N° RG 25/00667 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HAY

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 25/00667 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HAY

Minute : 25/00288

JUGEMENT

Du : 30 Juillet 2025

S.A. [Adresse 12]

C/

M. [X] [V]

Mme [D] [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [X] [V]

Mme [D] [Z]

le : 30 juillet 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Gafar GHANOU

le : 30 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HLM ICF NORD EST

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gafar GHANOU, avocat au barreau de,

substitué par M^e Moussa [Localité 13] à l’audience

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [V]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparant

Mme [D] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Amandine PACOU, greffière ;

N° RG 25/00667 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HAY

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé daté du 1er juillet 2002, la SA d’HLM ICF Nord Est a donné à bail Mme [D] [Z] et M. [X] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer de 575,48 euros charges comprises au dernier état de la relation contractuelle, outre un dépôt de garantie de 434 euros.

Mme [D] [Z] et M. [X] [V] ont délivré congé des lieux loués, par lettre datée du 2 décembre 2021, reçue le 3 décembre 2021.

Un état des lieux de sortie a été établi le 3 mars 2022.

Par courrier du 12 juillet 2022, le bailleur a notifié aux locataires l’existence d’une dette locative de 3 752,98 euros au titre de réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 3 janvier 2025, le bailleur a mis en demeure Mme [Z] et M. [V] de lui régler 3 752,98 euros au titre de réparations locatives.

Par courrier du 7 janvier 2025 les locataires ont contesté devoir cette somme, le logement ayant été restitué propre et amélioré et l’état des lieux de sortie ne mentionnant aucune dégradation.

Par acte d’huissier signifié le 25 février 2025, le bailleur a assigné Mme [D] [Z] et M. [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

de la somme de 3 756,98 euros au titre des réparations locatives ;de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;de la somme de 1 200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;des dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 avril 2025, à laquelle les défendeurs étaient présents et en l’absence du demandeur.

Le 22 avril 2025, un jugement de caducité de l’assignation a été rendu.

Par ordonnance du 15 mai 2025, la décision de caducité a été rapportée et les parties convoquées à l’audience du 17 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue.

A cette audience, la SA [Adresse 12] s’en rapporte aux demandes contenues dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur invoque l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en vertu duquel le locataire doit prendre à sa charge les dégradations et pertes survenant durant la durée de la location. Il affirme que l’existence de ces dégradations résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et du devis produit.

Mme [D] [Z] et M. [X] [V], comparant en personne à l’audience du 17 juin 2025, demandent la restitution de leur dépôt de garantie dont à déduire uniquement la somme de 53 euros qu’ils reconnaissent devoir (trou dans le mur du cellier). Ils demandent également la condamnation du bailleur à leur verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au motif qu’ils ont dû chacun poser des jours de congés pour se présenter à l’audience.

Ils font valoir que le logement a toujours été entretenu durant les 22 années de location, et qu’ils n’ont laissé dans les lieux que des améliorations et non des dégradations. S’agissant du faux plafond en PVC posé dans de nombreuses pièces, les anciens locataires affirme qu’il s’agissait d’un « cache misère » car le plafond était dégradé et ce depuis leur entrée dans les lieux en raison d’une humidité excessive. Ils confirment avoir procédé à la création d’une chambre supplémentaire au-dessus du garage, ce qui constitue une amélioration du bien, et l’avoir condamnée à la demande du bailleur à leur sortie. De même, la pose d’une porte de garage électrique constitue à leurs yeux une amélioration. Ils soutiennent avoir toujours informé leur bailleur des travaux qu’ils entreprenaient mais n’en avoir pas gardé trace. A défaut pour le tribunal de considérer cela, ils demandent la restitution de la porte de garage, du vélux et du PVC.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 7, paragraphes c) et d), de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation et aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il incombe aux bailleurs de prouver l’existence des dégradations et leur imputabilité ainsi que le préjudice subi en résultant.

L’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre, faute de mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Enfin, l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de « ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, il s’en déduit que les travaux impliquant une transformation du logement (suppression d’une cloison, pose d’une fenêtre etc.) nécessitent l’accord du bailleur. A défaut d’un tel accord, le bailleur est en droit de solliciter la réfection des lieux dans leur état antérieur, ou de conserver les transformations.

Sur les travaux induits par la dépose des lambris

Les locataires reconnaissent avoir fait réaliser des travaux, en posant un plafond en PVC dans de nombreuses pièces du logement.

La nature du plafond et son état n’apparaît nullement dans l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux de sortie mentionne pour l’ensemble des pièces à l’exception du garage l’existence d’un plafond en « lambris PVC » en « bon état ».

La pose de ce lambris PVC sur les plafonds constitue un simple aménagement des lieux, et non une transformation de ceux-ci.

Ainsi, il ne peut être demandé aux locataires de faire retirer ces aménagements à leurs frais au seul motif qu’ils n’auraient pas recueilli l’accord du bailleur, ce que par ailleurs les locataires contestent.

La SA d’HLM ICF Nord Est ne justifie pas qu’il s’agit d’une « dégradation locative », ces plafonds en PVC ne présentant aucune dégradation particulière.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les travaux résultant de la condamnation de la chambre supplémentaire

Les locataires reconnaissent avoir fait réaliser des travaux afin de créer une chambre supplémentaire au-dessus du grenier.

Celle-ci n’apparaît ni dans l’état des lieux d’entrée, ni d’ailleurs dans l’état des lieux de sortie.

Le bailleur à ce titre a fait établir un devis pour en condamner l’entrée, retirer les réseaux électriques et de chauffage et supprimer le vélux.

Si ces travaux peuvent à bien des égards être considérés comme des travaux d’amélioration, ou en tout état de cause ne nuisant pas au propriétaire à qui il suffirait de condamner cette chambre, ils doivent pour autant être qualifiés de travaux de transformation des lieux loués et il ne peut être imposé au bailleur de les conserver s’il ne le souhaite pas.

Le locataire affirme avoir reçu l’accord de son bailleur pour les réaliser, mais ne produit aucun accord écrit. Il sera donc considéré que ces travaux ont été réalisés sans l’accord du bailleur.

Le coût exigé pour une reprise de ces travaux de transformation non autorisés, afin de remettre les lieux dans leur état initial, incombe donc au locataire.

Celui-ci est justifié par la production d’un devis de la société Sogebat, en vertu duquel le coût de suppression du vélux, de suppression des réseaux électriques et de chauffage, et de bouchement de l’accès sont de 844 euros HT, soit 928,40 euros TTC.

Ce coût sera à la charge des locataires.

Sur le bouchement des ouvertures donnant sur le mur cellier donnant sur la cuisine

L’état des lieux de sortie permet de constater qu’un mur de la buanderie est dégradé au niveau d’une prise sur une surface d’un mètre carré environ.

De telles dégradations ne ressortent pas de l’état des lieux d’entrée, et Mme [Z] ainsi que M. [V] ont reconnu qu’elles leur étaient imputables.

Le prix des réparations peut être évalué en vertu du devis de la société Sogebat du 28 juin 2022 qui chiffre à hauteur de 53,70 euros HT, soit 59,07 euros TTC, le coût des travaux suivants : « bouchement trou cuisine/cellier ».

Le montant retenu à la charge des locataires sera donc de 59,07 euros au titre des réparations du mur cellier donnant sur la cuisine.

Sur le remplacement de la porte du garage

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux de sortie que le garage est muni d’une porte motorisée. L’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas le type de porte lors de la prise des lieux, mais les locataires ne contestent pas qu’il s’agissait auparavant d’une porte mécanique qu’ils ont remplacée.

Un tel remplacement ne constitue pas une transformation des lieux loués mais un simple aménagement de ceux-ci, pouvant être réalisé par le locataire seul.

Ainsi, il ne peut être demandé aux locataires de faire retirer cet aménagement à leurs frais au seul motif qu’ils n’auraient pas recueilli l’accord du bailleur, ce que par ailleurs les locataires contestent.

L’état des lieux de sortie ne mentionne aucun dysfonctionnement de cette porte.

Dès lors, le bailleur ne justifie pas qu’il s’agit d’une « dégradation locative ».

Il ne justifie d’aucun préjudice à ce titre, la nécessité du remplacement de cette porte en état de marche n’étant nullement établie.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande s’agissant de ce poste.

Sur le remplacement de la porte de service cuisine accès buanderie

L’état des lieux d’entrée mentionne, s’agissant des portes, l’existence de « trous » sous les poignées.

L’état des lieux de sortie mentionne que la porte vitrée pvc de la buanderie donnant sur la cuisine est en « état d’usage » et comprend les observations suivantes « avec ferme porte et trous de cheville et décollement film ».

Il résulte donc de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les trous sur la porte ne sont pas imputables au locataire.

Pour le reste, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de conclure à l’existence de dégradations locatives particulières, la restitution d’une porte en « bon état d’usage » après plus de 20 ans de location constituant une usure normale qui ne saurait donner lieu à réparation locative par les locataires.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande s’agissant de ce poste.

* * *

Le montant total dû par les locataires s’élève à 987,47 euros (59,07 + 928,40), dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé par les locataires à leur entrée dans les lieux à hauteur de 434 euros.

Le bail prévoyait une clause de solidarité des locataires et la présente condamnation sera donc solidaire.

Mme [Z] et M. [V] seront dès lors condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM ICF Nord Est la somme de 553,47 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande indemnitaire formée par le bailleur au titre de la résistance abusive :

Aux termes de l’article 1153 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, et sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, à compter de la sommation de payer. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, aucun élément produit par la demanderesse ne permet d’établir la mauvaise foi de Mme [Z] et M. [V], dont les protestations relativement au montant dû étaient d’ailleurs pour partie fondées, ni l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera dès lors rejetée.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce et eu égard à ce qui a été précédemment tranché, la retenue du dépôt de garantie par la SA [Adresse 12] était justifiée.

Dès lors, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] et M. [V], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Sur les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité et la situation économique respective des parties commande de rejeter les demandes formées par la SA d’HLM ICF Habitat Nord Est au titre des frais irrépétibles.

Mme [D] [Z] et M. [X] [V] étant parties perdantes, leurs demandes au titre de l’article 700 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [Z] et M. [X] [V] à payer à la SA d’HLM ICF Nord Est la somme de 553,47 euros euros, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SA d’HLM ICF Nord Est ;

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Mme [D] [Z] et M. [X] [V] ;

REJETTE les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [Z] et M. [X] [V] aux dépens de l’instance.

La Greffière, La Juge,