ARRÊT DU

24 Avril 2013

XXX

RG N° : 12/01276

S.A.R.L. HÔTEL DES CHÊNES

C/

XXX

Timbre de procédure de 35 €

2 Timbres de 'représentation obligatoire’ à 150 €

ARRÊT n° 418-13

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l’article 450 et 453 du Code de procédure civile le vingt quatre Avril deux mille treize, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, Greffier

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re Chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.A.R.L. HÔTEL DES CHÊNES, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

XXX

XXX

représentée par M^e D-Christophe MOUTOU membre de la SELARL AVOCATS-SUD, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

et de M^e Frédéric BROCARD, avocat plaidant inscrit au barreau de MARSEILLE

APPELANTE d’un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 04 Mai 2012

D’une part,

ET :

XXX, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e D-Luc MARCHI, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

et de la SCP POUJADE – FAVEL – TRIBILLAC – MAYNARD, avocats plaidants inscrits au barreau de PERPIGNAN

INTIMÉE

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 27 Mars 2013, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable) et Aurore BLUM, Conseiller, assistés de Nathalie CAILHETON, Greffier, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’il indique.

' '

'

Par jugement du 4 mai 2012, le Tribunal de Grande Instance d’AGEN a notamment :

— homologué le rapport d’expertise de Monsieur A,

— condamné la SCI Pujols Bel Air à payer à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes la somme de 436.665 € à titre d’indemnité d’éviction.

Par déclaration du 19 juillet 2012 dont la régularité n’est pas contestée, la S.A.R.L. Hôtel des Chênes relevait appel de cette décision. A titre principal, elle demande la nomination d’un nouvel expert. Subsidiairement, elle conclut à la réformation de ce jugement. Elle conclut à la condamnation de la SCI Pujols Bel Air à lui payer la somme de 640.170 € à titre principal. Elle réclame encore la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Son adversaire forme un appel incident et demande que le montant du trouble commercial soit réduit à la somme de 7.691 € et que soit réformé le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle sollicite pour le surplus la confirmation du jugement entrepris. Elle réclame encore la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Vu les dernières conclusions de l’appelante en date du 18 octobre 2012 ;

Vu les dernières conclusions de l’intimée en date du 6 décembre 2012.

SUR QUOI,

Par acte du 1^er janvier 2000, Madame Z a donné à bail à usage commercial à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes un ensemble immobilier comprenant notamment un hôtel trois étoiles, sis à PUJOLS pour une durée de neuf années soit jusqu’au 31 décembre 2008.

Par acte du 14 janvier 2008, Madame Z a fait délivrer à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes un commandement visant la clause résolutoire du bail, tendant à obtenir le paiement des loyers et charges à leur échéance et l’exécution de travaux d’assainissement et d’installation de relevage prescrits par le Syndicat Intercommunal.

Par acte du 8 février 2008, la S.A.R.L. Hôtel des Chênes a fait assigner Madame Z pour faire juger que la charge des travaux lui incombait et pour obtenir l’annulation du commandement du 14 janvier 2008.

Par acte du 25 novembre 2008, Madame Z a vendu l’immeuble à la SCI Pujols Bel Air qui est intervenue à la procédure en cours.

Par jugement du 23 février 2009, confirmé par arrêt de notre Cour du 21 juin 2010, le commandement a été annulé et il a été dit que les travaux prescrits par le Syndicat étaient à la charge du propriétaire de l’immeuble.

Par acte du 5 août 2010, la SCI Pujols Bel Air a réitéré son refus de renouvellement du bail et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction à déterminer par voie d’expertise.

Par acte du 21 juillet 2010, la S.A.R.L. Hôtel des Chênes a fait assigner la SCI Pujols Bel Air aux fins de voir fixer son indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L415-14 du code de commerce. Une expertise a été ordonnée.

L’expert A a déposé son rapport le 24 juin 2011.

LA DEMANDE DE CONTRE-EXPERTISE

La S.A.R.L. Hôtel des Chênes motive sa demande par le fait que Monsieur A s’est fait assister d’un sapiteur qui a lui-même chiffré la valeur du fonds, Monsieur A ayant repris à son compte son chiffrage sans critique. L’intervention du sapiteur est donc, selon elle, allée au delà de sa mission.

Il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur D-E A, expert en estimations immobilières, expert foncier et agricole, a reçu pour mission de réunir tous éléments d’appréciations utiles permettant de fixer l’indemnité d’éviction pouvant être due à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes.

L’expert a saisi le juge de la demande de se faire assister par Monsieur B Y expert comptable, et également judiciaire, en ce qui concerne l’analyse comptable des bilans produits à l’instance.

Par ordonnance du 7 mars 2011, le juge autorisait Monsieur A à se faire assister de ce sapiteur.

La Cour relève que le domaine de compétence de Monsieur Y n’est pas le même que celui de Monsieur A, et que son assistance dans ce domaine propre de compétence afin d’évaluer les éléments comptables nécessaires entres autres éléments à la fixation de l’indemnité d’éviction est donc parfaitement régulière.

Aux termes de l’article L 145-17 et suivants du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l’usage de la profession, augmentée de divers frais.

Pour évaluer l’indemnité d’éviction, Monsieur A, ainsi qu’il est d’usage, a utilisé trois méthodes de recoupement :

— la méthode par le chiffre d’affaires selon les barèmes habituels appliqués par la profession et par l’administration fiscale (le barème Lefevre et le barème Blatter),

— la méthode par la capacité d’autofinancement,

— la méthode par valorisation de l’EBE.

La première méthode résulte des propres investigations de Monsieur A, les deux autres résultent des calculs de Monsieur Y. Mais le rapport de Monsieur Y ne fait que répondre aux demandes précises de Monsieur A et ne comporte aucune conclusion sur le montant même de l’indemnité d’éviction.

Monsieur A explique ensuite et motive les raisons pour lesquelles il retient ces trois bases de calcul en sorte que la détermination de l’indemnité qu’il propose ne résulte que de sa propre analyse, étant de surcroît relevé que l’expert en motivant dans son rapport son approche donne au juge des éléments que celui-ci peut ou non corriger selon sa propre analyse.

Ainsi Monsieur A a régulièrement fait appel à un sapiteur dans un domaine de compétence qui n’est pas le sien, il a ensuite fait une analyse des données qu’il a recueilli non seulement du sapiteur mais aussi de tous les éléments environnementaux et comptables nécessaires à l’accomplissement de sa mission pour répondre aux missions qui lui ont été données. En réalité, la demande de contre-expertise ne repose que sur une critique de ses conclusions.

Monsieur A a accompli sa mission dans les règles de l’art, dans le respect du contradictoire. Son rapport est argumenté, il a pris en compte les éléments qui lui ont été fournis et s’est basé sur une analyse sérieuse du marché immobilier, de la situation de l’immeuble, de l’état de la propriété, des éléments comptables. Il s’est expliqué sur la méthode d’évaluation retenue et a répondu aux dires des parties. Dès lors, la Cour se trouve en possession des éléments techniques lui permettant de répondre aux critiques des parties, il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle expertise.

XXX

Aux termes de l’article L 145-17 et suivants du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l’usage de la profession.

* Les méthodes comptables

La S.A.R.L. Hôtel des Chênes critique tout d’abord les deux méthodes calculées par Monsieur Y à savoir l’estimation par la capacité de financement et l’estimation par l’excédent brut d’exploitation au motif que ces méthodes ne valent que pour l’évaluation d’une entreprise et non pas pour l’évaluation d’un fonds de commerce qui est une notion plus large à forte connotation patrimoniale et fiscale.

Mais précisément, il sera répondu à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes que la valeur d’un fonds de commerce ne se confond pas avec la valeur de la société exploitant le fonds de commerce.

La valorisation d’un fonds de commerce ne peut être faite 'in abstracto’ mais doit correspondre à une réalité économique. L’acquéreur potentiel ainsi que l’indique l’expert doit avoir les moyens de financer son acquisition sur la base de l’activité réelle existante. C’est pourquoi des méthodes d’évaluation incluant la capacité de financement et l’excédent brut d’exploitation sont indispensables.

L’expert relève à juste titre que lorsque les consorts X ont racheté les parts de la S.A.R.L. Hôtel des Chênes en mars 2005 ils ont emprunté 275.000 € et ont apporté 150.000 € en compte d’associés : si l’on faisait droit à leur méthode d’évaluation l’endettement serait triplé et la S.A.R.L. Hôtel des Chênes serait immédiatement en cessation des paiement.

Dès lors que le chiffre d’affaires baisse (ce qui est notre cas) la valeur du fonds doit corrélativement baisser.

* Le coefficient retenu

La S.A.R.L. Hôtel des Chênes estime que pour l’hôtellerie le coefficient habituellement retenu est d’une moyenne de 2,63 et qu’en Lot et Garonne le coefficient le plus bas est de 2,02. Elle demande donc qu’il soit appliqué ce coefficient.

L’expert a retenu un coefficient de 1,5.

Tout d’abord s’agissant du coefficient retenu habituellement pour les usages de la profession, il est inexact de dire que la moyenne est de 2,63. Cette moyenne ne repose que sur le Blatter et le Perbos.

Les ouvrages de référence sont le Blatter et le Lefèvre. Or le Lefèvre 2007 propose pour les hôtels 3 * une valorisation comprise entre 0,80 et 3,5 fois le chiffre d’affaire, quand le Blatter mentionne en hôtel de tourisme (sans distinction de catégorie) un coefficient de 2 à 4 fois de chiffre d’affaire. Le Perbos mentionne un coefficient de 2 à 3,5 sans autre explication.

Mais on ne demande pas à un expert d’appliquer une fourchette moyenne. On lui demande au regard de multiples éléments de comparaison de retenir un coefficient approprié à la situation du fonds expertisé.

Et en l’espèce, c’est ce que fait Monsieur A qui, après avoir cherché les fourchettes théoriques, s’est appliqué à valoriser concrètement le fonds au regard d’autres éléments.

C’est ainsi tout d’abord que le Président de la fédération des métiers de l’hôtellerie lui a indiqué que sur le secteur Pujols/Villeneuve sur Lot quatre établissements hôteliers ont été vendus, mais interrogé par l’expert sur le prix de vente, il n’a pas répondu à cette question.

Pour 2010, le coefficient de remplissage de l’hôtel des Chênes est de 54,7 % contre 52,9 % pour les hôtels 3* en Aquitaine et 44,3 % pour l’ensemble des hôtels en Lot et Garonne. Mais ce coefficient de remplissage est dû au fait que pendant la période estivale (juillet et août) le coefficient de remplissage peut atteindre 80 %.

L’activité commerciale a démarré en 1980, l’hôtel a été créé en synergie avec un restaurant : la Toque Blanche. A partir des années 1990 l’hôtel a connu plusieurs exploitants, les actuels exploitants, les consorts X ont acheté les parts de la S.A.R.L. Hôtel des Chênes en mars 2005.

L’année 2005 a connu un chiffre d’affaires record de 294.457 € HT.

Depuis cette date, à l’exception de l’année 2009, la baisse du chiffre d’affaires a été constante.

Depuis la reprise de l’hôtel par les actuels exploitants, la baisse cumulée de chiffre d’affaire est de 10 % en euros courants et de plus de 16 % si l’on tient compte de l’inflation.

Mais la Cour relève qu’il résulte du rapport de Monsieur Y que la performance économique de l’entreprise a augmenté sur la période malgré la baisse du chiffre d’affaire et que le résultat net retraité a légèrement augmenté (46.391 € en 2005 pour 48.474 € en 2010, l’année 2009 ayant eu un résultat exceptionnel de

61.385 €). Ceci peut toutefois être mis en parallèle avec l’absence de tout investissement notable alors que l’hôtel n’a pas été rénové depuis des années, que ses salles de bain correspondent à de vieux standards, de même que son mobilier.

L’expert relève que l’hôtel a un bel emplacement en terme environnemental. Il est situé à un kilomètre de PUJOLS qui est une bastide touristique attractive. Il a des possibilités de réunion de 10, 12 places. L’ensemble est attractif et le niveau de confort tout à fait satisfaisant.

En revanche, il indique qu’il n’existe pas de synergie économique durable et que l’actif est relativement fragile. Il est situé à l’écart de tout axe de circulation et des centres économiques de la région. Enfin, il est relevé que le chef historique du restaurant associé à l’hôtel a pris sa retraite en 2008 et qu’il a été remplacé par un chef moins renommé.

Il est également relevé que le Château de Lalande, seul 4 * qui a fermé en 2009, a été mis en liquidation judiciaire et son mandataire liquidateur n’a toujours pas trouvé d’acquéreur.

Répondant aux dires du conseil de la S.A.R.L. Hôtel des Chênes s’agissant de la notion d’hôtels-bureaux, l’expert explique que cette notion est concevable dans les centre urbains, mais paraît difficile dans les petites villes. Ainsi à AGEN il existe des résidences-services avec location à la journée, à la semaine, au mois mais au moins un des deux établissements existant est en difficulté et il ne semble pas exister de réelle demande dans une ville comme VILLENEUVE SUR LOT.

Il conclut en indiquant qu’il paraîtrait aléatoire de se baser sur une valorisation supérieure à 1,4/1,6 fois le chiffre d’annuel.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir la fourchette haute de l’évaluation raisonnable de Monsieur A soit un coefficient multiplicateur de 1,6, ce qui porte le montant de l’évaluation par le chiffre d’affaires à la somme de 431.963 €.

Ainsi l’estimation retenue pour l’indemnité principale sera calculée comme

suit :

Estimation par le chiffre d’affaires : 431.963 €

Estimation par la capacité d’autofinancement : 314.316 €

Estimation par l’excédent brut d’exploitation : 376.398 €

Soit une valeur moyenne de : 374.225 €.

La première décision sera infirmée sur ce point.

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* Les frais de réemploi

La valeur du fonds étant légèrement supérieure à celle préconisée par l’expert, les frais de réemploi seront légèrement modifiés comme suit :

— les droits sur les mutations à titre onéreux de fonds de commerce

0 à 23 000 € = 0 %

23.000 à 200.000 € : 3 % = 5.310 €

200.000 à 374.225 € : 5 % = 8.711 €

Total : 14.021 €

— les frais de recherche d’un fond équivalent :

374.225 € x 5 % = 18.711 €

TOTAL frais de réemploi : 32.732 €.

* Le trouble commercial

Il s’agit d’indemniser le préjudice subi par le locataire évincé pendant la période de déménagement et de réinstallation ou, à défaut de réinstallation à celui correspondant à l’arrêt d’exploitation.

La jurisprudence selon l’expert retient habituellement une indemnité à hauteur de trois mois du résultat net.

L’expert propose au tribunal de majorer cette indemnité du fait que le congé a été délivré à effet du 1^er janvier 2009 c’est à dire il y a plus de deux ans et que du fait de ce congé le locataire ne peut plus mettre en oeuvre les projets de modernisation indispensable.

Il relève qu’effectivement le chiffre d’affaires est quasi identique à celui de 2007.

Toutefois, la S.A.R.L. Hôtel des Chênes a fait valoir que sur les quatre premiers mois de 2011 le chiffre d’affaires a progressé de 13,88 %, ce qui induirait que la procédure d’éviction n’a pas d’impact sur l’activité de l’hôtel.

Il propose donc de retenir une indemnité à hauteur de six mois du résultat net.

Le premier juge a retenu une indemnité à hauteur de quatre mois, plus proche de l’indemnité moyenne, mais prenant en compte le long délai couru depuis la date du congé.

Son appréciation sera retenue et sa décision confirmée sur ce point.

Les autres chefs d’indemnisation sont acceptés par les deux parties.

En définitive le montant de l’indemnité d’éviction sera fixé selon le décompte suivant :

Indemnité principale : 374.225 €

Indemnité de réemploi : 32.732 €

Trouble commercial : 10.255 €

Frais de licenciement du personnel : 3.580 €

Travaux et aménagements non amortis : 16.011 €

Frais administratifs et frais divers : 10.000 €

TOTAL : : 446.803 €

L’appel de la S.A.R.L. Hôtel des Chênes étant accueilli partiellement la SCI Pujols Bel Air sera condamnée aux dépens, tout comme en première instance. Il n’y a pas lieu de réformer la décision concernant les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Au fond,

Infirme partiellement le jugement déféré,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Fixe l’indemnité principale à la somme de 374.225 €,

Fixe l’indemnité de réemploi à la somme de 32.732 €,

En conséquence condamne la SCI Pujols Bel Air à payer à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes la somme de 446.803 € à titre d’indemnité d’éviction,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Pujols Bel Air aux dépens d’appel et autorise les avocats à les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Déboute les parties de leur demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, et par Nathalie CAILHETON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie CAILHETON Bernard BOUTIE