N° RG 25/00211 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DS5

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 25/00211 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DS5

Minute : 25/00230

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

M. [C] [E]

Mme [N] [E]

C/

M. [O] [D]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [O] [D]

le : 5 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M. [C] [E]

Mme [N] [E]

le : 5 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant représenté par Mme [N] [E] munie d’un pouvoir

Mme [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 22 Avril 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2024, Monsieur [C] [E] et Madame [N] [E] ont donné à bail à Monsieur [O] [D] un bail sous seing privé portant sur un bien meublé sis [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 580 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, les époux [E] ont fait délivrer à Monsieur [O] [D], par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et un commandement de payer au titre des arriérés locatifs dans un délai de deux mois portant sur la somme en principal de 1 800 euros arrêtée à la date du 30 novembre 2024, et visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [O] [D] le 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, les époux [E] ont fait assigner Monsieur [O] [D] à l’audience du 22 avril 2025 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Calais, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— la condamnation du locataire au paiement des sommes suivantes :

* 3 000 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 27 janvier 2025 ainsi que des loyers échus depuis le mois de septembre jusqu’à la date de résiliation du bail, conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 600 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

* une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de la notification de la CCAPEX et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé dont les conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, le 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience, Madame [N] [E], agissant en son nom personnel et en représentation de son époux, indique que la dette locative actualisée au mois d’avril 2025 inclus s’élève à 4 800 euros, aucun loyer n’ayant été payé depuis le décompte arrêté au 27 janvier 2025. Elle précise cependant ne pas disposer d’un décompte de loyers à jour. Elle déclare, par ailleurs, accepter la demande de plan d’apurement de cette dette, suspensif de la clause résolutoire, tel que proposé par le défendeur, à savoir : à compter de juillet 2025, en sus du loyer courant, trente-six échéances mensuelles successives de 133 euros. Elle maintient le surplus de ses demandes dans les termes de son assignation.

Monsieur [O] [D], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 133 euros en plus du loyer courant. Il précise que ses revenus s’élèveront à 2 200 euros bruts à partir de mai 2025 du fait de la perception d’indemnités Pôle Emploi. Il sollicite par suite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement dans les termes susmentionnés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Mme [N] [E], par note en délibéré expressément autorisée, a transmis un pouvoir établi par M. [C] [E] par lequel il autorise Mme [N] [E] à le représenter à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bail contient des dispositions plus favorables au locataire, en ce que le délai prévu (deux mois) est supérieur à celui prévu à l’article 24 précité (6 semaines). Il en sera donc fait application, dès lors que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est une loi d’ordre public de protection du locataire et qu’il peut y être dérogé contractuellement uniquement si cette dérogation est favorable au locataire, ce qui est le cas en l’espèce.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée contenues dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [O] [D] le 6 novembre 2024 pour le montant restant dû des loyers et charges impayés à hauteur de 1 800 euros en principal, lui laissant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Or, la somme de 1 800 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le 2° de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au surplus, conformément à l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

M. [O] [D] est redevable de la somme de 4 800 euros représentant les loyers et charges impayés de septembre 2024 au 22 avril 2025, loyer d’avril inclus.

Monsieur [O] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sera condamné à payer aux époux [E], la somme de 4 800 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2025, loyer d’avril 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’aucun versement n’a été effectué par Monsieur [O] [D] depuis le mois de septembre 2024.

Cependant, Monsieur [O] [D] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant ne pas avoir été payé par son employeur et en précisant que ses revenus s’élèveront à environ 2200 euros bruts à compter du mois du mai 2025.

Eu égard, à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, à sa capacité à apurer celle-ci à compter de mai 2025, et en considération de l’accord du bailleur pour que de tels délais soient accordés, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

A défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique.

Monsieur [O] [D] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser aux époux [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 600 euros au total, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil. Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [D], partie perdante, sera condamné à indemniser Monsieur [C] [E] et Madame [N] [E] au titre des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024, de sa notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Monsieur [C] [E] et Madame [N] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juin 2024 entre Monsieur [C] [E] et Madame [N] [E], d’une part, et Monsieur [O] [D], d’autre part, et portant sur le bien meublé sis [Adresse 7], est résilié depuis le 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [N] [E] la somme de 4 800 euros (quatre mille huit cents euros) représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 22 avril 2025, loyer d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [O] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 133 euros (cent trente-trois euros), payable avant le 15 du mois, et pour la première fois avant le 15 juillet 2025, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et des intérêts ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [O] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [O] [D] sera condamné à verser à Monsieur [C] [E] et Madame [N] [E] ensemble une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cent euros) par mois, payable et révisable selon les mêmes modalités, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [N] [E] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024, le coût de sa signification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 février 2025.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par le Greffier.

Le Greffier La Présidente