Tribunal Judiciaire

site des Tintelleries

[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

Minute :

N° RG 24/01692 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BH4

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[G] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE, substituée par M^e Arnaud LEROY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, lui-même substitué par M^e Delphine SAGNIEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [F],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 26 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01692 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BH4 et plaidée à l’audience publique du 26 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2021, la Sa Sia Habitat a donné à bail à Mme [G] [F] à compter du 30 novembre suivant, un logement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 404,05 euros, payable à terme échu, avant le 5 du mois suivant, outre 49,26 euros de charges.

En présence d’échéances de loyers impayées la Sa Sia Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2023, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 583,15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 04 mai 2023, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 novembre 2024, Sa Sia Habitat a fait assigner Mme [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] lui demandant de :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [G] [F] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner « solidairement sans bénéfice de discussion ni de division » au paiement de la somme de 662,10 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour de la constatation de la résiliation outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [G] [F] « in solidum » au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 467,36 euros, depuis la constatation de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux, en vertu de l’article 1760 du code civil ;

— la condamner « in solidum » au paiement de la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— la condamner « in solidum » au dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 02 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 06 février 2025 et renvoyée à plusieurs reprises, à la demande au moins de l’une des parties, jusqu’à celle du 26 juin 2025, où elle a été retenue.

La Sa Sia Habitat représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 933,46 euros arrêtée au 16 juin 2025.

Mme [G] [F], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 17 mai 2023.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 25 novembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est constant que les causes du commandement de payer du 15 mai 2023 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 16 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 16 novembre 2021, le commandement de payer du 15 mai 2023, un décompte de créance au 16 juin 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [G] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 729,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2025, déduction faite des frais de poursuite à inclure le cas échéant dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [G] [F] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, ce qui est l’une des conditions légales requises pour lui permettre de bénéficier de délais de paiement.

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative a sensiblement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la locataire.

Sur les autres demandes

Sur la demande de condamnation solidaire

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales.

Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

Au cas d’espèce Mme [G] [F] est seule débitrice à l’égard de la demanderesse de telle sorte que les demandes de condamnations solidaires ou in solidum formulées par la Sa Sia Habitat, qui sont infondées, sont rejetées.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [G] [F] succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500,00 euros de la Sa Sia Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [G] [F] à payer à la Sa Sia Habitat la somme de 729,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] conclu le 16 novembre 2021, entre la Sa Sia Habitat, d’une part et Mme [G] [F], d’autre part, à la date du 16 juillet 2023 ;

ORDONNE à Mme [G] [F] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [F] à payer à la Sa Sia Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande de la Sa Sia Habitat en paiement de condamnation solidaire ou in solidum ;

CONDAMNE Mme [G] [F] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande de la Sa Sia Habitat en paiement de la somme de 500,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

La greffière Le juge des contentieux de la protection