Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02802 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WC

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [U]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [L] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 septembre 2024, Monsieur [C] [B] a donné à bail à Monsieur [L] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 3] (étage [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 425 euros, outre 55 euros de charges.

Par un contrat du même jour, Monsieur [C] [B] a souscrit à un contrat de cautionnement avec la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES en garantie des loyers du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2025.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [L] [U] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] ;

— de condamner Monsieur [L] [U] au paiement de la somme actualisée de 4.248,26 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à sa date, et pour le surplus à compter du jugement ;

— de condamner Monsieur [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers par le locataire.

Convoqué par acte de Commissaire de Justice signifié le 09 octobre 2025 à domicile, Monsieur [L] [U] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [L] [U] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la subrogation

En application de l’article 1346-1 du code civil, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article L.121-12 alinéa 1er du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a conclu avec Monsieur [C] [B], le 03 septembre 2024, un contrat de cautionnement portant sur la garantie des loyers impayés par le locataire.

Elle justifie du paiement des loyers dus par le locataire par la production de quittances subrogatives, dont la dernière en date du 08 décembre 2025 porte sur une somme de 5.623,26 euros, somme correspondant aux loyers et aux charges impayés par le locataire. Cette quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par la caution.

De surcroît, le contrat de cautionnement VISALE n°A10397898577 du 03 septembre 2024 stipule en son article 8.1 que conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ; et la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il s’ensuit que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie tant du paiement des loyers impayés par le locataire que de la subrogation dans les droits de la société bailleresse à l’égard du locataire.

Il convient donc de constater que la S.A.S. ACTIONS LOGEMENT est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [C] [B] à l’encontre de Monsieur [L] [U] à concurrence de la somme de 5.623,26 euros, et qu’elle a, à ce titre, qualité à agir contre le défendeur.

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 03 septembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2025, pour la somme en principal de 1.375 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 juin 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 2 juin 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé […]de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 2309 du code civil dispose que « La caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES déclare que Monsieur [L] [U] reste lui devoir la somme de 4.248,26 euros à la date du 19 décembre 2025.

Elle verse aux débats la quittance subrogative en date du 08 décembre 2025, indiquant qu’elle est subrogée dans les droits de Monsieur [C] [B] pour la somme de 5.623,26 euros. Toutefois, il convient de retirer de cette somme les sommes perçues par le bailleur d’un montant total de 1.375 euros ainsi que la somme demandée au titre des frais de procédure d’une somme de 280,74 euros. Ainsi, la créance de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre du locataire s’élève à la somme de 4.248,26 euros conformément au décompte du 19 décembre 2025.

Monsieur [L] [U], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.248,26 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.375 euros à compter du commandement de payer (18 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve de la production d’une quittance subrogative par la caution. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [L] [U] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 septembre 2024 entre Monsieur [C] [B] et Monsieur [L] [U] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (étage [Adresse 6]) à [Localité 4], sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.248,26 euros (quatre mille deux cent quarante-huit euros et vingt-six centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 décembre 2025 (date du dernier décompte), échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.375 euros à compter du commandement de payer (18 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à quitter les lieux loués situé [Adresse 2] (étage [Adresse 6]) à [Localité 4] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à la S.A.S. LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sur justification par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre ;

DEBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 06 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,