Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01535 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7565Q

N° de Minute : 25/00010

JUGEMENT

DU : 06 Février 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[P] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [V]

née le 03 Juin 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Novembre 2024

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2017, la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à Mme [P] [V] à compter du 19 juin suivant un logement situé [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 437,88 euros, outre 35,22 euros pour un garage, payables à terme échu.

En présence de loyers impayés, la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a, par acte de commissaire de justice signifié le 02 juillet 2024, fait commandement à Mme [P] [V] d’avoir à lui payer la somme de 2393,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 juin 2024, outre 191,75 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Caisse d’Allocations familiales a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 05 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 septembre 2024, la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a fait citer Mme [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6]-sur-Mer aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ou à défaut que soit prononcé la résiliation du bail au visa de l’article 1741 du code civil ;

Ordonner l’expulsion de Mme [P] [V], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Autoriser le cas échéant le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [P] [V];

Condamner Mme [G] [L] au paiement d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance de quitter les lieux ;

Condamner Mme [G] [L] à lui payer :

* la somme de 3721,05 euros correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 02 juillet 2024 ;

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

* la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues par la débitrice.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 11 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 novembre 2024 où elle a été retenue.

La SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT, représentée par Mme [B], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 2361,93 euros. Elle précise que la locataire a repris le paiement de son loyer. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [P] [V] comparante, confirme avoir repris le paiement de son loyer et sollicite des délais de paiement en offrant de régler la somme mensuelle de 77 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette locative.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la Caisse d’allocations familiales (CAF) est intervenue le 05 avril 2024, de sorte que la saisine de la CCAPEX est présumée avoir été effectuée.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 11 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 02 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 02 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 14 juin 2017, le commandement de payer du 02 juillet 2024, un décompte de créance arrêté au 20 novembre 2024 à hauteur de 2361,93 euros.

Au vu de ces pièces, Mme [P] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 2361,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [P] [V] a sollicité des délais de paiement en justifiant avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Il résulte du diagnostic social et financier que ses difficultés financières sont intervenues lorsque son ex-compagnon est arrivé au domicile en juin 2023 en étant endetté. Ce dernier a depuis lors quitté le logement et la défenderesse a mis en place un échéancier avec ses fournisseurs dont les paiements sont aujourd’hui soldés.

Par ailleurs, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que Mme [P] [V] est en situation de régler sa dette locative et qu’elle devra apurer celle-ci en 32 mensualités de 77,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de la débitrice, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par Mme [P] [V] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, la locataire devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, au regard du comportement de la défenderesse et des délais accordés à celle-ci pour régulariser sa situation, le tribunal ne juge pas opportun d’assortir sa décision d’une astreinte.

En conséquence la demande formulée à ce titre par la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT est rejetée.

Sur le sort du mobilier

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépensSelon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [P] [V], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétiblesL’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 450 euros de la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [P] [V] à payer à la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 2361,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à Mme [P] [V] un délai de 32 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 77,00 euros en plus du loyer courant, la 32ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par Mme [P] [V] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02 septembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si Mme [P] [V] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [P] [V] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 7] à [Localité 9], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que Mme [P] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

RENVOIE la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 450 euros de la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme [P] [V] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02 juillet 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 février 2025.

La greffière, Le juge,