R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/02657 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75Z7E

Le 25 février 2025

DEMANDERESSE

AGENCE DU BEFFROI, EURL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 518 471 016 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent DEBLIQUIS, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [E] [K]

née le 20 Juin 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

défaillante faute d’avoir constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Fiona FILEZ, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 17 décembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 février 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice daté du 10 mai 2024, l’agence immobilière Agence du Beffroi, exerçant sous le nom commercial ORPI, a fait assigner Mme [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins :

— La condamner au paiement de la somme de 11 000 euros correspondant aux honoraires de l’agence en raison de sa défaillance et de l’absence de réitération de la vente de son seul fait,

— La condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner au paiement de l’ensemble des dépens, de la sommation interpellative ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, se fondant sur les articles 1102 et suivants du code civil, l’Agence du Beffroi fait valoir que, suivant compromis de vente daté du 10 septembre 2022 et établi par elle-même, Mme [R] [P] a vendu à Mme [E] [K] un immeuble inhabitable sis [Adresse 3] à [Localité 8] – parcelle AD [Cadastre 2] – moyennant le prix de 29 000 euros ; qu’aux termes du compromis, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 19 novembre 2022 ; que seules les conditions suspensives de droit commun étaient prévues et qu’un acompte de 5 000 euros devait être versé entre les mains de l’agence immobilière ; que, par avenant signé par Mme [E] [K] le 21 octobre 2022, les parties ont convenu de ramener l’acompte à la somme de 2 000 euros et précisé que les autres clauses et conditions du compromis demeuraient inchangées.

La demanderesse argue qu’en l’absence de réitération, elle a vainement fait délivrer à Mme [E] [K] une sommation interpellative le 24 mars 2023.

La demanderesse ajoute que, toujours selon les termes du compromis de vente, ses honoraires étaient fixés à la somme de 11 000 euros et qu’à défaut de réitération en dépit de la réalisation des conditions suspensives, une indemnité d’un montant égal aux honoraires lui serait due par la partie défaillante.

Régulièrement assignée à personne, Mme [E] [K] n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 juillet 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 décembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale :

— Sur l’absence de réitération :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Mme [E] [K] a signé le 10 septembre 2022, par l’intermédiaire de l’agence immobilière du [Adresse 6], un compromis de vente par lequel elle s’engageait à acquérir l’immeuble vendu par Mme [R] [P] situé au [Adresse 3] à [Localité 8] sur la parcelle AD [Cadastre 2] pour la somme de 29 000 euros.

En page 10 de l’acte, il est mentionné que Mme [E] [K] financerait intégralement le bien au moyen de ses fonds personnels et qu’elle n’aurait donc pas recours à un ou plusieurs prêt(s) relevant de l’article L313-1 du code de la consommation.

En page 11 de l’acte, aucune condition suspensive particulière n’est prévue, seules les conditions suspensives de droit commun étant inscrites.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 19 novembre 2022 par devant Maître [X], notaire exerçant à [Localité 5] et les honoraires de l’agence immobilière fixés à la somme de 11 000 euros étaient laissés à la charge de l’acquéreur.

En l’absence de réitération à la date prévue, une sommation interpellative a été délivrée à Mme [E] [H] le 24 mars 2023 la mettant en demeure de justifier d’avoir donné mandat à un notaire ou à l’agence immobilière de réitérer l’acte authentique. L’acquéreur déclarait, lors de la remise de l’acte, n’avoir délivré aucun mandat et précisait avoir sollicité auprès de l’agence immobilière la modification du compromis de vente en ce qu’elle envisageait de recourir à un prêt. Elle remettait au commissaire de justice le courrier adressé à l’agence immobilière. Si ce courriel n’est pas daté, son contenu permet d’apprendre qu’il est antérieur au 24 septembre 2022.

Il est également établi que le compromis de vente, signé par le vendeur le 24 septembre 2022, a été adressé à Mme [E] [K] le jour même.

En page 13 de ce document est mentionné la faculté pour chaque partie de se rétracter et ce, dans un délai de 10 jours et par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout moyen permettant de dater l’exercice du droit de rétractation. Or, Mme [E] [K] ne justifie pas auprès du commissaire de justice s’être rétractée postérieurement à la réception du compromis de vente. D’ailleurs, elle a signé le 21 octobre 2022 un avenant ramenant la caution initialement fixée à 5 000 euros à la somme de 2 000 euros et reconnaît auprès du commissaire de justice avoir réglé cette caution. Elle a ainsi manifesté sa volonté de poursuivre l’exécution du compromis de vente.

En outre, il convient de noter que le compromis, en page 10, n’écarte pas la possibilité pour Mme [E] [K] de recourir à un prêt mais prévoit qu’elle ne pourra alors pas se prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par l’article L 313-41 du même code.

Il en résulte que Mme [E] [K] a, de manière injustifiée, refusé de réitérer l’acte.

— Sur la clause pénale :

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, en page 10 du compromis de vente, il est mentionné que « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’AGENCE SERA DUE INTEGRALEMENT A CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l’opération étant définitivement conclue ».

Comme repris précédemment, l’agence immobilière justifie d’une mise en demeure sous la forme d’une sommation interpellative laquelle est restée vaine, Mme [E] [K] ne réitérant pas et ce, de manière injustifiée.

Si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente.

En l’occurrence, il s’évince des éléments versés aux débats que la vente porte sur un bien immobilier « en ruine » évalué à la somme de 29 000 euros ; que Mme [E] [K] a fait part de son intérêt pour ce bien le 06 septembre 2022 ; qu’elle a signé le compromis de vente le 10 septembre 2022, lequel a ensuite été signé par le vendeur le 24 septembre 2022 et que l’agence immobilière fait état d’une unique sommation interpellative en date du 24 mars 2023 et d’une assignation en date du 10 mai 2024.

Ces éléments conduisent à retenir que le montant de la clause pénale fixé d’un commun accord par les parties au moment de la signature de l’acte sous seing-privé de vente est manifestement excessif eu égard au préjudice subi ce qui justifie, dans ces conditions, qu’il soit fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité et ce, d’office. La clause pénale sera ramenée donc à la somme de 1 000 euros.

Sur les mesures de fin de jugement :

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [E] [K], succombant à l’instance sera condamnée aux dépens en ce y compris ceux de la sommation interpellative.

— Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [E] [K], partie perdante et condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à l’agence immobilière du [Adresse 6] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Condamne Mme [E] [K] à payer à l’Agence du Beffroi la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale, réduite d’office ;

Condamne Mme [E] [K] aux dépens de l’instance en ce y compris ceux de la sommation interpellative ;

Condamne Mme [E] [K] à payer à l’Agence du Beffroi la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT