Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00026 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CIO

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[P] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Mai 2025

Jugement rendu le 07 Mai 2025 par Virginie VANDESOMPELE, juge des contentieux de la protection désignée par ordonnance modificative du président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer en date du 27 février 2025, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[Z] [U], auditrice de justice, et de [K] [M], adjointe administrative stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [G] [X], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [S]

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 06 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00026 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CIO et plaidée à l’audience publique du 06 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2023, avec prise d’effet le 7 décembre 2023, la société URBAVILEO a consenti un bail d’habitation à M. [P] [S] et Mme [E] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 282,24 euros et d’une provision pour charges de 112,62 euros.

Par lettre recommandée avec accusée de réception du 1er juin 2023, Mme [E] [B] a remis son congé.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1917,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [S] le 27 septembre 2024.

Par assignation du 19 décembre 2024, la société URBAVILEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 460,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024, un diagnostic social et financier (porte close) est parvenu au greffe avant l’audience, ce dont il a été fait mention à l’audience.

À l’audience du 6 mars 2024, la société URBAVILEO maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mars 2025, s’élève désormais à 4856,67 euros. La société -URBAVILEO considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [S] expose qu’il a remis son préavis par lettre recommandée avec accusée de réception du 9 décembre 2024 et qu’à ce titre il a entendu quitter le logement le 3 mars 2025. Il reconnaît le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois afin de rembourser sa dette locative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société URBAVILEO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 septembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 917,40 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société URBAVILEO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 468,72 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société URBAVILEO ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société URBAVILEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, M. [P] [S] lui devait la somme de 4 856,67 euros, soustraction faite des frais de procédure et des frais de rejet de prélèvement.

M. [P] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, M. [P] [S] sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois afin d’apurer sa dette. La bailleresse n’étant pas opposée, il conviendra de faire droit à cette demande conformément au dispositif et ce, au regard des ressources du locataire.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[P] [S] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le locataire à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 décembre 2023 entre la société URBAVILEO, d’une part, et M. [P] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 28 novembre 2024,

ORDONNE à M. [P] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [S] à payer à la société URBAVILEO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail à compter du 29 novembre 2024, soit 468,72 euros et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [P] [S] à payer à la société URBAVILEO la somme de 4 856,67 euros (quatre mille huit cent cinquante-six euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025,

AUTORISE M. [P] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DÉBOUTE la société URBAVILEO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [P] [S] à payer la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 et celui de l’assignation du 19 décembre 2024.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection