TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Jean PATRIMONIO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sophie ANDRIEU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02937 – N° Portalis 352J-W-B7E-C7NF7

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le 31 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [E] [Q]

demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [I]

demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [S]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [F]

demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [F] épouse [Y]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [N]

demeurant [Adresse 6]

Ci-après dénommés l’indivision [D]

représentés par Maître Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A707

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [R]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D806

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02937 – N° Portalis 352J-W-B7E-C7NF7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2012 à effet au 1er juillet 2012, l’indivision [D], représentée par M. [P] [N], a consenti un bail d’habitation à M. [C] [R] sur des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 2], bâtiment B, rez-de-chaussée, 2ème porte droite, outre deux caves n°151 et 152, moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 3360 euros provision pour charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2020, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10299,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [R] le 22 janvier 2020.

M. [C] [R] a déposé un dossier auprès de la Commission de surendettement de [Localité 1] le 15 mai 2020 et une déclaration d’irrecevabilité a été rendue le 11 juin 2020 en raison d’une dette issue d’une ancienne activité professionnelle.

Par assignation du 15 juin 2020, Mme [E] [Q], Mme [J] [I], Mme [V] [S], M. [U] [F], Mme [G] [F] épouse [Y] et M. [P] [N] (ci-après l’indivision [D]) ont assigné M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [R] et de tous occupants de son chef au besoin avec l’intervention d’un serrurier et de la force publique, autoriser la séquestration des biens et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui au loyer jusqu’à libération des lieux,

—  11288,12 euros, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et ses suites.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2020 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le Tribunal de Commerce de Paris, saisi par M. [C] [R], a ouvert une procédure de rétablissement personnel par décision du 17 septembre 2020. Par décision du 17 décembre 2020, le même tribunal a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée et a désigné un mandataire judiciaire liquidateur. Par décision du 20 octobre 2021, la même juridiction a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif des opérations de la liquidation.

Par décision en date du 8 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris a prononcé le retrait du rôle de l’affaire opposant l’indivision [D] à M. [C] [R], à la demande des parties.

Par courrier en date du 13 février 2023, la bailleresse a sollicité auprès du juge des contentieux de la protection la réinscription de l’affaire au rôle.

Appelée à l’audience du 26 mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 septembre 2025 lors de laquelle le juge a soulevé d’office la péremption de l’instance. L’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois avant de venir à l’audience du 29 janvier 2026.

À l’audience du 29 janvier 2026, l’indivision [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— dire n’y avoir lieu à péremption d’instance,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur,

— en conséquence, prononcer à défaut de départ volontaire l’expulsion immédiate de M. [C] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [C] [R] au paiement de la somme de 17778,54 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [C] [R] à payer une indemnité d’occupation équivalente au motant du loyer contractuel, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [C] [R] à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [R] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,

— débouter M. [C] [R] de toutes ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que la péremption d’instance n’était pas acquise au regard de ses diligences. Elle a soutenu que la clause résolutoire prévue au contrat de bail était acquise et que l’effacement des dettes par le Tribunal de Commerce ne concernait pas la dette civile de loyers.

M. [C] [R], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité de:

— débouter les demandeurs de leurs demandes, fins et actions,

— constater que la date d’effet de la clause résolutoire n’a pu intervenir avant le 23 août 2020 et qu’elle n’était donc pas acquise,

— débouter ainsi les demandeurs au titre de l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, en suspendre les effets,

— accorder à M. [C] [R] un délai sur trois ans pour régulariser l’arriéré que le tribunal estimerait dû, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— dire que le respect dudit échéancier fera obligation aux bailleurs de lui adresser la quittance afférente,

— en tout état de cause, débouter les bailleurs de leur demande de résiliation et de toute demande en paiement faute de rapporter la preuve de leur créance,

— accorder un délai de trois ans pour régulariser l’arriéré locatif,

— faire injonction aux bailleurs de procéder à la remise desdites quittances susvisées, sous astreinte si besoin,

— écarter le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que la période du covid et la saisine tant de la commission de surendettement que du tribunal de commerce rendaient la clause résolutoire non acquise. Il a indiqué que la dette locative avait été effacée par le tribunal de commerce en 2021 et qu’il payait désormais ses loyers. Il s’en est remis à l’appréciation du tribunal s’agissant de la péremption d’instance mais a estimé que le remise au rôle aurait du intervenir avant le 8 juillet 2023.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 29 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la péremption d’instance

En application de l’article 383 du code de procédure civile, le retrait du rôle est une mesure d’administration judiciaire. A moins que la péremption de l’instance ne soit acquise, l’affaire est rétablie, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties.

En application des articles 385 et 386 du code de procédure civile, l’instance s’éteint à titre principal notamment par l’effet de la péremption c’est-à-dire lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans. L’article 388 dispose que la péremption doit, à peine d’irrecevabilité, être demandée ou opposée avant tout autre moyen ; elle est de droit.

Le retrait du rôle n’interrompt pas le cours de la péremption.

Doit être considérée comme diligence interruptive du délai de péremption toute démarche destinée à faire progresser l’instance ou qui établit la volonté du plaideur de poursuivre la procédure. Ne sont pas des diligences au sens de l’article 386 du code de procédure civile une demande de renvoi, même conjointe (Cass. 2e civ., 17 janv. 1990), en procédure orale la comparution à l’audience au cours de laquelle l’examen de l’affaire est renvoyé de même, qu’à elle seule, la demande de réinscription d’une affaire au rôle après retrait du rôle. La rédaction de conclusions doit être considérée comme une diligence interruptive. Enfin une demande de rétablissement n’a aucun effet sur une instance déjà périmée.

En l’espèce, la péremption d’instance a été soulevée d’office à l’audience du 12 septembre 2025.

Il ressort des éléments de procédure que l’assignation a été délivrée le 15 juin 2020. Les demandeurs justifient de conclusions en vue de l’audience du 8 juillet 2021 lors de laquelle a été ordonnée le retrait du rôle. Si ce retrait n’a pas interrompu le délai de péremption, les conclusions, y compris en procédure orale, démontrent la volonté des demandeurs de poursuivre l’instance et de la faire avancer, malgré la demande de retrait du rôle qui était due à la saisine du Tribunal de commerce par M. [C] [R] et non à une volonté de mettre fin à l’instance. Les conclusions versées en procédure n’ont pas été visées par le greffe mais elles émanent des deux parties et n’ont pas été contestées. Il sera ainsi considéré que des échanges ont eu lieu entre les parties par le biais de conclusions, destinées à faire avancer la procédure, et qu’il s’agit d’éléments interruptifs de péremption. Un nouveau délai de péremption a donc débuté le 8 juillet 2021. Les demandeurs justifient ensuite avoir sollicité la réinscription de l’affaire au rôle le 13 février 2023, soit durant le délai de deux ans avant péremption de l’instance. Si cet acte n’emporte pas interruption du délai, il ressort des pièces des demandeurs que deux nouvelles demandes de réinscription ont dû être faites par la suite, les 16 janvier 2024 et 23 avril 2024, et que seulement cette dernière a obtenu une première réponse du tribunal.

Ainsi, il apparaît que les demandeurs ont effectué des diligences dans les délais légaux afin que l’affaire soit rétablie et que l’absence de réinscription dans ces mêmes délais n’est pas de leur fait.

Au regard de ces éléments, la péremption de l’instance n’est pas acquise.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’indivision [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois (délai légal selon les textes en vigueur au moment de l’assignation) avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction au moment de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, selon les articles 1er et 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiés par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, si ce délai devait expirer entre le 12 mars et le 23 juin 2020, la date à laquelle la clause résolutoire produit ses effets est reportée d’une durée, calculée à partir du 23 juin 2020, égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 et la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 21 janvier 2020.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10299,86 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai prorogé jusqu’au 2 juillet 2020 en application des dispositions susvisées, suivant la signification de ce commandement (versements de 500 euros les 21 janvier 2020, 7 avril 2020, 12 mai 2020, 22 mai 2020, 15 juin 2020, 300 euros les 12 février 2020 et 10 mars 2020, 1000 euros le 22 juin 2020, 6000 euros le 23 juin 2020, soit la somme de 10100 euros).

Par ailleurs, la saisine de la commission de surendettement ne saurait conduire à écarter l’acquisition de la clause résolutoire, la commission ayant rendu une décision d’irrecevabilité le 11 juin 2020. De même s’agissant de la saisine du Tribunal de commerce et conformément à l’article L622-21 du code de commerce, la première décision d’ouverture d’une procédure collective datant du 17 septembre 2020, postérieurement à l’acquisition de la clause.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2020.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, au terme de l’article L643-11 du Code de commerce, le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur.

En l’espèce, l’indivision [D] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 7 janvier 2026, M. [C] [R] lui devait la somme de 17778,54 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, mois de janvier 2026 inclus. Elle soutient que le Tribunal de commerce n’a pas compétence pour effacer une dette civile, qu’elle n’avait déclarée que par précaution.

M. [C] [R] conteste toute dette locative. Il soutient d’une part que le décompte présenté ne prend pas en compte l’effacement de la dette par l’effet de la clôture pour insuffisance d’actif prononcée par le Tribunal de commerce et d’autre part que les charges y figurant ne sont pas justifiées.

Par décision du 20 octobre 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif des opérations de la liquidation. Dès lors, l’impossibilité de reprendre une procédure conduit à un effacement de toute dette, sauf exceptions qui ne correspondent pas au cas d’espèce. Les bailleurs, qui ont déclaré leur créance à hauteur de 17782,73 euros (pièce n°17 du défendeur), n’apportent aucun élément de nature à démontrer que cette dette n’a pas été effacée, sauf à seulement affirmer qu’une dette civile ne peut pas être effacée par le Tribunal de commerce, ce qui est inexact. La créance qu’ils estiment devoir détenir est de 17778, 54 euros et est inférieure à la dette effacée durant la procédure collective. Dès lors, ils ne démontrent pas que M. [C] [R] serait redevable d’une somme à leur égard.

Ils seront déboutés de leur demande en paiement ainsi que de leur demande de capitalisation des intérêts.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’absence de dette rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce. Toutefois, la reprise du paiement des loyers tel que cela résulte du décompte communiqué, l’absence de dette, même si l’effacement ne vaut pas paiement, et le règlement des causes du commandement de payer dès le 27 juillet 2020, doivent conduire, plus de six ans après la délivrance du commandement de payer, à suspendre les effets de la clause résolutoire. Il convient ainsi d’accorder rétroactivement à M. [C] [R] des délais de paiement jusqu’au 20 octobre 2021, date de l’effacement de la dette, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Dès lors, l’indivision [D] sera déboutée de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire, d’expulsion, quant aux meubles, et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de production des quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire qui le demande les quittances de loyers.

En l’espèce, M. [C] [R] ne précise pas les quittances dont il souhaite la remise. Il ne ressort pas de la procédure qu’il a déjà demandé à ses bailleurs la remise de quittances.

Il sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’indivision [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs déboutéede sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’absence de péremption de l’instance,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 janvier 2020 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois prorogé jusqu’au 2 juillet 2020,

ACCORDE à M. [C] [R] des délais de paiement jusqu’au 20 octobre 2021,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 19 juin 2012 à effet au 1er juillet 2012 entre l’indivision [D] représentée par M. [P] [N] et M. [C] [R] concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 2], bâtiment B, rez-de-chaussée, 2ème porte droite, outre deux caves n°151 et 152,

CONSTATE qu’à la date du 20 octobre 2021, la clause résolutoire était dépourvue d’effet,

DEBOUTE Mme [E] [Q], Mme [J] [I], Mme [V] [S], M. [U] [F], Mme [G] [F] épouse [Y], M. [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

DEBOUTE M. [C] [R] de sa demande de production de quittances,

CONDAMNE in solidum Mme [E] [Q], Mme [J] [I], Mme [V] [S], M. [U] [F], Mme [G] [F] épouse [Y], M. [P] [N] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge