MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/07121 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UVOT

AFFAIRE : S.C.I. MYX C/ S.A.S.U. SECRET CENTER, S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MYX, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marie-Christine BEGUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0254

DEFENDERESSES

S.A.S.U. SECRET CENTER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

toutes deux représentées par M^e Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire : D1220

Clôture prononcée le : 05 décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2014, la S.C.I. MYX a consenti à la société COSMOPOLITE-DIFFUSION un bail sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 10] ([Localité 6].

Le 26 juillet 2014, la S.C.I. MYX a autorisé la sous-location d’une partie des locaux donnés à bail.

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2016, le contrat de bail a été cédé à la société MONELECTRO.

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2018, le contrat de bail a été cédé à la société en formation S.A.S.U. SECRET CENTER.

Le 28 septembre 2022, la S.C.I. MYX a fait délivrer à la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS un congé sans offre de renouvellement pour le 31 mars 2023.

Suivant assignation délivrée le 2 novembre 2023, la S.C.I. MYX a attrait S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS devant le tribunal judiciaire de Créteil.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la S.C.I. MYX demande à la juridiction, au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du Code civil, des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ainsi que de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de :

« IN LIMINE LITIS

— Écarter des débats les conclusions n°4 et les pièces 5 à 12 des défenderesses transmises sans respecter les délais (impératifs) fixés par le tribunal

— Déclarer irrecevable la demande d’expertise formulée par les demanderesses

— JUGER que la société SECRET CENTER et la société COMPTES ACTES EXPERTS, sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2023 du local situé [Adresse 1] à IVRY SUR SEINE (94200) et appartenant la SCI MYX,

— ORDONNER l’expulsion de la société SECRET CENTER et la société COMPTES ACTES EXPERTS, ainsi que de celles de tous occupants de son chef de ce local avec, au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ASSORTIR l’expulsion d’une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, passé le huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— AUTORISER la SCI MYX à faire transférer dans telle remise ou garde meuble de son choix, aux frais risques et périls des sociétés SECRET CENTER et COMPTES ACTES EXPERTS, le matériel les meubles objets mobiliers et autres pouvant garnir les lieux, ce à titre de garantie de toutes sommes dues par les défendeurs,

— CONDAMNER solidairement les sociétés SECRET CENTER et COMPTES ACTES EXPERTS, à une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 5.500 €, à compter du 1 er avril 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,

— CONDAMNER solidairement les sociétés SECRET CENTER et COMPTES ACTES EXPERTS à verser à la société MYX une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER solidairement les sociétés SECRET CENTER et COMPTES ACTES EXPERTS à verser à la société MYX une somme de. 9.062,73 € à titre de provision sur rappel de charges

— Débouter SECRET CENTER et COMPTES ACTES EXPERTS de leurs demandes reconventionelles

— CONDAMNER solidairement les sociétés SECRET CENTER et COMPTES ACTES EXPERTS à verser à la société MYX une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement sans offre de renouvellement et de mise en demeure ».

La S.C.I. MYX soutient que :

— la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS ont gravement manqué à leurs obligations au titre du bail consenti le 31 mars 2014 ;

— la S.A.S.U. SECRET CENTER a manqué à ses obligations contractuelles en vertu du bail consenti le 31 mars 2014 en sous-louant à la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS la majeure partie des locaux pour les transformer en bureaux, en violation de la destination telle que prévue par le bail, constitutive d’une infraction irréversible ;

— l’acte de sous-location du 26 juillet 2014 se limitait au sous-sol pour un usage de stockage d’archives, alors que les défenderesses ont conclu un nouveau contrat de sous-location, en l’absence de la bailleresse, concernant la majeure partie des locaux situés au rez-de-chaussée ;

— la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS ont manqué à leur obligation de paiement du loyer régulièrement pendant la durée du contrat de bail, justifiant que le bail soit résilié sans indemnité d’éviction ;

— les défenderesses ont installé, sans l’autorisation de la bailleresse ou du syndic de copropriété, un système de climatisation dans les parties communes et d’enseignes imposantes, et le 12 avril 2019, le mandataire de la S.C.I. MYX a mis en demeure les locataires de retirer l’installation litigieuse, cette mise en demeure a été renouvelée le 20 juin 2020 sans que les locataires aient réalisé les travaux demandés ;

— le procès-verbal de constat du 13 septembre 2024 produit par les défenderesses n’a pas de valeur probante en ce que la S.C.I. MYX a déjà apporté la preuve que ces travaux n’ont pas été réalisés au 31 mars 2023, date du congé, et ce procès-verbal ne concerne que les locaux occupés par la S.A.S.U. SECRET CENTER alors que la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS occupe la majeure partie des locaux ;

— le contrat de bail étant arrivé à son terme le 31 mars 2023, les locataires sont occupantes sans titre des locaux, de sorte que la S.C.I. MYX est fondée à demander l’expulsion de la S.A.S.U. SECRET CENTER et de la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS des locaux et de leur condamnation à une indemnité d’occupation, dont la valeur doit prendre en compte le comportement critiquable des locataires ;

— la S.C.I. MYX est fondée à solliciter une indemnisation pour le préjudice subi en raison de leurs fautes ;

— la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS ne sont pas fondées à contester la validité de la clause d’indexation en ce que l’action est prescrite.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2024, S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS demandent à la juridiction, au visa des articles L. 145-17, L. 145-28, L. 145-31, L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du Code de commerce ainsi que de l’article 1315 du Code civil, de :

« DEBOUTER la SCI MYX de toutes ses demandes, fins et conclusions dans la mesure où le congé délivré a mis fin à compter du 1er avril 2023 au bail la liant à la société SECRET CENTER et portant sur les locaux sis [Adresse 3] et que ce congé a ouvert le droit pour la société SECRET CENTER au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal en vue de déterminer le montant de l’indemnité :

— d’éviction dans le cas d’une perte de fonds selon les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

— d’occupation due par la preneuse pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er avril 2023 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité de 25% en raison de la durée excessive de la procédure en sus.

FIXER une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à hauteur de 2.500 € HC jusqu’à ce que le Tribunal tranche sur l’indemnité d’occupation réellement due à compter du 1er avril 2023 ;

CONDAMNER la SCI MYX à rembourser à la société SECRET CENTER la somme de 46.360 € correspondant aux provisions versées depuis l’entrée dans les lieux ;

CONDAMNER la SCI MYX à rembourser à la société SECRET CENTER la somme de 17.948,34 € au titre des loyers trop-versés en raison du caractère non-écrit de la clause d’indexation ;

CONDAMNER la SCI MYX à payer à la société SECRET CENTER la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI MYX à payer à la société COMPTES ACTES EXPERTS la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI MYX aux entiers dépens ;

Et DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [P] [F] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. »

La S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS soutiennent que :

— le congé avec refus de renouvellement n’est pas valide en ce que les infractions invoquées sont réversibles et ne se sont pas poursuivies à l’issue du délai d’un mois à compter de la mise en demeure ;

— la S.A.S.U. SECRET CENTER était à jour de ses loyers à la date du congé et les difficultés rencontrées pour le paiement du loyer résultent de la crise sanitaire ;

— les travaux de dépose ont été réalisés avant l’envoi des mises en demeure et la S.C.I. MYX ne démontre pas l’existence des désordres allégués alors que la charge de la preuve lui incombe ;

— la S.A.S.U. SECRET CENTER n’a pas manqué à ses obligations au titre du contrat de sous-location du 26 juillet 2014 en ce que la S.C.I. MYX a autorisé la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS à occuper une partie du rez-de-chaussée ;

— la S.A.S.U. SECRET CENTER, laquelle exerce bien son activité dans les locaux donnés à bail, n’a pas conclu de nouveau contrat de sous-location avec la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS, mais elle a poursuivie la relation locative préexistante ;

— la S.C.I. MYX ne justifie pas d’un motif suffisamment grave pour priver la S.A.S.U. SECRET CENTER du versement de l’indemnité d’éviction, dont la valeur doit être déterminée par un expert désigné par le tribunal ;

— la clause d’indexation du loyer stipulée dans le contrat ne mentionne pas le caractère automatique de la révision du loyer de sorte que le loyer, en raison du non-respect du formalisme par la S.C.I. MYX, n’aurait pas dû augmenter, de sorte que la S.A.S.U. SECRET CENTER est fondée à demander le remboursement du trop-perçu ;

— la S.C.I. MYX n’a pas produit les justificatifs de régularisation des charges versées avant 2019 ; quant aux justificatifs produits pour les années postérieures à 2019, ceux-ci ne comportent pas le détail des dépenses imputées par le bailleur de sorte que la S.A.S.U. SECRET CENTER est fondée à demander le remboursement des provisions sur charges versées depuis son entrée dans les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 avril 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande d’écarter les conclusions et pièces communiquées le 24 septembre 2024

Il est constant que de telles conclusions et pièces ont été communiquées avant l’ordonnance de clôture prise par le Juge de la mise en état le 5 décembre 2024, de sorte qu’elles sont recevables.

En conséquence, la S.C.I. MYX sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la recevabilité de la demande d’expertise

Les défenderesses formulent une demande d’expertise aux fins d’évaluer une éventuelle indemnité d’éviction, laquelle constitue une prétention au fond dont le tribunal a compétence pour connaître, de sorte qu’une telle demande n’est pas irrecevable et sera examinée infra.

En conséquence, la S.C.I. MYX sera déboutée de sa demande d’irrecevabilité de la demande d’expertise.

Sur la validité du congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction

Il résulte de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tel qu’applicable au contrat de bail litigieux du 31 mars 2014, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Il est admis qu’en application de l’ancien article 1184 (devenu les articles 1217 et suivants) du Code civil, si des manquements du locataire à ses obligations nées du bail, assez graves pour justifier une résiliation judiciaire, sont caractérisés, la déchéance de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction peut être prononcée.

Aux termes de l’article 145-14 du Code de commerce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L. 145-17 I. du même code dispose que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; »

Il s’évince de ces dispositions que le bailleur qui a délivré à son locataire un congé sans offre de renouvellement du bail peut se prévaloir d’une faute suffisamment grave de son locataire pour lui dénier le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il incombe au bailleur qui se prévaut d’un motif de perte du droit au paiement d’une indemnité d’éviction tiré d’un manquement suffisamment grave pour fonder une résiliation judiciaire, d’en apporter la preuve.

En l’occurrence, la S.C.I. MYX se prévaut dans son congé du 28 septembre 2022 de trois types de manquements de la S.A.S.U. SECRET CENTER aux obligations du bail :

— la sous-location des locaux situés au rez-de-chaussée sans autorisation du Bailleur ;

— un défaut d’autorisation de la pose d’enseignes, de la modification de la façade et de la distribution des locaux ;

— des défauts de paiement des loyers ;

Sur la sous-location non autorisée

Le bail commercial du 31 mars 2014 (pièce n° 1 en demande) comporte les clauses suivantes :

Désignation : « Un rez-de-chaussé de 127.81 m2 comprenant 2 boutiques désignées par les lots 196 et 197 et un sous-sol comprenant 4 réserves de 163.14 m2 désignées par les lots 205, 710, 712 et 713 ».

Cession : « Il est interdit au PRENEUR : / De concéder la jouissance ou sous-louer les locaux à qui que ce soit, en tout ou partie, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, gratuitement ou à titre onéreux, sans l’autorisation expresse et écrite du bail (…) ».

Sous location : « Toute sous-location sera possible en respectant les activités autorisées par le présent bail. / En tout état de cause, toute sous location devra être effectuée par acte authentique ou sous seing privé auquel le Bailleur sera appelé. Les sous-locataires devront s’obliger solidairement avec le Preneur, au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du bail ».

Le sous-bail du 26 juillet 2014 (pièce n° 4 en demande) stipule quant à lui que le Preneur « consent la sous-location à la SAS COMPTES ACTES EXPERTS des locaux composés comme suit :

Un sous-sol comprenant 4 réserves de 163.14 m2 désignées par les lots 205, 710, 712 et 713 ».

En l’espèce, il résulte du constat de commissaire de justice du 24 septembre 2022 que les locaux litigieux « sont occupés par la société « SECRET CENTER » côté gauche et par la société « COMPTES ACTES EXPERTS » côté droit (voir cliché n°1) », et que « Le côté droit du local est occupé par la société « COMPTES ACTES EXPERTS » dont l’entrée principale se trouve au niveau rez-de-chaussée. La façade vitrée de celle-ci fait une longueur d’environ 8,4 mètres et sur le retour (côté entrée de l’immeuble) : 5,20 mètres (voir clichés n°8,9,10,11,12) ».

Le cliché n° 11 annexé à ce constat fait notamment apparaître un écriteau encadré apposé sur la façade sur lequel il est écrit :

« Nous informons notre aimable clientèle que nos bureaux sont ouverts

Du lundi au vendredi de 14h à 17h

Vous pouvez également nous contacter par téléphone (…)

Du lundi au vendredi de 9h à 13h et de 14h à 17h

Nous vous rappelons que le cabinet reçoit uniquement sur rendez-vous

L’équipe Comptes Actes Experts »

Les clichés n° 10 et 12 laisse également apparaître une plaque dorée portant la mention « Comptes Actes Experts / Expert comptable (…) ».

Le reste des clichés annexés confirme les constatations du commissaire de justice, notamment le fait que :

— toute la partie droite de la façade située au rez-de-chaussé des locaux apparaît occupée par la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS ;

— des enseignes couronnant la façade comportant sur fond rouge le même logo de la société reproduit sur la plaque dorée susmentionnée, ainsi que le nom de ladite société ;

— deux baies vitrées de la partie droite portant les inscriptions « Création de sociétés », « Comptabilité », « Audit », « Fiscalité » et « Conseils » se rapportant manifestement à une a activité d’expertise comptable.

Ainsi il résulte de ce qui précède que la S.A.S.U. SECRET CENTER a sous-loué une des boutiques situées au rez-de-chaussé des lieux sans en demander l’autorisation au Bailleur à travers un acte authentique ou un acte sous seing privé, conformément aux obligations découlant du bail principal, ce qui est susceptible de constituer un manquement substantiel justifiant le refus d’octroyer une indemnité d’éviction.

En tout état de cause, il est de jurisprudence constante que le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du Code de commerce, et tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement (Cass. Civ. 3e, 16 décembre 1987, pourvoi n° 86-16.189, Bull. 1987, III, n° 203), et peut donc a fortiori figurer dans un acte distinct concomitant à ce refus.

Il s’ensuit que le juge qui se borne à vérifier la réunion des conditions d’application de la règle de droit invoquée et l’existence de la mise en demeure exigée par l’article L. 145-17 du Code de commerce, ne viole pas le principe de la contradiction (Cass. Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 17-31.538).

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la S.C.I. MYX a fait délivrer par actes extrajudiciaires du 28 septembre 2022, soit concomitamment au refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, des mises en demeure à la S.A.S.U. SECRET CENTER et à la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS d’avoir à faire cesser dans un délai d’un mois l’infraction tirée de la sous-location de « l’essentiel des locaux du rez-de-chaussée » et ce « sans autorisation de la bailleresse, et sans l’appeler à l’acte » (pièces n°s 21 et 22).

Lesdites mises en demeures reproduisent par ailleurs les dispositions du I. de l’article L. 145-17 du Code de commerce et sont donc régulières.

Ni la S.A.S.U. SECRET CENTER, ni la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS n’établissent que la situation sous-locative constatée par acte de commissaire de justice aurait effectivement cessé dans le mois ayant suivi la délivrance des mises en demeures susmentionnées, les différentes attestations produites par les défenderesses ou l’éventuelle préexistence de cette situation antérieurement à la cession au bénéfice de la S.A.S.U. SECRET CENTER étant sans incidence quant à son obligation en qualité de Preneur de faire cesser une telle infraction au bail dans le délai d’un mois.

Dès lors, la S.C.I. MYX peut invoquer valablement le motif grave et légitime tiré de ce que la S.A.S.U. SECRET CENTER a sous-loué une partie du rez-de-chaussée des locaux donnés à bail sans l’autorisation de la demanderesse et sans l’appeler à un éventuel acte ayant régularisé cette situation entre le locataire et le sous-locataire.

En conséquence, la S.C.I. MYX est fondée à refuser le renouvellement du bail à la S.A.S.U. SECRET CENTER sans paiement d’une indemnité d’éviction et la S.A.S.U. SECRET CENTER sera déboutée de ses demandes tendant au versement d’une indemnité d’éviction, à la désignation d’expert à cette fin et à son maintien dans les lieux jusqu’à son paiement.

Sur l’expulsion du Preneur et du Sous-preneur des locaux

Il convient également d’ordonner, dans les conditions précisées au dispositif, l’expulsion, sous astreinte journalière de 100 €, de la S.A.S.U. SECRET CENTER, de la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS et de tous occupants de leur chef des lieux loués, sis [Adresse 2], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le Bailleur.

En l’espèce, le bail a pris fin le 31 mars 2023 par l’effet du refus de renouvellement, la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS étant occupantes sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à un montant mensuel de 3 600 € et de condamner solidairement la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS à régler cette indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023, jusqu’à libération effective des locaux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si la demanderesse fait exposer que les manquements fautifs des défenderesses lui aurait causé un préjudice, elle ne l’établit cependant pas, de sorte qu’elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes reconventionnelles de la S.A.S.U. SECRET CENTER

Sur la restitution du trop-perçu des loyers révisés

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce dans leur version applicable que les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés dans les conditions fixées par décret à la demande de l’une des parties, laquelle demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

L’article L. 145-39 du même code dispose que, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Il résulte de ces dispositions prévoyant expressément qu’en cas de recours à une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire une clause d’indexation, le loyer varie en fonction de l’indice, que la variation du loyer résultant d’une clause d’indexation doit suivre strictement celle de l’indice convenu, à la hausse ou à la baisse, avec pour seule possibilité de solliciter la révision si la variation de l’indice, et par suite celle du loyer, est trop volatile. Une clause d’échelle mobile, que les parties sont libres de souscrire, se caractérise donc par une référence à un indice économique variable, dont découle une variation automatique du loyer, selon une périodicité déterminée mais selon une ampleur et dans un sens, potentiellement à la baisse, indéterminés à l’avance.

Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, applicable dans sa nouvelle rédaction aux contrats en cours lors de son entrée en vigueur, les stipulations ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-39 du Code de commerce sont réputées non écrites.

En l’espèce, la clause relative à la révision du loyer dispose que :

« Le loyer sera révisé tous les ans en fonction de l’indice national moyen I.N.S.E.E. du coût de la construction. / L’indice de référence est l’indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2013 soit 1612. / La première révision interviendra le 01/04/2015, la révision du loyer s’entend uniquement à la hausse. »

Il découle de ce qui précède et d’une jurisprudence constante que les clauses prévoyant que la révision du loyer ne se fera qu’à la hausse doivent être réputées non-écrites. Elles peuvent pour autant être divisibles des autres clauses.

Ainsi la clause rédigée comme suit : « la révision du loyer s’entend uniquement à la hausse » doit être réputée non-écrite, le reste étant divisible et faisant référence à un indice et à une périodicité annuelle formulée en termes impératifs, de sorte que le reste des clauses peut être regardée comme une clause d’échelle mobile librement consentie entre les parties.

Dès lors, la S.A.S.U. SECRET CENTER, qui n’établit pas une variation annuelle à la baisse de l’indice du coût de la construction au cours de la période allant de juin 2019 à mai 2024, ne peut prétendre à ce que le Bailleur soit condamné à lui restituer des trop-perçus de loyers.

En conséquence, elle sera déboutée de cette demande.

Sur le remboursement des provisions sur charges

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le Preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

S’agissant du paiement des charges locatives, il est de jurisprudence constante que le Bailleur qui réclame au Preneur de lui rembourser des charges et taxes, doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Cass. 3e Civ., 17 septembre 2020, n° 19-14.168 ; Cass. 3e Civ., 9 Juin 2015, n° 14-13.555 ; Cass. 3e Civ, 15 février 2018, n°16-19.522).

Le Bailleur est donc tenu de produire les justificatifs afférents aux charges locatives. À défaut, le Preneur est autorisé à les contester et, en l’absence de tout justificatif produit aux débats par le Bailleur sur la base de décomptes édités par le syndic de copropriété au bénéfice de l’immeuble, il convient de faire droit à la demande de remboursement des provisions sur charges injustifiées. (CA [Localité 7], 26 avril 2016, RG n° 14/15470).

En l’espèce, il résulte du bail litigieux que le Preneur s’est engagé à « rembourser au Bailleur en sus du loyer sa quote-part des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à l’immeuble ou aux locaux de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges ».

La S.C.I. MYX verse aux débats les décomptes de charges et relevés de charges de copropriété au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022 (pièces n° 28 en demande). Ces décomptes précisent les charges par lot, ainsi que les tantièmes et quotes-parts par groupe de lots qui permettent de comprendre le montant des sommes demandées en exécution du contrat. La S.A.S.U. SECRET CENTER ne peut donc faire valoir que les charges au titre de ces exercices annuelles n’auraient pas été régularisées et sera par conséquent déboutée de sa demande de remboursement des provisions sur charges au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022.

L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En l’espèce, la demande reconventionnelle ayant été introduite par conclusions au fond notifiées par RPVA le 29 mai 2024, la S.A.S.U. SECRET CENTER ne peut prétendre à la régularisation des charges au titre de la période antérieure au 29 mai 2019.

Cependant, le Bailleur ne verse en procédure, avant l’intervention de l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2024, aucune pièce relative à des régularisations de charges au titre de la période postérieure à l’année 2022.

Le bail litigieux étant inférieur à la loi Pinel, ne sont pas applicables les dispositions de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce relatif à la régularisation annuelle des charges censée intervenir dans le délai fixé à l’article R. 145-36 du même code, c’est-à-dire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle elle intervient ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Il convient donc de faire application des stipulations contractuelles liant les parties.

Le contrat de bail initial stipule que, en matière de charges : « le Bailleur arrêtera les comptes annuellement. En conséquence, il s’engage à fournir au preneur un décompte exact des charges locatives pour l’année écoulée, qui devra être adressé dans un délai de trois mois de l’expiration de ladite année » (pièce n° 1 en demande). La provision mensuelle est fixée aux termes dudit bail à 380 €.

Il s’évince de ce qui précède que, à la date de l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2024, la S.C.I. MYX ne devait pas encore fournir à la S.A.S.U. SECRET CENTER un décompte exact des charges locatives pour l’année 2024, laquelle n’était pas écoulée. Mais il aurait dû remplir cette obligation au titre de l’année 2023, alors qu’aucun élément produit ne fait apparaître que la régularisation aurait eu lieu pour cette période non prescrite, de sorte que sont sans causes les appels de provisions au titre de l’année 2023.

Dès lors, le Preneur peut prétendre au remboursement de 12 appels de provisions mensuels, soit 12 × 380 = 4 560 €

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.C.I. MYX à payer à la S.A.S.U. SECRET CENTER la somme de 4 560 € en remboursement des appels de provisions sur charges non régularisées.

La S.C.I. MYX demande quant à elle que la S.A.S.U. SECRET CENTER soit condamnée à lui payer le solde des charges régularisées au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022.

En l’espèce les décomptes susmentionnés pour ces années font apparaître qu’après déduction des provisions, la S.A.S.U. SECRET CENTER demeurait redevable envers le Bailleur des soldes de 2 107,41 € en 2019, 2 232,14 € en 2020, 1 965,66 € en 2021 et 2 766,52 € en 2022.

La S.A.S.U. SECRET CENTER ne démontre pas s’être libérée de son obligation de payer ces charges récupérables conformément à l’article 1353 du Code civil.

Il y a donc lieu de la condamner à verser à la S.C.I. MYX le somme de 2 107,41 € + 2 232,14 € + 1 965,66 € + 2 766,52 € = 9 062,73 €.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner solidairement la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement sans offre de renouvellement et de mise en demeure.

Il y a lieu en outre de condamner solidairement la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS à payer à la S.C.I. MYX la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. MYX de sa demande tendant à écarter des débats les conclusions n°4 et les pièces 5 à 12 des défenderesses ;

DÉBOUTE de la S.C.I. MYX de sa demande tendant à déclarer irrecevable la demande d’expertise des défenderesses ;

DÉBOUTE la S.A.S.U. SECRET CENTER de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction et à son maintien dans les lieux, ensemble sa demande d’expertise ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er avril 2023 à un montant de 3 600 € mensuels, et CONDAMNE solidairement la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS à régler à la S.C.I. MYX cette indemnité d’occupation, jusqu’à la libération complète des locaux sis [Adresse 2] ;

ORDONNE, à toutes fins utiles et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les six mois de la signification du présent jugement, et sous astreinte de 100 € par jour de retard, l’expulsion de la S.A.S.U. SECRET CENTER, de la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS et de tous occupants de leur chef des lieux loués, sis [Adresse 1] à [Adresse 11], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

ORDONNE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des sociétés expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux sociétés expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

DÉBOUTE la S.C.I. MYX de sa demande dommages et intérêts d’un montant de 100 000 € :

DÉBOUTE la S.A.S.U. SECRET CENTER de sa demande de restitution de la somme de 17 948,34 € au titre de trop-versés de loyers ;

CONDAMNE la S.C.I. MYX à payer à la S.A.S.U. SECRET CENTER la somme de 4 560 € en remboursement des appels de provisions sur charges non régularisées et la DÉBOUTE du surplus de ses demandes à ce titre ;

CONDAMNE la S.A.S.U. SECRET CENTER à payer la S.C.I. MYX la somme de 9 062,73 € au titre du solde non-versé des charges récupérables pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

CONDAMNE solidairement la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement sans offre de renouvellement et de mise en demeure ;

CONDAMNE solidairement la S.A.S.U. SECRET CENTER et la S.A.S. COMPTES ACTES EXPERTS à payer à la S.C.I. MYX la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 8], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SEPT JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT