Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00059 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76BQG

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

[R] [H]

C/

[W] [C] [H]

[E] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant

ET :

DÉFENDEURS

Mme [W] [C] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [E] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mars 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant convention verbale ayant pris effet le 1er novembre 2022 M. [R] [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [U] et à M. [E] [J], sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650,00 euros.

En présence de loyers impayés le bailleur a, par acte de commissaire de justice signifié le 18 avril 2024 fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 7570,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024, outre 167,29 euros de frais en se prévalant des dispositions des articles 1728 du code civil.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 décembre 2024, M. [R] [H] a fait citer Mme [W] [U] et M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer, lui demandant :

— d’ordonner la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à la date du 19 juin 2024 pour non-respect des dispositions contractuelles ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [U] et de M. [E] [J] du local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], de sa personne et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique ;

— de condamner solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] au paiement de la somme de 12120,00 euros, ce qui correspond aux loyers et charges impayés échus au mois de novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;

— de condamner solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux par lui-même et tout occupant de son chef, soit 650,00 euros ;

— de condamner solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée le 2 décembre 2024 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025 où elle a été retenue.

M. [R] [H], comparant en personne, maintient ses demandes et actualise la dette locative au 1er mars 2025 à la somme de 14.720,00 euros. Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer courant et qu’en arrêt de travail pour cause de maladie il a dû vendre des objets de valeur pour pouvoir payer les frais d’huissier.

Mme [W] [U] et M. [E] [J], bien que régulièrement assignés à leur personne n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 19 avril 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 4 décembre 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur la demande du prononcé de la résiliation du bail:

Aux termes de l’article 1714 du code civil, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, bien qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé, les locataires se sont acquittés d’un loyer depuis le 1er novembre 2022. Ils résident et se maintiennent dans les lieux depuis cette date ce qui démontre l’existence d’un bail verbal liant les parties.

Le bailleur indique, sans être contesté, que la dette locative s’élève à la somme de 14.720,00 euros, correspondant au loyers échus au 1er mars 2025.

Ceci constitue une violation suffisamment grave de l’obligation essentielle du locataire de payer ses loyers et justifie la résiliation du bail litigieux, qu’il échet de prononcer à compter de la date de la présente décision. Il convient en conséquence d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tout occupant de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit un commandement de payer en date du 18 avril 2024 et un décompte de créance au 1er mars 2025.

En conséquence et au vu des pièces versées aux débats, Mme [W] [U] et M. [E] [J] seront condamnés au paiement de la somme de 14.720,00 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 12.120,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce non seulement Mme [W] [U] et M. [E] [J] n’ont pas repris le paiement de leur loyer mais encore ceux-ci sont en situation d’impayés depuis 15 mois, au jour de l’audience.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés au défendeur.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 650,00 euros, à compter de la présente décision, jusqu’à la libération effective des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

sur les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, Mme [W] [U] et M. [E] [J] seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce l’équité commande de faire droit à hauteur de 500,00 euros à la demande de M. [R] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action tendant au prononcé de la résiliation du bail verbal ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] à payer à M. [R] [H] la somme 14.720,00 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 12.120,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], conclu entre M. [R] [H], d’une part et Mme [W] [U] et M. [E] [J], d’autre part, à la date du présent jugement ;

ORDONNE à Mme [W] [U] et à M. [E] [J] de quitter les lieux dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire M. [R] [H] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] à payer à M. [R] [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, soit la somme de 650,00 euros, à compter de la présente décision jusqu’à leur départ effectif des lieux;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] au paiement des dépens.

CONDAMNE solidairement Mme [W] [U] et M. [E] [J] à payer à M. [R] [H] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 avril 2025.

La greffière, Le Juge,