Minute N° 25/118

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00431 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CBY

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Céline THIBAULT

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Mylène FAIT

Débats tenus à l’audience du : 19 Mars 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

SCI [W]

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Frédéric BRUN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Claire TRIQUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

Société 2M SHAMROCK

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 30 juin 2017, la SCI [W] a donné à bail commercial à la SARL IPMF, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1 164,82 euros hors taxes.

Par acte authentique du 1er juillet 2021, la SARL IPMF a cédé son fonds de commerce à la SAS 2M Shamrock en ce compris le droit au bail du local commercial susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SCI [W] a fait assigner la SAS 2M Shamrock devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail commercial ;

— dire et juger que la SAS 2M Shamrock devra libérer les lieux et procéder à la restitution des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de restitution des clés ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;

— condamner la SAS 2M Shamrock au paiement de la somme de 6 580,71 euros au titre du solde des loyers et impôts fonciers impayés ayant fait l’objet du commandement de payer du 25 avril 2024, outre les intérêts au taux contractuel de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points, à compter du 25 avril 2024 ;

— condamner la SAS 2M Shamrock à payer à la SCI [W] la somme de 1 272,97 euros à titre de clause pénale, ainsi que la somme de 304,38 euros correspondant aux frais de saisie conservatoire ;

— condamner la SAS 2M Shamrock au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;

— dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire nonobstant appel à compter de sa signification ;

— condamner la SAS 2M Shamrock au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS 2M Shamrock aux entiers frais et dépens.

La SCI [W] fait valoir que, entre 2021 et 2023, la SAS 2M Shamrock a été régulièrement défaillante dans le paiement du loyer, de la TVA et de la taxe foncière ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 25 avril 2024 par Me [O] [I], commissaire de justice ; que sa créance s’élevait alors à la somme de 12 729,71 euros ; que si la SAS 2M Shamrock a procédé à divers règlements depuis la délivrance du commandement de payer du 25 avril 2024, ceux-ci couvrent les loyers d’avril 2024 à novembre 2024, l’impôt foncier 2024 ainsi qu’une partie des sommes reprises dans ledit commandement.

Elle explique que, toutefois, au 30 novembre 2024, la SAS 2M Shamrock restait redevable de la somme en principal de 6 580,71 euros sur le montant total de 12 729,71 euros ayant fait l’objet du commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu’afin de garantir le paiement de sa créance, elle a mandaté Me [I] à l’effet de procéder le 12 novembre 2024 à une saisie conservatoire du CIC Nord Ouest, dénoncée à la SAS 2M Shamrock le 15 novembre 2024.

A l’audience, la SAS 2M Shamrock (assignée selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile) n’a pas comparu ni constitué avocat. Elle était, lors de l’audience du 29 janvier 2025, représentée par un conseil qui a sollicité le renvoi pour sa constitution et ses conclusions mais qui n’a pas conclu, ne s’est pas constitué et n’a pas comparu lors de l’audience du 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les créanciers inscrits :

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois depuis la notification.

En l’espèce, il est établi qu’en fonction de l’état des créanciers inscrits sur le fonds exploité par la société Shamrock, la SCI [W] par actes des 11 et 12 décembre 2024 a régulièrement dénoncé à la SA CIC Nord Ouest et la SA CIC agence entreprises, créanciers inscrits, l’assignation délivrée à la société 2M Shamrock de sorte que l’ordonnance statuant sur l’expulsion peut valablement intervenir.

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales. D’une part, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. D’autre part, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI [W] a, selon acte authentique du 30 juin 2017, consenti un bail, à la société IPMF, bail portant sur situé à [Adresse 5], moyennant un loyer de 1 164,82 euros hors taxes par mois, pour une durée de 9 années commençant à courir le 2 juillet 2017. Le fonds de commerce incluant le bail a été cédé à la société 2M Shamrock selon acte notarié du 1er juillet 2021.

L’acte inclut une clause résolutoire selon laquelle, “à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance d’un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet”.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié à la société 2M Shamrock le 25 avril 2024, les loyers impayés étant à cette date de 12 729,71euros (TVA sur les loyers, taxes foncières et loyers non réglés).

Il ressort des éléments produits que la société 2M Shamrock n’a pas intégralement payé sa dette locative dans le mois du commandement de payer. Ainsi, des versements ont été opérés à compter du 31 mai 2024 mais il restait dû un solde de 6 580,71 euros au 19 novembre 2024 (déduction faite des frais d’huissier inclus dans le décompte).

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 26 mai 2024.

Son expulsion sera ordonnée avec au besoin le concours de la force publique ainsi que l’enlèvement du mobilier dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution. La demande de fixation d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire en l’état et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

Il n’existe aucune contestation sérieuse du montant sollicité au titre de la dette locative.

En conséquence, la juridiction dispose des éléments suffisants pour condamner la société 2M Shamrock, à titre provisionnel, à payer à la SCI [W], la somme de 6 580,71 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus et déduction faite des versements opérés notamment le 31 mai 2024, le 12 juin 2024 et le 16 septembre 2024).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement du 25 avril 2024. Le bail comporte une clause de majoration des intérêts, à titre de clause pénale. Cependant, selon l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause convenue qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat, sauf à rappeler que le juge des référés peut dire n’y avoir lieu à référé sur une clause pénale si elle apparaît représenter un avantage manifestement excessif pour le créancier eu égard au pouvoir modérateur du juge du fond.

En l’absence de tout élément permettant de caractériser un préjudice et alors qu’une indemnisation complémentaire est sollicitée au titre d’une autre clause pénale, la demande tendant à voir appliquer un taux d’intérêts majoré sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale et des frais :

Le contrat de bail inclut une clause pénale selon laquelle “à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, 15 jours après réception par le preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recettes”.

La société 2M Shamrock sera condamnée à payer à la SCI [W] la somme de 1 272,97 euros au titre de la clause pénale insérée au bail, aucune contestation sérieuse ne s’opposant à l’application de cette première clause pénale.

S’agissant des frais de saisie conservatoire, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur ce point étant observé qu’en application du code de procédures civiles d’exécution, les frais d’exécution sont prévus à la charge du débiteur.

Sur l’exécution provisoire :

La présente ordonnance étant, de plein droit, exécutoire par provision, la demande tendant à ordonner l’exécution provisoire est sans objet.

Sur les dépens :

Il convient de condamner la société 2M Shamrock, qui succombe en la présente instance, aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société 2M Shamrock à payer à la SCI [W] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 26 mai 2024, la résiliation du bail portant sur le local situé à [Adresse 4], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial conclu le 30 juin 2017 ;

Ordonne l’expulsion de la société 2M Shamrock et de tout occupant des lieux ci-dessus au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans le mois de la décision à intervenir ;

Rejette la demande de fixation d’astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne à titre provisionnel la société 2M Shamrock à payer à la SCI [W] la somme de 6 580,71 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, impôts fonciers et charges arrêtés au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date de la signification du commandement de payer ;

Rejette la demande au titre de l’application d’un taux d’intérêts majoré ;

Condamne, à titre provisionnel, la société 2M Shamrock à payer à la SCI [W] la somme de 1 272,97 euros au titre de la clause pénale ;

Dit qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les frais d’exécution ;

Condamne la société 2M Shamrock à payer à la SCI [W] une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société 2M Shamrock aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamne la société 2M Shamrock à payer à la SCI [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES