R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

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RENDU LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 24/00114 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75V4Q

Le 25 novembre 2025

DEMANDEURS

M. [N] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Mme [H] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

M. [B] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Mme [L] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente,

— Assesseur : Madame Jennifer IVART,Juge,

— Assesseur : Madame Anne DESWARTE, Vice-Présidente

— Greffier : M. Kevin PAVY, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 23 septembre 2025 tenue par M^me Jennifer IVART, entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT: rendu par mise à disposition au greffe et signé par Madame BUBBE Aude, Première Vice-Présidente et Monsieur Kevin PAVY, greffier

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 avril 2022, M. [N] [J] et Mme [H] [K] ont fait l’acquisition auprès de M. [B] [E] et Mme [L] [I] d’un immeuble d’habitation cadastré section [Cadastre 11], situé au [Adresse 4], constitué d’une maison avec jardin, moyennant le prix de 535 000 euros.

Suite à la découverte de la présence de déchets de type hydrocarbure enterrés dans leur jardin, les acheteurs ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin que soit ordonnée une expertise. Par décision du 19 octobre 2022, le président du tribunal a fait droit à cette demande. M. [M] désigné en qualité d’expert a rendu son rapport le 10 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, M. [N] [J] et Mme [H] [K] ont fait assigner M. [B] [E] et Mme [L] [I] sur le fondement principal de la garantie des vices cachés afin que ces derniers soient condamnés à leur verser la somme de 603 470 euros correspondant aux préjudices subis.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, M. [N] [J] et Mme [H] [K] demandent au tribunal de condamner in solidum M. [B] [E] et Mme [L] [I] à leur verser la somme de 608 580,60 euros, outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce compris les frais d’expertise. Ils demandent au tribunal de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et au regard des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, M. [N] [J] et Mme [H] [K] indiquent qu’a été relevée la présence de déchets dangereux de type hydrocarbure en très grande quantité dans le sous-sol de leur terrain. Ils soutiennent que cette pollution est constitutive d’un vice d’une gravité particulière au regard du danger pour la santé des occupants mais également pour l’environnement et la biodiversité avoisinante. Ils soulignent que la présence de ces déchets n’était pas apparente au moment de la vente.

S’agissant de la clause d’exonération de garantie des vices cachés dans l’acte de vente, ils soulignent que cette dernière prévoit une exception à son application en matière d’environnement et de santé publique. Ils font en tout état de cause valoir que les vendeurs étaient informés que les matériaux utilisés pour remblayer leur terrain étaient composés de déchets bitumeux dans la mesure où les opérations de remblaiement ont été réalisées dans le cadre de l’édification de leur maison. Ils soulignent le caractère très odorant des échantillons prélevés. Ils ajoutent que les vendeurs ne pouvaient ignorer que les matériaux utilisés comme remblai étaient manifestement inappropriés, mais qui plus est que ceux-ci pouvaient potentiellement présenter un risque environnemental et sanitaire. Ils rappellent enfin que les vendeurs ont habité cette maison pendant 25 ans et que le remblai a été réalisé à la fin des années 90.

Les sommes sollicitées par les acquéreurs correspondent au coût de la remise en état du bien dans lequel il aurait dû se trouver (assainissement, décapage et retrait de terrain et remise en état). Ils précisent que les autres méthodes moins onéreuses prennent plusieurs dizaines d’années pour obtenir des résultats. Les acquéreurs sollicitent également une somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, outre une somme au titre de leur préjudice moral.

Sur le fondement de l’article 2438 du code civil, ils demandent que les frais d’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble des vendeurs à [Localité 9] soient mis à la charge de ces derniers.

Ils fondent leur action à titre subsidiaire sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme. Ils soutiennent qu’aux termes de l’acte de vente, M. [B] [E] et Mme [L] [I] se sont engagés à délivrer un bien conforme aux normes de santé publique et au droit de l’environnement et exempt de pollution.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, M. [B] [E] et Mme [L] [I] demandent au tribunal de :

— débouter M. [N] [J] et Mme [H] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [N] [J] et Mme [H] [K] au paiement d’une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire,

— condamner solidairement M. [N] [J] et Mme [H] [K] au paiement des entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec faculté de recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [B] [E] et Mme [L] [I] rappellent qu’ils ont fait construire leur maison en 1997 et qu’ils ont fait appel à la société Batinor qui à l’époque a procédé notamment à un décaissement du terrain qui était dans les dunes. Ils indiquent qu’ils n’ont suivi que de loin l’avancée du chantier. Ils indiquent qu’ils ont vécu dans cette maison pendant 25 ans sans problème de santé. Ils précisent qu’ils ont mis en vente la maison pour cause de divorce.

S’agissant de la demande fondée sur la garantie des vices cachés, ils soulignent que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie. Ils soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de la nature des remblais utilisés par la société Batinor. Ils rappellent qu’ils ont élevé leurs enfants en bas âge dans cette maison et qu’ils n’ont jamais rencontré de difficultés dans le cadre de l’usage de leur terrain. Ils indiquent qu’aucune odeur n’était détectable et que celles constatées sont issues d’un creusement significatif. Ils relativisent la gravité de la pollution du terrain faisant valoir que toutes les zones ne sont pas touchées. Ils remettent également en cause la pertinence du sondage opéré par l’expert et la réelle dangerosité du remblai dont la preuve scientifique n’est pas établie. Ils soutiennent que les terres végétales et le potager du terrain n’ont pas été contaminées par les hydrocarbures.

S’agissant du fondement subsidiaire de la délivrance conforme, ils font valoir que la dangerosité et la diminution de l’usage du terrain ne sont pas démontrées, que les acheteurs vivent et profitent de leur bien immobilier sans difficulté que le terrain est arboré et qu’ils y ont mis par exemple des ruches.

A titre infiniment subsidiaire, ils contestent les préjudices allégués. Ils soulignent le caractère disproportionné du coût de la dépollution.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 mars 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil oblige le vendeur à garantir l’acheteur contre les vices cachés de la chose vendue. La mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés suppose l’existence d’un défaut rendant la chose impropre à sa destination, caché au sens de l’article 1642 et antérieur à la vente.

Dans le cas d’espèce, le vice invoqué par les acheteurs correspond à la présence de déchets de type hydrocarbures aromatiques polycycliques dans le remblai situé sous le terrain à l’arrière de la maison d’habitation de [Localité 8].

La présence de ces déchets en quantité importante a bien été constatée par l’expert judiciaire et il est constant qu’ils se trouvaient dans le remblai réalisé à l’occasion de la construction de la maison à la fin des années 90. Enfouis dans le sol, ces déchets n’étaient manifestement pas visibles ni détectables au moment de la vente.

Il reste toutefois que l’acte de vente du bien comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Or, les parties s’opposent sur la portée de celle-ci.

Il sera rappelé à cet égard que l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente stipule que : « indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit sous le titre « environnement -santé publique » ».

Il est ajouté : « à cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ».

Il ressort de la lecture de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés qu’elle ne s’applique pas à « ce qui est dit sous le titre environnement -santé publique ».

Le titre environnement/santé publique comprend un certain nombre de points dont la plupart ne concerne pas la problématique du présent litige (par exemple : termite, mérule, insalubrité, panneaux photovoltaïque, assainissement, …). Il comporte toutefois une partie « installations classées » et « pollution des sols » dont la portée est débattue par les parties.

Il est stipulé que « le propriétaire déclare qu’en application des dispositions de l’article L. 514-20 du code de l’environnement, et à sa connaissance, l’immeuble n’a pas fait l’objet d’aucune exploitation classée soumise à autorisation ou enregistrement ». En outre, « le propriétaire qui reconnaît avoir été informé par le notaire des dispositions exposées ci-dessus, déclare que le terrain objet des présentes n’a jamais supporté une telle exploitation soumise à déclaration ou autorisation préfectorale. Il ajoute en outre n’avoir pas eu connaissance de traces de pollution dans le sous-sol du bien objet des présentes. Le propriétaire déclare en outre qu’à sa connaissance :

— l’activité éventuellement exercée dans l’immeuble n’a pas entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives visées par l’article L. 514-20 susvisé ;

— le terrain n’est frappé d’aucune pollution susceptible de résulter de l’exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d’une installation classée ;

— il n’a jamais été déposé, enfoui, ni utilisé sur le terrain des déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé et l’environnement (tels que l’amiante, polychlorobiphényles par exemple),

— il n’a lui-même jamais exercé dans les lieux d’activités pouvant entraîner des dangers de cette nature ou de nature radioactive ».

Il ressort de la lecture de cette partie de l’acte de vente que conformément à la loi, le vendeur informe l’acquéreur si le terrain cédé a fait l’objet d’une exploitation ou d’une activité (usine, décharge, station-service par exemple) susceptible de présenter un danger pour l’environnement. L’article 514-20 du code de l’environnement se situe d’ailleurs dans un chapitre « contrôle et contentieux des installations classées ». Il en résulte que la partie concernant la pollution vise les cas très particuliers des anciens sites classés et leur dépollution. Le cas d’espèce relatif à la pose de remblai pollué à l’occasion de la construction d’une maison individuelle n’entre manifestement pas dans le champ d’application de ces stipulations. Il en est de même de la section suivante relative à « l’information complémentaire relative à la pollution des sols » concernant le devoir d’information du notaire au sens de l’article L. 127-5 du code de l’environnement qui concerne les terrains « situés en secteur d’information sur les sols ».

Il ressort ainsi de la lecture combinée des différentes clauses susvisées que la présente action fondée sur la garantie des vices cachés liée à la pollution du jardin n’est envisageable que si le vendeur, de mauvaise foi, avait connaissance de ce vice, et avait connaissance en l’occurrence de l’enfouissement d’hydrocarbures sous le terrain dans le remblai. La charge de la preuve de cette mauvaise foi repose sur les acheteurs, demandeurs à l’instance.

Au soutien de leur affirmation selon laquelle les vendeurs avaient connaissance de la pollution du remblai, les acheteurs versent aux débats le dossier du permis de construire déposé en 1997 par les époux [E] « pour la construction d’une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 10] ». Il ressort de ce document qu’un important remblai était prévu au regard de la situation du site et que la mairie, à la fin des travaux, avait dans un premier temps refusé de délivrer le certificat de conformité à l’occasion de l’achèvement des travaux aux motifs que « les aménagements extérieurs n’étaient pas réalisés ». Les acheteurs versent en outre une attestation du gérant de la société ayant procédé à la construction de la maison qui déclare ne pas être « à l’origine des remblais du jardin de cette construction » et que « le remblai éventuel et l’aménagement du jardin étaient toujours à la charge de nos clients ».

Toutefois, la circonstance que le constructeur de la maison ne serait pas à l’origine de l’aménagement du jardin n’emporte pas la preuve que les vendeurs seraient à l’origine personnellement de la mise en place de ce remblai et du dépôt de déchets de route dans ce dernier. L’expert judiciaire indique à cet égard « les apports ont eu lieu au moment de la construction de la maison, et il ne m’est pas possible de déterminer qui les a déposés, ni leur origine » (page 17 du rapport).

De même, la circonstance que M. [B] [E] et Mme [L] [I] auraient été sur place (puisqu’ils résidaient dans une autre maison à proximité) à l’époque de la construction de leur future maison pour suivre les travaux et que le chantier se trouvait à la vue du public en l’absence de palissades ou de haies occultantes, est également insuffisante à prouver que ces derniers avaient connaissance de la nature polluante du remblai déposé sous le sol. Ils indiquent qu’ils ont suivi « de loin » le chantier, qu’ils ne sont pas spécialistes du bâtiment (ils ont exercé la profession de médecin), et aucune pièce versée aux débats tend à établir le contraire.

Enfin, la circonstance que les vendeurs aient vécu de nombreuses années avec leurs enfants dans la maison de l'[Adresse 5], loin de prouver qu’ils avaient nécessairement connaissance des polluants présents sous leur pelouse, tend au contraire à établir qu’ils n’avaient pas conscience de leur présence ni des dangers potentiel de celle-ci. Si les vendeurs ont résidé de nombreuses années dans la maison, il n’est pas établi qu’enfoui, le goudron dégageait une odeur qui les aurait informés de sa présence, alors qu’il ressort des éléments des débats et de l’expertise que le caractère « très odorant » d’une partie des déchets s’est en réalité manifesté à l’occasion des trous creusés de plusieurs dizaines de centimètres dans le jardin.

Les acquéreurs échouent par conséquent à établir que M. [B] [E] et Mme [L] [I] avaient connaissance de la présence de déchets toxiques et polluants dans le remblai litigieux.

Partant, en application des stipulations contenues dans l’acte de vente, M. [N] [J] et Mme [H] [K] ne peuvent agir contre M. [B] [E] et Mme [L] [I] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la délivrance conforme

Aux termes des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme à celle promise.

Appliqué à la question de la pollution des sols, un acte de vente qui mentionnerait qu’un immeuble est exempt de pollution ou a fait l’objet d’une dépollution, implique que les vendeurs sont tenus de livrer un bien conforme à cette caractéristique. De même, en présence d’un rapport technique joint à l’acte accréditant de l’absence de pollution ou d’une dépollution complète du site, le vendeur a l’obligation de délivrer le bien conforme à ces caractéristiques.

Il sera rappelé que les stipulations invoquées par les acquéreurs visent le cas particulier des anciens sites classés. Il est dès lors attesté que « l’immeuble n’a fait l’objet d’aucune exploitation classée soumis à autorisation ou enregistrement ».

Plus généralement, il ne ressort pas de cette clause que le vendeur se serait engagé à vendre un bien exempt de pollution. Il est seulement rappelé que le vendeur n’a « pas eu connaissance de traces de pollution dans le sous-sol du bien objet des présentes ». Aux termes de cette clause, le vendeur « déclare qu’à sa connaissance, il n’a jamais été déposé, enfoui, ni utilisé sur le terrain des déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé et l’environnement ». Or, il résulte des développements précédents qu’il n’est pas démontré que les vendeurs savaient que le sol de leur jardin était pollué au niveau du remblai.

En outre, le dossier de diagnostic technique obligatoire lors d’une vente, au sens des dispositions du code de la construction et de l’habitation, comprend notamment un état des risques naturels et technologiques accompagné d’un rapport ERPS : état des risques et pollution des sols. L’ERPS est un dispositif spécifique qui s’attache à la gestion des sites et sols potentiellement pollués en se basant sur des bases de données publiques Basias (anciens terrains industriels et bases d’activités de services), Basol (sites et sols contaminés) et Icpe (installation classée pour la protection de l’environnement). Il s’agit davantage d’un rapport à valeur informative sur les risques de pollution dans une région donnée qu’un véritable rapport attestant de la pollution ou de l’absence de pollution effective des sols.

Il résulte des éléments qui précédent qu’aucune clause de l’acte de vente ne peut être considérée comme créant à la charge du vendeur une obligation de délivrer un bien exempt de pollution. Par conséquent la demande des acquéreurs au titre de l’obligation de délivrance conforme sera rejetée.

Par conséquent, la demande de condamnation au paiement de la somme de 608 580,60 euros fondée à titre principal sur la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur l’obligation de délivrance conforme, formée par M. [N] [J] et Mme [H] [K] à l’encontre de M. [B] [E] et Mme [L] [I] sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

L’issue du litige implique de condamner M. [N] [J] et Mme [H] [K] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. [N] [J] et Mme [H] [K] seront condamnés à verser une somme à M. [B] [E] et Mme [L] [I] en application de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard des circonstances du litige et en équité, cette somme sera fixée à hauteur de 2 000 euros.

Eu égard à la nature et à la solution du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [N] [J] et Mme [H] [K] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. [B] [E] et Mme [L] [I] ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [J] et Mme [H] [K] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [J] et Mme [H] [K] à payer à M. [B] [E] et Mme [L] [I] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT