Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00826 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HWP

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[C] [V]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[T] [W] et d'[U] [D], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [B] [E], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00826 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HWP et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2024, la société anonyme URBAVILEO a donné à bail à Madame [C] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], prenant effet le 28 novembre 2024, moyennant un loyer mensuel révisable de 573,88 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 79,56 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la société anonyme URBAVILEO a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 009,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [C] [V] le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la société anonyme URBAVILEO a fait assigner Madame [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location, et ce pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner Madame [C] [V] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1 522,15 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 13 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait de la résistance abusive au paiement des loyers, avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de la présente assignation ;- ne pas écarter l’exécution provisoire de plein droit ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 06 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture (porte close).

A l’audience du 2 octobre 2025, la société anonyme URBAVILEO, représentée par Mme [E] munie d’un pouvoir régulier, se référant à son assignation, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 360,40 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, loyer de septembre 2025 inclus. Par ailleurs, elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire formulée par la défenderesse.

Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris la veille de l’audience.

Présente à l’audience, Madame [C] [V] ne s’oppose pas à la demande en paiement formulée par le bailleur et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 150,00 euros, en plus du loyer courant.

A l’appui de ses demandes, elle indique avoir repris une activité professionnelle et percevoir un salaire compris entre 1500,00 et 1800,00 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme URBAVILEO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action sera donc déclarée recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur le constat :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location prévoit qu’ « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, celui-ci pourra, après examen du cas en liaison avec le Service Social, être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Un commandement payer la somme de 1009,64 euros dans un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 13 mars 2025. Cependant, ce montant est inférieur à trois mois de loyer en principal (619,85*3 = 1859,55 euros).

Par conséquent, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur le prononcé :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 13 mars 2025 pour un montant de 1009,64 euros.

Le décompte produit par la bailleresse relève que la dette locataire s’est accrue depuis le commandement de payer. En effet, cette dernière était de 1360,40 euros à la date du 1er octobre 2025, échéance de septembre incluse.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et peut justifier la résiliation du bail, ainsi que l’expulsion de la locataire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le législateur ne pouvant pas placer le locataire pour lequel la résiliation du bail a été constaté dans une situation plus favorable que celui qui a vu la résiliation de son bail prononcé, il y a lieu d’accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation à Madame [C] [V], si celle-ci remplit les conditions posées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, au jour de l’audience, Madame [C] [V] a repris le paiement du loyer courant la veille de l’audience et le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Il ressort des débats que Madame [C] [V] a repris une activité professionnelle et perçoit des revenus compris entre 1500,00 et 1800,00 euros par mois.

Il résulte des éléments qui précèdent que Madame [C] [V] est en capacité de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes dans un délai raisonnable.

En conséquence, des délais de paiement suspensifs des effets du prononcé de la résiliation du bail seront alors accordés à Madame [C] [V], selon les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de non-respect des délais de paiement, Madame [C] [V] sera condamnée à payer à la société anonyme URBAVILEO une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 619.85 euros à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme URBAVILEO produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [C] [V] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 1360,40 euros à la date du 1er octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Madame [C] [V] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [V] à payer à la société anonyme URBAVILEO la somme de 1360,40 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1009,64 euros à compter du 13 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La société anonyme URBAVILEO ne justifie d’aucun préjudice spécifique distinct et non réparé par les intérêts au taux légal. De plus, elle ne rapporte aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi de Madame [C] [V].

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance et le coût de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme URBAVILEO les frais exposés pour faire valoir ses droits devant le tribunal. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de la société anonyme URBAVILEO en constat de la résiliation du bail ;

DEBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande visant au constat de la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la société anonyme URBAVILEO la somme de 1360,40 euros (mille trois cent soixante euros et quarante centimes), au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 1009,64 euros (mille neuf euros et soixante-quatre centimes), et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [C] [V] à s’acquitter de sa dette, en 9 mensualités de 150,00 euros (cent cinquante euros) chacune, la dernière mensualité étant majorée ou réduite à concurrence du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 26 novembre 2024 entre la société anonyme URBAVILEO et Madame [C] [V], concernant les locaux situés au [Adresse 5]), uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la société anonyme URBAVILEO le solde de la dette locative;

AUTORISE la société anonyme URBAVILEO, à défaut pour Madame [C] [V], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement, objet du bail, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à verser à la société anonyme URBAVILEO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 619,85 euros (six cents dix-neuf euros et quatre-vingt-cinq centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ;

et en tout état de cause,

DEBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION