N° RG 24/00741 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752SG

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 11]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 16]

N° RG 24/00741 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752SG

Minute : 24/407

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [C] [U]

Mme [X] [Y]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par Mme [S] [Z] munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 9]

non comparant

Mme [X] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2010, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 206,70 euros et d’une provision pour charges de 116 euros.

Suivant avenant du 3 décembre 2021, signé par le bailleur, M. [C] [U] et Mme [X] [Y], cette dernière a été ajoutée au bail.

Le 21 décembre 2022 (date difficilement lisible), l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a consenti à M. [C] [U] une convention d’utilisation de parking des résidences portant sur le parking privatif du [Adresse 6] et moyennant le paiement d’un droit de 5 euros par mois.

Par actes de commissaire de justice du 5 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1483,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [U] et Mme [X] [Y] le 15 février 2024.

Par assignations du 6 mai 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [U] et Mme [X] [Y], tant du logement que du parking, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation de 403,89 euros s’agissant du logement et de 5 euros s’agissant du parking, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2047,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture (absence de réponse des locataires).

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 septembre 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 septembre 2024, s’élève désormais à 4354,02 euros. L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT précise que les locataires ont donné leur préavis mais ne sont pas encore partis. Il considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [C] [U] et Mme [X] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation des baux (bail d’habitation et parking privatif)

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1483,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2024.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’aucune demande de délai de paiement suspensif de l’acquisition de la clause résolutoire n’est formée par les parties et qu’en tout état de cause l’absence de reprise du paiement du loyer courant ne permet pas au tribunal d’accorder de tels délais.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte selon lequel, à la date du 13 septembre 2024, M. [C] [U] et Mme [X] [Y] lui devaient la somme de 4354,02 euros, soustraction faite des frais de procédure de 275,59 euros (frais qui seront compris le cas échéant dans les dépens).

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à remettre en question ce montant.

Cependant, le bailleur fait figurer sur le même décompte les sommes dues au titre du bail d’habitation et du parking. Or, Mme [X] [Y] n’étant pas signataire de la convention d’utilisation de parking des résidences, elle ne saurait être tenue du paiement des sommes afférentes à ce parking. Il y a donc lieu, pour Madame, de déduire de ce montant la somme de 70 euros correspondant aux loyers impayés du parking depuis juillet 2023 (date de début de formation de la dette).

Par ailleurs, si le bailleur demande la condamnation solidaire des locataires au paiement des loyers impayés, force est de constater qu’aucune clause de solidarité ne figure dans l’avenant signé par Mme [Y] et M. [U]. Ainsi, la solidarité ne se présumant pas, leur engagement est conjoint et non solidaire.

M. [C] [U] et Mme [X] [Y] seront conjointement condamnés à payer la somme de 4.284,02 euros au bailleur au titre du bail d’habitation.

M. [C] [U] sera condamné à payer 70 euros au bailleur au titre de la convention d’occupation du parking.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 403,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [U] et Mme [X] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mai 2010 et amendé suivant avenant du 3 décembre 2021, entre l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et M. [C] [U] et Mme [X] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Adresse 15] [Localité 1] est résilié depuis le 6 avril 2024,

CONSTATE, en conséquence, que la convention d’utilisation de parking des résidences portant sur le parking privatif du [Adresse 6] conclue le 21 décembre 2022 entre l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et M. [C] [U] d’autre part est résilié depuis le 6 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [U] et Mme [X] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [U] et Mme [X] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Adresse 15] [Localité 1] ainsi que le parking des résidences de ce bâtiment, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE conjointement M. [C] [U] et Mme [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 403,89 euros (quatre cent trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE conjointement M. [C] [U] et Mme [X] [Y] à payer à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 4.284,02 euros au titre de l’arriéré locatif du bail d’habitation arrêté au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [C] [U] à payer à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 70 euros au titre de l’arriéré locatif de la convention d’utilisation de parking des résidences portant sur le parking privatif du [Adresse 6] arrêté au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [U] et Mme [X] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 février 2024 et celui des assignations du 6 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge