N° RG 24/01042 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754S2

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 15]

N° RG 24/01042 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754S2

Minute : 25/30

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

S.C.I. SCI DU [Adresse 9]

C/

M. [M] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. SCI DU [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Monsieur [J] [L]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [I]

[Adresse 8]

[Adresse 17]

[Localité 5]

représenté par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c621602024002893 du 23/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2019, à effet du même jour, la SCI [Adresse 16] a donné à bail, à Monsieur [M] [I], pour une durée de trois ans, renouvelé par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 8] à CALAIS (62100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 390 euros, et d’une provision pour charges d’un montant mensuel de 9 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SCI [Adresse 16] a fait délivrer à Monsieur [M] [I], par exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire insérée au bail et portant sur la somme en principal de 1 927,47 euros, au titre des loyers impayés, échéance d’avril 2024 incluse, le même acte comportant également sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement loué.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, (notifié le 10 juillet 2024 au représentant de l’État dans le Département), la SCI [Adresse 16] a fait citer Monsieur [M] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer à l’audience du 1er octobre 2024, sur le fondement des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, afin de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts du défendeur, et, à défaut, prononcer la résiliation du contrat de location ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion du défendeur ainsi que celle de toutes personnes, introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Constater la mauvaise foi du locataire et réduire à 30 jours le délai prévu dans le commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 180,45 euros, au titre des loyers ou indemnités d’occupation et charges, impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner le défendeur au paiement des loyers ou indemnités d’occupation et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, avec indexation conformément au bail, du jour de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 350,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités obligatoires ;

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Initialement fixée à l’audience du 1er octobre 2024, l’affaire a été renvoyée pour être appelée à l’audience du 19 novembre 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la SCI du [Adresse 9] a comparu, représentée par son gérant, Monsieur [L] [J], dont l’identité a été vérifiée.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et indiqué que sa créance s’élevait à la somme de 2 385,41 euros, échéance d’octobre 2024 incluse, outre 394,93 euros de frais.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir qu’un commandement de payer avait été délivré à Monsieur [I] le 17 avril 2024 mais que ses causes n’avaient pas été réglées dans le délai de six semaines, octroyé selon l’acte délivré.

Elle s’est dite opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, sauf à ce que les délais octroyés correspondent à un montant mensuel versé de 76 euros, en sus du loyer courant. Elle a exposé que son locataire n’avait pas réglé le loyer depuis le 26 janvier 2024, à l’exception d’un paiement de 140 euros le 6 novembre 2024. En réponse aux pièces produites par le défendeur relativement à l’état du logement donné à bail, la bailleresse a indiqué avoir procédé aux travaux et aménagements nécessaires.

Monsieur [I] était représenté à l’audience par son conseil. Aux termes de ses conclusions, Monsieur [I] a sollicité l’octroi des plus larges délais de paiement pour pouvoir s’acquitter de sa dette. Il a demandé à la présente juridiction de constater qu’il offrait de verser la somme de 60 euros en sus du loyer courant, de dire cette offre satisfaisante et libératoire, de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant lesdits délais et de statuer ce que de droit quant aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il a été précisé que Monsieur [I] présente des problèmes de santé, dont ont résulté les difficultés de paiement de loyer, lesquelles se sont accentuées en raison de l’état du logement. Les revenus mensuels de Monsieur [I] varient entre 460 euros et 530 euros, au titre de l’allocation de retour à l’emploi. L’allocation pour le logement dont ce dernier est bénéficiaire continue d’être versée à son propriétaire.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 26 septembre 2024. Il y est précisé que Monsieur [I] a indiqué, par message, à la suite du courrier envoyé par l’enquêteur social, qu’il était hospitalisé et ne pas être en mesure de le recevoir ; plusieurs tentatives pour joindre Monsieur [I] sont demeurées vaines. Le diagnostic social et financier n’a pu être effectué.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 I du même texte, « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Selon l’article 24 II, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 10 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience initialement fixée au 1er octobre 2024.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 29 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 1er octobre 2024, initialement fixée.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail liant les parties et à la date de la tacite reconduction de ce contrat, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer et des charges. Le bail liant les parties stipule en effet : "En cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé, sauf l’effet d’une demande de délai par le locataire, conformément à l’article 2' de la loi du 6 juillet 1989. (…) "

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à Monsieur [I], le 17 avril 2024.

Le commandement de payer, délivré le 17 avril 2024, ouvre un délai de six semaines à compter de sa date de signification, au destinataire de l’acte, pour régulariser la dette locative. Cependant, les dispositions antérieures à la loi du 27 juillet 2023, demeurent applicables, compte tenu de la date de conclusion du contrat de bail, soit le 1er avril 2019 et de la date de sa tacite reconduction, et la clause résolutoire stipulée dans le bail mentionnant un délai de deux mois demeure donc applicable.

Le locataire, n’ayant pas fait valoir la nullité du commandement en raison du délai mentionné, ni établi l’existence d’un grief, il sera simplement considéré qu’il disposait d’un délai de deux mois à compter du 17 avril 2024, pour régulariser les causes de l’acte.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [I] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans un délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SCI [Adresse 16] à compter du 18 juin 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [I] à restituer les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 14].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la bailleresse de réduire à 30 jours le délai prévu dans le commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI [Adresse 16] n’apportant nullement la preuve de la mauvaise foi de son locataire.

Par ailleurs, Monsieur [I] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 18 juin 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payée en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales, soit actuellement 417,49 euros.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 18 juin 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus.

Enfin, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Compte-tenu cependant des délais de paiement accordés au défendeur dans les conditions ci-dessous exposées, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, sous réserve du paiement de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des indemnités d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SCI [Adresse 16] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er avril 2019 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 avril 2024;

— le décompte de la créance, due à la date du 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 2 385,41 euros, somme à laquelle il convient de déduire le versement de 140 euros effectué par le locataire le 6 novembre 2024.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [I], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 2 245,41 euros (2 385,41 – 140) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, en deniers et quittances, déduction faite du versement de 140 euros en date du 6 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

Monsieur [I] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de s’acquitter de sa dette locative en procédant à des versements mensuels de 60 euros en sus du loyer résiduel courant.

La bailleresse à l’audience se déclare opposée à l’octroi de délais de paiement, sauf à ce que les échéances mensuelles soient fixées à un montant de 76 euros.

Eu égard à la justification du paiement de la somme de 140 euros, effectué par le défendeur avant l’audience, le loyer courant étant couvert par ce versement et l’allocation pour le logement perçue directement par le bailleur, et compte tenu de la justification des ressources mensuelles du locataire, il convient d’accorder à Monsieur [I] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités d’un montant de 62 euros chacune, et d’une 36ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

A défaut de respect par Monsieur [I] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers signifié le 17 avril 2024 et le coût de l’assignation délivrée le 9 juillet 2024.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Monsieur [I] sera en outre condamné à payer à la SCI [Adresse 16], une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SCI [Adresse 16] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 8] à [Adresse 13] ([Adresse 4]), en date du 1er avril 2019, consenti par la SCI [Adresse 16] à Monsieur [M] [I] à compter du 18 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer, en deniers et quittances, à la SCI [Adresse 16] la somme de 2 245,41 euros (deux mille deux cent quarante-cinq euros et quarante-et-un centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [M] [I] à se libérer de sa dette en 35 (trente-cinq) mensualités successives d’un montant de 62 euros (soixante-deux euros) chacune, et une dernière et 36ème (trente-sixième) mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [M] [I] sera condamné à verser à la SCI [Adresse 16] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 417,49 euros à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SCI du [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai prévu dans le commandement d’avoir à quitter les lieux, dans l’hypothèse de la signification d’un tel acte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer signifié le 17 avril 2024 et de l’assignation délivrée le 9 juillet 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12], le 13 janvier 2025.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE,

Y. LANCE C. ALLAIN