Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00028 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CG3

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

S.C.I. CANO

C/

[C] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Jugement rendu le 27 Mai 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CANO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [B]

né le 14 Septembre 1973 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fabien FUSILLIER, avocat au barreau de SAINT-OMER, substitué par M^e Sofiane FIDJEL, avocat au barreau de SAINT-OMER,

DÉBATS : 27 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00028 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CG3 et plaidée à l’audience publique du 27 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2024, la Société Civile Immobilière (S.C.I) CANO a donné à bail à Monsieur [C] [B] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable de de 290,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 30,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la S.C.I CANO a fait signifier à Monsieur [C] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 640,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, visant les clauses résolutoires du contrat.

Par acte du commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la S.C.I CANO a fait assigner Monsieur [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en lui demandant de condamner Monsieur [C] [B] à lui payer la somme de 1.600 euros, au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer son expulsion.

A l’audience du 6 mars 2025, Monsieur [C] [B] étant non comparant et non représenté, le conseil de la S.C.I CANO a sollicité un renvoi afin de savoir si la SCP FUSILIER intervenait pour le défendeur.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mars 2025.

A l’audience du 27 mars 2025, la S.C.I CANO, représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

Constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location ;Ordonner l’expulsion du défendeur, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;Condamner Monsieur [C] [B] à lui payer la somme de 1.600,00 euros, au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date du commandement de payer ; Condamner Monsieur [C] [B] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, révisable comme le loyer ;Condamner Monsieur [C] [B] à lui payer la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner Monsieur [C] [B] à lui payer la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle ajoute qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicité par Monsieur [C] [B] au motif que celui-ci est détenu.

Monsieur [C] [B], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

Suspendre la clause résolutoire ;Accorder des délais de paiement ;Débouter la S.C.I CANO de sa demande de dommages et intérêts ;Débouter la S.C.I CANO de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 et des dépens ;A l’appui de ses demandes, il précise que malgré des difficultés financières et sa présente incarcération, il est en mesure de solder sa dette locative dans le délai de 3 ans. Pour s’opposer à sa condamnation au paiement de dommages et intérêts il estime que la S.C.I CANO ne démontre aucun préjudice distinct du non-paiement des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bailSur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.C.I CANO justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 3 octobre 2024, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la S.C.I CANO sera donc déclaré recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la S.C.I CANO a fait signifier à Monsieur [C] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 640,00 euros au titre de l’arriéré locatif.

En l’absence de disposition dans la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dérogeant à l’article 2 du code civil, il convient d’appliquer les stipulations des parties et donc le délai de délai de deux mois et non de six semaines pour la prise d’effet du commandement de payer.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.C.I CANO à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 04 décembre 2024 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à défaut de reprise du paiement du loyer courant, la demande de délais de paiement avec effets suspensifs de Monsieur [C] [B] ne peut qu’être rejetée.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [C] [B] et de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 04 décembre 2024.

Ainsi, il sera ordonné au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Monsieur [C] [B] sera condamné à payer à la S.C.I CANO une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 04 décembre 2024, date de la résolution du contrat, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs à bailleresse.

Il convient de fixer cette indemnité à la somme de 320,00 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions sur charges.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.C.I CANO produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [C] [B] est redevable au titre des loyers et charges échus de la somme de 1.600,00 euros à la date du 16 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), déduction ayant été faite des frais de poursuite qui relèvent des dépens.

Monsieur [C] [B] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [B] à payer à la S.C.I CANO la somme de 1.600 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 640,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La S.C.I CANO n’invoque et ne justifie d’aucun préjudice spécifique distinct et non réparé par les intérêts au taux légal.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [C] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable que les frais exposés par la S.C.I CANO pour faire valoir ses droits devant le tribunal demeurent à sa charge. Monsieur [C] [B] sera, dès lors, condamné au paiement de la somme de 300,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de la S.C.I CANO en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que le contrat conclu le 12 juillet 2024 entre la S.C.I CANO, d’une part, et Monsieur [C] [B], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8], est résilié depuis le 04 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire formulée par Monsieur [C] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la S.C.I CANO la somme de 1.600,00 euros (mille six cents euros), au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 décembre 2024, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 640,00 euros (six cent quarante euros) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE à Monsieur [C] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 8] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux la S.C.I CANO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] au paiement à la S.C.I CANO de la somme mensuelle de 320,00 euros (320,00 euros) à titre d’indemnité d’occupation à compter du 04 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DEBOUTE la S.C.I CANO de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la S.C.I CANO à payer la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025, et signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION