Minute N° 25/00299

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 17 Septembre 2025

NUMEROS : N° RG 25/00215 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IJR

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Laura BEUGNET

GREFFIER LORS DU DELIBERE : David QUENEHEN

Débats tenus à l’audience du : 27 Août 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabien REMBOTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDEUR

Monsieur [W] [D]

né le 24 Juillet 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 janvier 2011, la société Habitat 62/59 Picardie SA a consenti à la SARL MTKA un bail commercial portant sur un local commercial situé à [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 19 janvier 2011 jusqu’au 18 janvier 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 5859,12 euros en principal, payable mensuellement à terme échu le 5 de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2018, la SARL MTKA a cédé à la SAS GTM son droit au bail.

Selon acte du 18 janvier 2020, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 19 janvier 2020, moyennant un loyer principal annuel de 6 748,10 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement à terme échu avant le 5 de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2020, la SAS GTM a cédé son droit au bail à M. [C] [T].

Par acte sous seing privé du 8 juin 2021, M. [C] [T] a cédé son fonds de commerce à M. [E] [R].

Par acte authentique du 1er mars 2022, M. [E] [R] a cédé son droit au bail à Mme [J] [D].

Enfin, par acte authentique du 10 juillet 2024, Mme [J] [D] a cédé son droit au bail à M. [W] [D].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la SA Habitats Hauts de France ESH a fait délivrer à M. [W] [D] un commandement de payer la somme en principal de 1 387,41 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, visant la clause résolutoire du bail.

Invoquant l’absence de paiement des sommes dues dans le mois suivant ce commandement de payer, la SA Habitats Hauts de France ESH a, par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, fait assigner en référé M. [W] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 18 janvier 2011 et l’acte de renouvellement du bail commercial du 18 janvier 2020 consentis par la SA Habitats Hauts de France ESH pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] est acquise depuis le lundi 27 janvier 2025 à minuit ;

— Constater en conséquence la résiliation de plein droit dudit bail à compter du 27 janvier 2025 à minuit ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 90 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner M. [W] [D] à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 2903,89 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté provisoirement au 23 mai 2025, échéance de mai 2025 non incluse ;

— Condamner M. [W] [D], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation de 713,68 euros par mois, indexée chaque année à la date anniversaire d’acquisition de la clause résolutoire sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE ;

— Condamner M. [W] [D] au paiement d’une somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [W] [D] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

A l’audience du 27 août 2025, elle sollicite le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les articles 834 du code de procédure civile, 1728, 1224 et 1225 du code civil, et L.145-41 du code de commerce, que le bail initial et l’acte de renouvellement de bail contiennent une clause résolutoire ; que depuis quelques temps, le locataire ne règle plus les loyers ; qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 décembre 2024, qui est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois imparti.

M. [W] [D], régulièrement assigné selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’était ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état certifié des inscriptions, délivré le 4 juillet 2025 par le greffe du tribunal de commerce, certificant de l’absence de créanciers inscrits, de sorte que l’ordonnance statuant sur la demande de résiliation du bail peut valablement intervenir.

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales. D’une part, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. D’autre part, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, selon acte authentique du 10 juillet 2024, auquel étaient annexés le bail commercial du 18 janvier 2011 et l’acte de renouvellement de bail du 19 janvier 2020, Mme [J] [D] a cédé à M. [W] [D] son droit au bail.

Le bail du 19 janvier 2020 inclut une clause résolutoire selon laquelle, “défaut de paiement par le Preneur d’un seul terme de loyer et/ou charges à son échéance exacte ou d’exécution parfaite d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter (contenant l’intention de mettre en œuvre la présente clause) resté sans effet pendant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. L’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé du Président du Tribunal de grande instance exécutoire par provision et in susceptible d’appel (…) ”.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 26 décembre 2024 à Monsieur [W] [D], portant sur la somme de 1387,41 euros au titre des impayées de loyers et charges selon décompte arrêté au 10 décembre 2024.

Cette dette n’a pas été régularisée dans le délai d’un mois du commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater le jeu de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 26 janvier 2025.

Du fait de la résiliation du bail, M. [W] [D] doit libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025 dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

A défaut, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [W] [D], et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera rejetée, une telle mesure n’apparaissant pas nécessaire en l’état.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi, pour établir la responsabilité d’une personne physique ou morale, il est nécessaire de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, du fait de la résiliation du bail depuis le 26 janvier 2025, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à M. [W] [D] de se maintenir dans les lieux.

Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer, en condamnant M. [W] [D] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 janvier 2025, date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

En vertu de l’article 1728 du même code, dans un contrat de bail, le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SA Habitats Hauts de France ESH sollicite le paiement à titre provisionnel d’une somme de 2903,89 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 non incluse.

Elle verse aux débats un décompte détaillé des sommes réclamées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette dont il est sollicité le paiement à hauteur de 2903,89 euros n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, M. [W] [D] sera condamné à régler à la SA Habitats Hauts de France ESH, à titre provisionnel, la somme de 2903,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance d’avril 2025 incluse.

Sur les dépens :

Il convient de condamner M. [W] [D], qui succombe en la présente instance, aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. [W] [D] à payer à la SA Habitat Hauts de France ESH la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 26 janvier 2025, la résiliation du bail portant sur un local commercial situé à [Adresse 6], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial conclu le 18 janvier 2020 entre la SA Habitats Hauts de France ESH et la SAS GTM, cédé à M. [W] [D] selon acte de cessions du 10 juillet 2024 ;

Ordonne l’expulsion de M. [W] [D] et de tout occupant des lieux ci-dessus au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans le mois de la décision à intervenir ;

Rejette la demande de fixation d’une astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu appropié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne à titre provisionnel M. [W] [D] à payer à la SA Habitats Hauts de France ESH, la somme de la somme de 2903,89 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance d’avril 2025 incluse ;

Condamne M. [W] [D] à payer à la SA Habitats Hauts de France ESH, une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités que le loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail ;

Condamne M. [W] [D] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 ;

Condamne M. [W] [D] à payer à la SA Habitats Hauts de France ESH la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES