N° RG 24/01380 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7566M

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 14]

N° RG 24/01380 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7566M

Minute : 25/00066

JUGEMENT

Du : 04 Février 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

Mme [H] [X]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

[Adresse 7]

[Adresse 15]

[Localité 10]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Décembre 2024 :

Guy DRAGON, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Guy DRAGON, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 11 octobre 2023, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, a donné à bail à compter du 20 octobre suivant à Mme [H] [X], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 1]) moyennant un loyer initial de 369,75 euros payable mensuellement à terme échu, au plus tard le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 14 mai 2024 fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 726,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 avril 2024, outre 76,98 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 16 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 septembre 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CALAIS, lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion et la libération des lieux de Mme [H] [X] et de tous occupants introduits de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200,00 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— de condamner Mme [H] [X] à payer la somme de 1253,36 euros, au titre des loyers échus ;

— de condamner Mme [H] [X] au paiement de la somme de 433,29 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation en cas de non-libération des lieux ;

— dire que chacune de ces sommes porteront intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

— de condamner Mme [H] [X] à payer la somme de 840 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée le 18 septembre 2024 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 décembre 2024 où elle a été retenue.

La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 1804,18 euros arrêtée au 29 novembre 2024 dont à déduire la somme de 180 euros ; Elle indique qu’à ce jour le paiement du loyer courant a été repris.

Mme [H] [X] comparante expose qu’elle a du mal à comprendre les demandes du bailleur. Elle précise avoir demandé le FSL et repris le paiement de son loyer depuis le mois de novembre. Elle sollicite des délais de paiement offrant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 30,00 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, l’intervenant social ayant trouvé porte close aux deux rendez-vous fixés.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 16 mai 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic.

Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 18 septembre 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 14 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 14 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 11 octobre 2023, le commandement de payer du 14 mai 2024, un décompte de créance arrêté au 29 novembre 2024.

Au vu de ces pièces, Mme [H] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 1619,12 euros, déduction faite des frais de poursuite à inclure dans les dépens, au titre des loyers et charges impayés au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 726,77 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce la locataire, qui n’a repris le paiement de son loyer courant que le mois précédent la date de la présente audience, ne verse aux débats aucun élément d’appréciation sur sa situation financière et familiale. Elle n’a pas davantage déféré au rendez-vous fixé pour la réalisation du diagnostic social et financier de telle sorte que le tribunal ne dispose d’aucun élément lui permettant d’apprécier si Mme [H] [X] est en situation de régler sa dette locative, alors que cette dernière a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs l’offre de règlement de 30,00 euros par mois faite par la locataire ne lui permet pas d’apurer sa dette à l’intérieur des délais légaux de trois ans.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la défenderesse.

Sur le sort du mobilier

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce et en l’état il n’ y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte de telle sorte que la demande formulée de ce chef par la bailleresse est rejetée.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [H] [X] succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 840 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [H] [X] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 1619,12 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 726,77 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5]), conclu le 11 octobre 2023, entre la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE et Mme [H] [X], à la date du 14 juillet 2024 ;

ORDONNE à Mme [H] [X] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

RENVOIE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE Mme [H] [X] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE une indemnité d’occupation d’un montant de 433,29 euros par mois jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [H] [X] au paiement des dépens.

DEBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande en paiement de la somme de 840,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé par mise à dissposition au greffe le 04 février 2025 et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge