] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,