Tribunal Judiciaire

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Minute :

N° RG 25/00530 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FLD

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.C.I. [Adresse 11]

C/

[N] [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LA MAISON DE BREQUERECQUE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [Y]

né le 18 Juillet 1995 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00530 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FLD et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2024, la SCI [Adresse 11] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], à Boulogne-sur-Mer (62200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550,00 euros et d’une provision pour charges de 10,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1007,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Y] le 27 janvier 2025.

Par assignation du 27 mars 2025, la SCI La Maison de Bréquerecque a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers, ordonner l’expulsion de M. [N] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1547,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025, mais le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé le locataire n’honorant pas le rendez-vous.

À l’audience du 3 juillet 2025, la SCI [Adresse 11] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SCI La Maison de Bréquerecque considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Adresse 11] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 janvier 2025, accordant au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 1007,65 euros. Or la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail indique que le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

D’après l’historique des versements, cette somme de 1007,65 euros n’a pas été réglée par le locataire, ni dans un délai de deux mois ni dans un délai de six semaines, suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Au regard du délai prévu dans le commandement de payer, il convient de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 25 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI La Maison de [Adresse 8] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI [Adresse 11] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, M. [N] [Y] lui devait la somme de 1547,65 euros, échéance de mars incluse.

Il convient de déduire à cette somme les frais d'« EC frais d’impayé » non justifiés en leur principe et leur montant (7,65 euros).

M. [N] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 1540,00 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1007,65 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 560 euros du 25 mars 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI La Maison de Bréquerecque ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[N] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300,00 euros à la demande de la SCI [Adresse 10] Bréquerecque concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 25 avril 2024 entre la SCI La Maison de Bréquerecque, d’une part, et M. [N] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à Boulogne-sur-Mer (62200) est résilié depuis le 25 mars 2025 ;

ORDONNE à M. [N] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [N] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 560 euros (cinq cent soixante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la SCI [Adresse 11] la somme de 1540,00 euros (mille cinq cent quarante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 1007,65 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la SCI La Maison de Bréquerecque de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la SCI [Adresse 11] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, celui de l’assignation du 27 mars 2025 et celui de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,