Tribunal Judiciaire

[Adresse 7]

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[Localité 4]

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Minute :

N° RG 25/00670 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FQN

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.C.I. RJP

C/

[P] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier,et en présence à l’audience d'[E] [Z], auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. RJP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M.[A] [U], gérant, muni d’un extrait KBIS,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [O]

né le 08 Juin 1988 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

comparant, en présence de sa mère mais en l’absence de son tuteur LA VIE ACTIVE,

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00670 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FQN et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 novembre 2017, la SARL Jean-Paul a donné à bail à M. [P] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 300 euros.

Suivant acte notarié du 21 décembre 2018, la SARL Jean-Paul a vendu l’immeuble loué à la société civile immobilière RJP.

Par décision du 12 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a placé M. [P] [O] sous tutelle. La Vie Active a été désignée tutrice de ce dernier.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 avril 2025, la société civile immobilière RJP a assigné M. [P] [O] et la Vie Active, en sa qualité de tutrice de M. [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection pour demander de :

dire que M.[P] [O] a failli à son obligation d’user de la chose louée de manière paisible, imposée par l’article 1728 du code civil ;ordonner en conséquence la résiliation du bail et ce à compter de la décision à intervenir ; ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués du défendeur, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ; condamner le défendeur à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; être autorisée à faire séquestrer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 230 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 455 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée pour l’audience du 3 juillet 2025, où elle a été retenue.

À cette audience, la société civile immobilière RJP, représentée par M. [A] [U], son gérant, sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation.

Il fait valoir que M. [P] [O] était locataire quand il a acheté le bien et que celui-ci trouble le voisinage, ce dont il peut témoigner personnellement. Par ailleurs, ce dernier a également fait valoir dans son assignation que le locataire ne justifie pas d’une assurance habitation.

M. [P] [O], assisté par sa mère, fait valoir qu’il effectue des travaux dans le logement. Il déclare qu’on essaie de nuire à sa santé. Il explique qu’il essaie de se soulager les oreilles en mettant de la musique forte et que ses traitements médicaux sont en cours.

Sa mère ajoute que son fils entend des voix et voit des choses. Elle indique se sentir impuissante face à cette situation et souligne l’inaction de la Vie Active. Elle déclare que son fils est importuné par des personnes sans domicile fixe et qu’il refuse de se soigner. Elle indique également qu’un logement thérapeutique a été demandé mais que cela a été refusé.

La Vie Active, régulièrement citée à personne morale, n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version alors applicable, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article 7, paragraphe b), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 7, paragraphe g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs.

Aux termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En outre, le locataire répond des agissements des personnes de sa famille ou autre proche qu’il héberge lorsqu’ils sont contraires aux obligations du bail.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue et il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Enfin, aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

* * *

En l’espèce, la société civile immobilière RJP sollicite que soit prononcée la résiliation du bail en raison du manquement de M. [O] à son obligation d’usage paisible du logement et notamment en raison du défaut d’assurance locative.

Au soutien de sa demande, elle produit au débat :

une lettre du 25 juin 2024 par laquelle M. [U] a sollicité auprès du docteur [J] [N] que M. [O] soit placé en soins adaptés ;une lettre en date du 25 juin 2024 par laquelle M. [U] a demandé à M. [O] d’avoir à cesser les troubles du voisinage. Il a été déclaré dans cette lettre : « Personne ne dort à cause de votre musique toute les nuits à fond, êtes-vous sourd ?! (…) Vous n’êtes pas seul dans l’immeuble et vos hurlements dans la cour et la cage escalier font peur aux voisins. C’est un lieu public, mais vous ne respectez rien. Vous dégradez mon immeuble, notamment les boites aux lettres, les murs, votre appartement… ». une lettre non datée de la bailleresse adressée au locataire par laquelle elle lui demande de mettre fin aux troubles du voisinage (« hurlements, porte claquée et cassée, coups dans les murs, crachats, dégradations des parties communes, jets de poubelle et plus récemment prospectus brulés… ») ; une mail de Mme [D] [I] en date du 3 mars 2025 par laquelle celle-ci à délivrer congé des lieux loués au [Adresse 2] à [Localité 4] au motif "nuisance incessante et mise en danger d’autrui par voisinage (…) et également d’un rapprochement d’un lieu professionnel" ; une attestation datée du 4 mars 2025 par laquelle Mme [X] [W] « certifie avoir du déménager de mon domicile au [Adresse 2] en janvier 2024 par peur pour mes enfants et moi-même à cause de Mr [O] [P] résident dans le même immeuble ce Monsieur été violent et menaçant plusieurs main courante ont été déposées contre lui menaces avec un couteau dégradations des parties communes tapages nocturnes et diurnes il hurlé claqué les portes uriné dans les parties communes jetés ces ordures par la fenêtre… c’était devenus invivable pour ma famille » ; une déclaration de main courante en date du 13 mars 2025 effectuée par M. [U] : « J’ai un immeuble de 4 appartements au [Adresse 2] à [Localité 4]. Le locataire du rez de chaussée A Monsieur [O] [P] occasionne des troubles du voisinage assez important, les voisins par peur des représailles ne veulent pas déposer plainte. Les voisins font des courriers régulièrement au vu de faire quelque chose, où même faire partir le locataire. Il a menacé sur les enfants des voisins avec des bouteilles de bières, des couteaux, il injure régulièrement les enfants » ; une décompte locataire faisant état d’un impayé de loyers de 1104 euros et de l’absence d’attestation d’assurance.

Il convient d’abord de relever que la demanderesse ne produit pas la preuve de l’envoi des courriers produits, de sorte qu’il ne peut être certain de leur envoi. Surtout, il y a lieu de constater que les propos tenus par Mme [D] [I] ne vise pas expréssement M. [O]. De même, l’attestation produite par Mme [X] [W] ne répond pas aux exigences posées par l’article 202 du code de procédure civile, de sorte que sa force probante ne peut être retenue.

Ainsi, au soutien de la demande de prononcé, seuls les propos de M. [U], gérant de la société RJP corroborent l’existence de troubles commis par M. [O]. Or, nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

À l’audience, M. [O] ne nie pas être à l’origine de troubles et reconnait ainsi qu’il lui arrive de mettre de la musique à un niveau sonore élevé pour ne pas entendre les voix qu’il a dans sa tête.

De même, au vu des propos du locataire et de sa mère, ainsi que des autres pièces produites par la demanderesse, la réalité de troubles psychiatriques de M. [O] n’est pas contestable. Ils ne peuvent être en aucun cas suffisants pour justifier la résiliation du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléménts, rien ne permet d’établir que l’étendue et la récurrence des troubles commis par M. [O] sont suffisantes pour prononcer la résiliation du bail.

Toutefois, il ressort également des pièces produites que M. [O] n’est pas assuré contre les risques locatifs.

Il n’a pas justifié être assuré après la délivrance de l’assignation ou encore à l’audience.

Or, un tel manquement à ses obligations est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [O] à compter de la présente décision et son expulsion, à défaut de son départ volontaire.

En l’espèce, la bailleresse sollicite l’expulsion immédiate du locataire. Toutefois, les prétendus troubles du voisinage dont la réalité et l’étendue n’ont pas été véritablement démontrés ne peuvent justifier la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que sa demande ne pourra prospérer.

Dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 300,00 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière RJP ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[O] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de la société civile immobilière RJP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 novembre 2017 entre la société civile immobilière RJP, d’une part, et M. [P] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], à compter de cette décision ;

ORDONNE à M. [P] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société civile immobilière RJP de sa demande de suppression du délai visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [P] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 300,00 euros (trois cents euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la société civile immobilière RJP de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la société civile immobilière RJP la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [O] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 3 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,