TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Julien COULET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A6V

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [N], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0178

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A6V

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat en date du 1er juillet 1992, M. [V] [N] et Mme [L] [N] sont devenus locataires d’un appartement à usage d’habitation d’une superficie de 161 m2 situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], 5ème étage.

Plusieurs logements situés dans cet ensemble immobilier ont été acquis par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) le 29 décembre 2016, et ont, le 16 avril 2018, fait l’objet d’une convention signée avec l’Etat en application de l’article L 351-2 code de la construction et de l’habitation aux fins de transformation de ces logements, dont celui occupé par les époux [N], en logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS).

Par acte du 16 août 2018, la RIVP a conclu avec M. [V] [N] et Mme [L] [N] un contrat de bail portant sur leur logement moyennant un loyer mensuel initial de 2782,54 euros, hors charges.

Suite à la réponse des locataires aux enquêtes Supplément de Loyer Solidarité qui leur ont été adressées au titre des années 2023 et 2024, la RIVP a facturé aux époux [N] un surloyer.

Les locataires ne se sont toutefois pas acquittés du surloyer désormais appliqué.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la RIVP a fait assigner M. [V] [N] et Mme [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant aux fins de :

— condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] à lui payer, au titre de leur dette locative et notamment des surloyers impayés, la somme de 32719,07 euros;

— condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 7 juillet 2025.

A l’audience du 7 juillet 2025, la RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement aux termes desquelles elle demande au juge de :

— Déclarer la RIVP recevable en ces demandes ;

— Débouter M. [V] [N] et Mme [L] [N] de leurs demandes ;

— Condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] au paiement de la somme de 50 460,84 euros au titre de la dette locative, notamment des SLS arriérés

Subsidiairement

— Réduire à de plus justes proportions les sommes allouées aux époux [N] ;

En tout état de cause

— Condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] aux dépens ;

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles L 441-3, L 481-2 et L 351-2 du code de la construction et de l’habitation, en vertu desquels les sociétés d’économie mixte ayant passé une convention avec l’Etat perçoivent le supplément de loyer solidarité. Elle rappelle que ces dispositions sont d’ordre public et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat. Elle souligne à ce titre que l’article L. 353-19 du CCH, dans sa version applicable au présent litige, déroge à l’article L. 353-7 du même code, en ce qu’il prévoit que les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur, aux titulaires de baux en cours. Elle soutient à ce titre qu’avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018, les locataires devaient obligatoirement basculer vers un bail social du fait du conventionnement en cours ; que si les locataires de logements conventionnés postérieurement au 23 novembre 2018 disposent du droit d’option prévu par la modification de l’article L. 441-3, entrée en vigueur à cette date, tel n’est pas le cas des locataires dont le logement a été conventionné avant, tel le cas d’espèce. Elle considère ainsi que, les dispositions de cette loi n’étant pas rétroactives, le SLS prévu par la convention doit s’appliquer compte-tenu des revenus des époux [N] qui dépassent les plafonds de ressources applicables aux logements PLS.

En réponse aux époux [N], qui le contestent, elle affirme avoir respecté le double plafonnement imposé par la lecture combinée de l’article L. 441-4 du CCH et de l’article D. 441-20-1 du code de la construction et de l’habitation , soulignant que le SLS appliqué en 2023 et 2024 n’excède pas 30% de leurs revenus annuels, et qu’il n’excède pas non plus le plafond défini en fonction de la superficie, dont elle souligne que le calcul doit tenir compte de l’indexation annuelle du montant du loyer.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, elle conteste avoir manqué à son obligation d’entretien de la chose louée, et conteste tout manquement dans l’imputation des charges locatives, observant que leurs allégations sont insuffisamment étayées. Elle ajoute qu’en raison du bien-fondé de sa demande formée au titre du SLS, sa demande n’a rien d’abusif et que leur demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée.

M. [V] [N] et Mme [L] [N], représentés par leur conseil, par conclusions écrites déposées à l’audience et soutenues oralement sollicitent de :

— Recevoir Monsieur et Madame [N] en leurs demandes;

— Constater que l’ensemble des sommes dues qui leurs sont réclamées portent exclusivement sur le surloyer solidarité dont le paiement est aujourd’hui contesté par les locataires ;

— Constater qu’ils ont réglé l’intégralité de leur loyer ;

— Débouter la société RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

— Juger qu’en application des articles R. 441-20 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la RIVP était en mesure de fixer le SLS applicable à M. et Mme [N] en 2023 et 2024 ;

— Juger qu’en application des articles L. 441-4, R. 441-20 du code de la construction et de l’habitation, le SLS du par M. et Mme [N] pour les années 2023 et 2024 devait être plafonné à 1171,91 euros ;

En conséquence,

— Juger que pour les années 2023 et 2024, M. et Mme [N] sont tenus à un SLS maximal de 14 062,92 euros par an.

Reconventionnellement

— juger que la RIVP a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien de l’appartement ;

— condamner la RIVP à payer à M. [V] [N] et Mme [L] [N] la somme sauf à parfaire de 20 034 euros pour manquement à ses obligations en application des articles 1719 du code civil, 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner la RIVP à payer à M. [V] [N] et Mme [L] [N] la somme de 5 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la compensation de ces dues par la RIVP avec le solde de SLS dû par les M. [V] [N] et Mme [L] [N];

Subsidiairement

— accorder les plus larges délais de paiement (36 mois) pour permettre aux époux [N] d’apurer leur arriéré locatif au titre du SLS qui leur a été réclamé ;

En tout état de cause

— condamner la RIVP à payer la somme de 3 000 euros à M. [V] [N] et Mme [L] [N] au titre de l’article 700 du CPC ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N] rappellent qu’ils n’avaient pas vocation à bénéficier d’un logement social et qu’en leur proposant la signature d’un bail le 16 avril 2018, la RIVP a omis de les informer des conséquences qu’aurait le conventionnement de leur logement, cela quelques mois seulement avant la modification de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation.

Invoquant l’article L. 441-4 et l’article D. 441-20-1 du code de la construction et de l’habitation, ils rappellent être locataires depuis 1992 et le fait qu’ils payaient à ce titre un loyer dérogatoire, imposant un plafonnement du surloyer applicable, égal à 24,60 euros par m2, qui, cumulé au loyer qu’ils ont réglé en 2023 et 2024, ne saurait, compte-tenu de la superficie de leur logement, dépasser 1171,92 euros.

Ils invoquent reconventionnellement l’article 1719 du code civil et les articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, considérant que la RIVP n’en a pas respecté les dispositions, exposant avoir seuls du prendre en charge certains des travaux que la RIVP était tenue d’effectuer, et que ceux dont elle a eu la charge ont été mal réalisés, certains d’entre eux leur ayant fait perdre la jouissance de leur balcon durant plus de 8 mois. Ils précisent par ailleurs être toujours en attente de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, de la révision de la chaudière et de la pose d’un thermostat sur les radiateurs. Ils ajoutent que si la RIVP a procédé à la régularisation annuelle de leurs charges locatives, les documents transmis étaient trop succincts et ne leur permettaient pas d’apprécier le réel montant des charges locatives dues.

Ils s’estiment ainsi bien fondés, en application de l’article 1217 du code civil et 1724 du même code, à solliciter une réduction de 20% du montant de leur loyer du fait des troubles de jouissance subis, ainsi que de ce qu’ils qualifient de mauvaise gestion par la RIVP.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils qualifient d’abusif le comportement de la RIVP qui aurait refusé de réaliser les travaux qui lui incombaient et leur aurait appliqué un SLS forfaitaire excessif, ce qui leur aurait causé un préjudice, qui, « toutes causes confondues », est par eux évalué à 5000 euros chacun.

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils font valoir leur âge, plus de 60 ans, le handicap et les pathologies dont est atteint M. [V] [N], qui lui imposent de ne travailler qu’à mi-temps, précisant qu’il devra bientôt cesser tout exercice de sa profession de psychiatre. Ils ajoutent que le loyer qui leur est appliqué impose à Mme [L] [N] de renoncer à toute promotion, aux fins de ne pas voir augmenter le SLS.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la dette locative et le supplément de loyer de solidarité (SLS)

Sur le régime applicable

Aux termes de l’article L441-3 selon la version en vigueur du 29 janvier 2017 au 25 novembre 2018 et applicable en l’espèce, “les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables dans les zones de revitalisation rurale telles que définies par la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire ainsi que dans les quartiers classés en quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Ces dispositions demeurent non applicables aux locataires bénéficiant de cet avantage et résidant, au plus tard le 31 décembre 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n’auront pas été classés en quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Le présent article n’est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l’objet d’un bail en cours et dont le loyer n’est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l’article L. 351-2.”

En application de l’article L481-2 du CCH, ces dispositions concernant les organismes d’habitation à loyer modéré sont applicables aux sociétés d’économie mixte telle que la RIVP.

L’immeuble dont dépend le logement donné à bail peut faire l’objet d’une convention signée entre l’Etat et le bailleur en application de l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Cette convention et le régime associé sont d’ordre public.

L’article L353-19 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose que, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

La loi du 23 novembre 2018 a modifié les termes de l’article L 441-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, en y ajoutant un dernier alinéa qui dispose que « le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 », instaurant ainsi un régime expressément cumulatif des articles L353-7 et L353-16, même en cas de logement conventionné des HLM, permettant, dans le cas d’un logement venant d’être acquis par un organisme HLM et provenant du marché privé objet d’un bail en cours, d’appliquer l’article L353-7 du CCH, qui impose une démarche de proposition de nouveau bail aux conditions de la convention, avec une option de refus pour les locataires.

En l’espèce, la convention conclue entre la RIVP et l’Etat pour l’immeuble objet du litige est datée du 16 avril 2018. Elle est ainsi antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018.

Au regard du principe de non rétroactivité de la loi du 23 novembre 2018, dont il a été jugé qu’elle était dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (Civ 3ème, 3 juin 2021, n° 20-12.353), la convention du 16 avril 2018 s’appliquait de plein droit aux époux [N], qui ne disposaient alors pas de l’option de refus.

Conformément au dernier alinéa de l’article L 441-3 du CCH, dans sa version applicable à l’espèce, qui énonce que cet article n’est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l’objet d’un bail en cours et dont le loyer n’est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l’article L. 351-2, la RIVP n’a pas appliqué de SLS durant les 3 années qui ont suivi la conclusion du contrat de bail, soit de 2019 à 2022. Le SLS était toutefois applicable à compter des années suivantes.

Sur le montant du SLS

En vertu du premier alinéa de l’article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ».

En application de l’article R441-20 du CCH, " Le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Aucun supplément de loyer de solidarité n’est exigible lorsque le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20 %.

Le montant annuel du supplément de loyer de solidarité, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Ces ressources sont appréciées comme il est dit à l’article R. 441-23.

Les revenus à prendre en compte pour le logement conventionné sont ceux de l’année N-2, ou bien de l’année N-1, si ceux-ci ont diminué d’au moins 10% par rapport à l’année antérieure, et il convient de se baser sur le revenu fiscal de référence et le nombre de personne à charges selon les éléments de l’avis d’imposition ".

En l’espèce, les revenus fiscaux de référence 2021 et 2022 des époux [N] se sont respectivement élevés à 181 457 euros (2021) et 194 295 euros (2022).

Les époux [N], qui n’ont déclaré aucune personne à charge, relève de la catégorie de ménages n°2, le plafond de ressources pour cette catégorie ayant été défini comme suit :

—  48 894 euros en 2023,

—  50 603 euros en 2024.

Leurs revenus dépassaient donc de 132 563 euros le plafond applicable en 2023, soit un dépassement de 271,12%, et de 143 692 euros en 2024, soit un dépassement de 283,95 %.

Le calcul du SLS s’opère, en application de l’article R441-20 du CCH précité, selon la formule suivante : SLS = SH (surface habitable) x CDPR (coefficient de dépassement de ressources selon la tranche du ménage) x SLR (supplément de loyer de référence applicable en euros/m² de surface habitable).

Le coefficient de dépassement de ressources et le supplément de loyer de référence applicable en euros/m sont calculés, en application de l’article R. 441-21 du même code, " (…) en fonction:

1° Du coefficient de dépassement du plafond des ressources dont la valeur est de 0, 27 lorsque le dépassement est égal à 20 % ; pour chaque dépassement supplémentaire de 1 %, est ajoutée une valeur de :

0, 06 au-dessus de 20 % jusqu’à 59 % de dépassement ;

0, 08 de 60 % jusqu’à 149 % de dépassement ;

0, 1 à partir de 150 % de dépassement.

2° Du supplément de loyer de référence dont le montant mensuel par mètre carré habitable est fixé à :

2, 50 € pour les logements situés à [Localité 7] et dans les communes limitrophes (zone 1 bis), ces montants de supplément de loyer de référence sont révisés le 1er janvier de chaque année par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers défini à l’article 17 (d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986."

Les revenus M. [V] [N] et Mme [L] [N] ont dépassé de 271,12% et de 283,95 % le plafond des ressources applicables à leur catégorie de ménage, soit un coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) égal à :

En 2023 : 0,27 + [0,06 x (59-20)] + [0,08 x (149-59)] + [0,1 x (271-149)] = 22,01

En 2024 : 0,27 + [0,06 x (59-20)] + [0,08 x (149-59)] + [0,1 x (283-149)] = 23,21

Le supplément de loyer de référence par m2 de surface habitable était égal à:

—  2,90 euros à [Localité 7] en 2023.

—  3 euros à [Localité 7] en 2024.

Il est en l’espèce établi que le logement litigieux a une superficie de 160,75m2.

Ainsi, par application de la formule prévue à l’article R441-20 du CCH, le montant mensuel du SLS applicable aux époux [N] était le suivant:

— en 2023: 160,75 (superficie du logement) x 2,90 (supplément de loyer de référence par m2) x 22,01 (coefficient de dépassement de ressources) = 10 260,51 euros;

— en 2024 : 160,75 x 3 x 23,21 = 11 193,02 euros.

Il convient toutefois de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 441-4 du code de la construction et de l’habitation, les locataires entrés dans les lieux antérieurement au conventionnement et bénéficiant d’un bail dérogatoire doivent se voir appliquer un double plafonnement.

En effet, l’article 441-4 du CCH dispose que " le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.

Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d’un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l’article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée ".

En l’espèce, le contrat de bail conclu avec les époux [N] le 16 août 2018 prévoit contient une clause intitulée « CLAUSE PARTICULIERE AU LOYER ET AU SUPPLEMENT LOYER SOLIDARITE », qui stipule expressément l’existence d’un loyer dérogatoire: " le revenu fiscal de référence du foyer n’ayant pas été communiqué ou étant supérieur au plafond de ressources permettant l’attribution d’un logement social, le loyer actuellement acquitté par le locataire, qui est supérieur au montant du loyer prévu par la convention, est maintenu (…). Le preneur reconnaît avoir été informé de l’existence d’un barème de supplément de loyer fixé en application de la loi du 4 mars 1996 et des textes subséquents ".

Le supplément de loyer solidarité applicable aux époux [N] devait donc être soumis au double plafonnement prévu par les textes.

Le surloyer appliqué, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, étant, en application du deuxième alinéa de l’article L 441-4 du CCH, plafonné à 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer, ce dernier ne pouvait dépasser :

181 457 x 30% en 2023 : 54 437,10 euros en 2023 ;

194 295 x 30% en 2024 : 58 288,50 euros en 2024 ;

Le loyer principal appliqué en 2023 était de 2782,54 euros et celui appliqué en 2024 de 2879,84 euros.

Dès lors, le surloyer appliqué ne pouvait dépasser :

— en 2023 : 54 437,10 – 2782,54 x 12 = 54 437,10 – 33 390,48 = 21 046,62 euros annuels, soit 1753,885 euros par mois ;

— en 2024 : 58 288,50 – 2879,84 x 12 = 23 730,42 euros annuels soit 1977,535 euros par mois ;

La RIVP a appliqué un surloyer 1363,20 euros en 2023 et de 1410,58 euros en 2024.

Le surloyer ainsi appliqué n’excédait donc pas les plafonds définis au deuxième alinéa de l’article L 441-4 du code de la construction et de l’habitation.

Les locataires relevant de la catégorie de locataires visés au troisième alinéa de cet article, il convient par ailleurs, s’agissant des plafonds à ne pas dépasser, de vérifier que le surloyer appliqué ne dépassait pas les plafonds fixés par mètre carré de surface habitable mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 441-4

Ces derniers sont définis à l’article D441-20-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu duquel le plafond mentionné au troisième alinéa de l’article L. 441-4 est fixé, par mètre carré de surface habitable définie à l’article R. 111-2 à 24,60 € pour les logements situés à [Localité 7], à [Localité 4], à [Localité 5], à [Localité 6], à [Localité 8] et à [Localité 9], ce montant étant, à compter du 1er janvier 2010, révisé le 1er janvier de chaque année par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers défini à l’article 17 (d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En 2023, le plafond indexé était égal à 25,79 euros par m2 de surface habitable, selon arrêté du 11 décembre 2022 pris en application du II de l’article D. 441-20-1 du code de la construction et de l’habitation. En 2024, le plafond indexé était égal à 26,69 euros par m2, selon arrêté du 11 décembre 2023 pris en application du II de l’article D. 441-20-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le montant du loyer cumulé à celui du surloyer, ne pouvait donc, en vertu de ce second plafonnement, dépasser : 160,75 x 25,79 euros = 4145,74 euros en 2023, et à 160,75 x 26,69 euros en 2024 = 4290,4175 euros.

Les loyers et surloyers appliqués en 2023 et 2024 par la RIVP se sont élevés à :

— En 2023, à : 2782,54 + 1363,20 = 4145,74 euros.

— En 2024, à : 2879,84 + 1410,58 euros = 4290,42 euros.

Il en résulte que le montant du SLS facturé en 2023 et 2024 respectait le plafond prévu au troisième alinéa de l’article L. 441-4 du CCH et à l’article D441-20-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il est ainsi établi que la RIVP a respecté le double plafonnement applicable aux locataires relevant de loyers dérogatoires. Elle était ainsi bien fondée à leur appliquer un surloyer de 1363,20 euros en 2023 et de 1410,58 euros en 2024.

Sur la dette locative

M. [V] [N] et Mme [L] [N] sont redevables des loyers impayés ainsi que du supplément de logement de solidarité en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

La RIVP produit un décompte daté du 27 juin 2025, faisant apparaître que M. [V] [N] et Mme [L] [N] restaient devoir la somme de 50 460,84 euros, arrêtée au 31 mai 2025 , échéance du mois mai 2025 incluse.

M. [V] [N] et Mme [L] [N] seront ainsi solidairement condamnés au paiement de la somme de 50 460,84 euros arrêtée au 31 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 32719,07 euros à compter de la délivrance de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en diminution des loyers pour défaut d’entretien

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de jouissance paisible, le locataire peut par ailleurs solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’ article 1732 du Code civil met à la charge du preneur la réparation des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance. L’article 7, c) de la loi du n° 89-642 6 juillet 1989 édicte la même présomption de faute. En raison de cette présomption, le bailleur ne peut être tenu responsable d’un dégât des eaux survenu dans le logement sans qu’il soit recherché s’il ne provenait pas d’une faute du locataire (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-15.656).

Le locataire est par ailleurs tenu, en application de l’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989 (…) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Enfin, en matière de charge de la preuve, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [V] [N] et Mme [L] [N] produisent au soutien de leurs allégations :

— un courrier daté du 26 mars 2023, aux termes duquel ils indiquent qu’à l’époque de la conclusion de leur nouveau bail, un vaste chantier de leur appartement devait être démarré : deux entreprises envoyées par des assurances devaient réparer 5 dégâts des eaux ; des travaux esthétiques de réfection des pièces d’eau, le traitement des sols et des peintures non comprises dans les devis d’assurance étant à leur charge ; ils y précisent avoir été maltraités tout au long du chantier par la responsable de travaux, Mme [F], soulignent avoir proposé de déménager, ce qui leur aurait été refusé, mais avoir tout de même du seuls déménager leurs meubles. Ils évoquent des problèmes de coordination avec l’électricien, avoir du faire repeindre le couloir alors que les réglettes électriques n’avaient pas été posées, avoir pris un arc électrique à 1 m de « sa » tête, et avoir du subir la présence des ouvriers durant tout l’été dans leurs toilettes dès 8 heures du matin. Ils y évoquent par ailleurs la menace de voir le chantier arrêté à plusieurs reprises, concluant leur courrier ainsi : « aujourd’hui vos services terminent la mise en conformité d’un chantier qui n’a jamais été réceptionné (la fibre traine sur mon sol depuis 5 ans), un raccord électrique n’a jamais été effectué dans ma cuisine » ;

— un constat amiable de dégât des eaux signé par eux-mêmes le 28 octobre 2016 et par M. [G] [W] le 9 novembre 2016,

— trois photographies floues et non datées, insérées dans leurs écritures, dont on ne sait pas quelle pièce ni quelle superficie elles représentent, ni à quelle date elles ont été prises,

— des devis et factures de travaux et d’achat de mobilier, émises entre le 23 avril 2018 et le 23 octobre 2018 ;

— un échange de messages entre Mme [N] et un interlocuteur non identifié, évoquant la pose d’un échafaudage qui ne devait durer que deux heures, mais qui aurait été débuté la veille et aurait duré jusqu’à 15 heures chez la voisine, Mme [N] n’ayant consenti qu’une période de trois heures à l’ouvrier ;

— un courriel émanant de M. [V] [N], daté du 29 novembre 2024, évoquant une chaudière non révisée pour la seconde année, un diagnostic énergétique non effectué, l’absence de thermostat sur les radiateurs, la fibre restée au sol depuis 2018, la crédence lumière cuisine non raccordée depuis 2018, les prises dans la pièce principale non fonctionnelles ; le raccordement compteur toujours pas effectué depuis les travaux.

— Des échanges de courriels entre Mme [L] [N] et Mme [F] entre le 11 juin 2018 et le 9 juillet 2018, au sujet du passage d’un électricien, et dans lequel Mme [L] [N] déclare : « je vais vivre plus de quatre mois dans ces conditions », et dans lesquels il est question d’entreposer les meubles des époux [N] au premier étage.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que s’il est établi que des travaux ont bien eu lieu dans l’appartement des époux [N], aucun élément ne permet d’affirmer, ainsi que les défendeurs le font, qu’ils auraient été effectués à la suite de cinq dégâts des eaux (dont l’origine est par ailleurs indéterminée), qu’ils auraient causé une perte de jouissance durant 8 mois, ou que ces travaux n’auraient pas été achevés, les défendeurs n’ayant pas pris la peine de se ménager la preuve du préjudice dont ils se prévalent, leurs seules déclarations, imprécises, étant insuffisantes à le démontrer.

Il en résulte que les défendeurs ne rapportent la preuve d’un défaut d’entretien du logement ou de l’indécence de ce dernier, justifiant la diminution des loyers qu’ils sollicitent.

Sur la demande en diminution des loyers pour mauvaise gestion

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Les provisions versées par le locataire ne constituent ainsi pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

En l’absence de régularisation pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152).

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pas la régularisation annuelle des charges par leur bailleresse, mais rapportent des difficultés depuis 2019 relatives à:

— "Un detail de charges trop succinct, qui ne precise pas le bâtiment concerné,

— L’imprécision des coûts d’entretien des parties communes qui est assez élevé ainsi que le poste « eaux et services généraux » et de façon Générale, aucun detail et precision quant à l’augmentation des charges,

— L’absence de detail quant à la répartition de ces charges,

— L’absence de prise en compte de credit quant à la location par les sociétés de production des espaces communs de l’immeuble".

Ils ne justifient toutefois aucunement avoir sollicité la consultation des pièces justificatives des charges dans les six mois à compter des régularisations effectuées, et ne produisent pas les décomptes de régularisation contestés, qu’ils estiment trop succincts ; il produisent uniquement un courriel émanant de Mme [U] [M], daté du 25 novembre 2020, faisant état d’erreurs dans le décompte de régularisation des charges 2018, qui devaient donner lieu à restitution du trop perçu par la RIVP en 2021, et d’une erreur affectant l’appel de charges du mois de mai 2020. Ce courriel est toutefois insuffisant à corroborer leurs allégations.

En l’absence de preuves au soutien de la mauvaise gestion dont ils allèguent, ils seront déboutés de leur demande de réduction de loyer, laquelle n’est d’ailleurs pas prévue à titre de sanction en cas d’erreurs commises dans la régularisation des charges locatives.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Néanmoins, le créancier auquel le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, les époux [N], qui ne fondent juridiquement pas leur demande indemnitaire, sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, qu’ils ne prennent pas la peine de détailler, les évaluant, « toutes causes confondues » (moral, désordres, tracas ", à 5000 euros chacun.

Ils font valoir le refus de la RIVP de réaliser les travaux qui lui incombaient et l’application d’un SLS abusif.

Il a toutefois été précédemment établi que le SLS appelé avait justement été calculé et plafonné, et que les défendeurs n’apportaient pas la preuve du manquement de la RIVP à son obligation d’entretien.

Les demandes de M. [V] [N] et Mme [L] [N] seront en conséquence rejetées.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas justifié des besoins du créancier.

Les revenus de M. [V] [N] et Mme [L] [N] leur permettent de s’acquitter d’une mensualité d’apurement de 2100 euros, en plus du montant de leur loyer et du surloyer appliqué, aux fins d’apurement de leur dette.

Dans ces conditions, il leur sera accordé des délais de paiement, dans les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [N] et Mme [L] [N], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il convient par ailleurs de condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] à verser au bailleur social la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] à payer à la RIVP la somme de 50 460,84 euros arrêtée au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 32719,07 euros à compter de la délivrance de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus,

Autorise M. [V] [N] et Mme [L] [N] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 2100 euros durant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Précise que chaque mensualité devra être versée au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Déboute M. [V] [N] et Mme [L] [N] de leur demande au titre de la diminution des loyers ;

Déboute M. [V] [N] et Mme [L] [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] à verser à la RIVP la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

Déboute M. [V] [N] et Mme [L] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [V] [N] et Mme [L] [N] aux entiers dépens de la présente procédure;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux

de la protection