TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 24/00874 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZESL

Minute : 24/82

S.C.I. ASTIM

Représentant : M^e Med salah DJEMAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0370

C/

Monsieur [M] [T] [K]

Représentant : M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Octobre 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. ASTIM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Med salah DJEMAI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T] [K]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024005719 du 14/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 09 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2020, la SCI ASTIM a donné à bail à Monsieur [M] [T] [K] un logement meublé et un emplacement de stationnement situé [Adresse 7] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 580 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la SCI ASTIM a fait signifier à Monsieur [M] [T] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3720 euros en principal, au titre des loyers impayés au 4 novembre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, la SCI ASTIM a fait assigner Monsieur [M] [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [T] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ses effets séquestrés dans tel lieu qu’il plaira au bailleur,

«  fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1000 euros par mois à compter de la décision à intervenir, jusqu’à complète évacuation des lieux,

«  débouter le défendeur de ses demandes fins ou conclusions plus amples ou contraires,

«  le condamner au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 février 2024.

À l’audience du 13 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 9 septembre 2024, à la demande de Monsieur [K].

À l’audience du 9 septembre 2024, la SCI ASTIM, représentée, maintient ses demandes. Elle indique que sa créance actualisée s’élève à 9920 euros au 1er septembre 2024. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement et de délais pour quitter le logement.

Elle soutient, au visa des article 848 et suivants du code de procédure civile, que Monsieur [M] [T] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui justifie l’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation à 1000 euros par mois.

À l’audience, Monsieur [M] [T] [K], représenté, demande au juge des référés de débouter le SCI ASTIM de ses demandes. A titre subsidiaire, il demande de larges délais pour le paiement des sommes et la suspension des effets de la clause résolutoire, et à titre infiniment subsidiaire des délais pour quitter les lieux dans l’attente de son relogement.

Il souligne d’abord que l’assignation ne contient aucune demande en paiement, mais seulement une demande d’expulsion et de fixation des indemnités d’occupation. Il ajoute que la demande en paiement des loyers et charges n’est pas justifiée, aucun décompte n’étant communiqué, si bien qu’elle doit être rejetée.

Il soutient également que la demande d’expulsion ne repose sur aucun fondement et doit être rejetée.

A titre subsidiaire, il relève que la fixation d’une indemnité d’occupation à 1000 euros alors que le loyer s’élève à 580 euros n’est pas justifiée, et que sa situation personnelle et financière justifie l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, subsidiairement pour se reloger.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 25-3 de la loi dispose que le titre Ibis s’applique aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2, et que les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, le contrat du 16 février 2020 porte sur un logement meublé qui constitue la résidence principale de Monsieur [K].

Dès lors le contrat de location est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux logements meublés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 février 2024 en vue d’une audience prévue le 13 mai 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SCI ASTIM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 février 2024.

En conséquence, la demande de la SCI ASTIM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fondement juridique de la demande :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée

Il résulte de ce texte qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables

En l’espèce, l’assignation ne contient aucune référence à un texte juridique de fond, le seul texte visé, l’article 848 du code de procédure civile, étant un texte de procédure, qui concerne les actions de groupe, et dans sa version antérieure au 1er janvier 2020, les pouvoirs du juge du tribunal d’instance en référé.

Toutefois, l’absence de fondement juridique n’a pas pour effet d’entrainer le rejet de la demande. Il appartient en effet au juge d’examiner la demande au regard des règles de droit applicables. De plus, la demande vise au constat de résiliation, soit à la mise en œuvre d’une clause contractuelle, dans le cadre d’un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose, depuis la loi du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 9 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il mentionne le délai de 2 mois prévu par ce texte.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées et des observations des parties que les sommes réclamées n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Aucun versement n’a été effectué par Monsieur [K], et celui-ci n’évoque aucun paiement qui n’auraient pas été pris en compte.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 février 2020 à compter du 10 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] [K] justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, d’une part, il ressort des observations des parties et des éléments de l’enquête sociale que Monsieur [K] dispose de ressources inférieures au montant du loyer. Il n’est donc pas en capacité de payer les échéances courantes et de rembourser une dette.

D’autre part, aucun paiement n’est intervenu depuis plusieurs mois, si bien que Monsieur [M] [T] [K] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [T] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [M] [T] [K] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 janvier 2024, Monsieur [M] [T] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice subi pour le propriétaire.

Aucun élément ne justifie la fixation de l’indemnité d’occupation à 1000 euros.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit 620 euros, et de condamner Monsieur [M] [T] [K], par provision, à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Sur la recevabilité de la demande :

Selon l’article 65 du code de procédure civile, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

Aux termes de l’article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes, parmi lesquelles les demandes additionnelles, sont formées à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance .

En l’espèce, la demande initiale par assignation ne portait que sur la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la décision à intervenir. Aucune demande en paiement n’a été formulée dans l’assignation.

A l’audience la SCI ASTIM actualise une créance à 9920 euros au 1er septembre 2024 et demande la condamnation du défendeur au paiement de cette somme.

Cette demande, formulée oralement à l’audience et ne figurant pas dans l’assignation, est une demande additionnelle, recevable.

Sur la demande de provision :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, il appartient à celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 février 2020, du commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 que la SCI ASTIM rapporte la preuve de l’existence d’une obligation au paiement des loyers et charges impayés.

Si elle ne communiquer aucun décompte mentionnant les appels et les règlements, elle verse aux débats une lettre de mise en demeure du 22 septembre 2023, demande le paiement d’un arriéré de 2480 euros correspondant à 4 échéances de loyers et charges de juin à septembre 2023, ainsi qu’un avis d’échéance du 1er octobre 2023 pour 620 euros avec mention de l’arriéré total de 3100 euros à cette date.

Elle fait état d’une créance de 9920 euros au mois de septembre 2024 en l’absence de tout paiement par le locataire, ce qui correspond à onze échéances supplémentaires de 620 euros non payées (6820 euros).

Dès lors, la SCI ASTIM rapporte la preuve de l’existence et du montant de sa créance au titre du contrat de location.

En revanche, Monsieur [K] ne justifie d’aucun paiement libératoire au sens de l’article 1342 du code civil qui aurait diminué la créance.

Il n’est donc pas établi l’existence de contestations sérieuses faisant obstacles à l’obligation.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [T] [K] à payer à la SCI ASTIM la somme de 9920 euros, par provision, au titre des sommes dues au 1er septembre 2024.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [M] [T] [K], qui justifie de sa situation personnelle et financière, n’a pas trouvé de nouveau logement.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [M] [T] [K] un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [T] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI ASTIM les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [T] [K] à payer à la SCI ASTIM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI ASTIM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DECLARE recevable la demande additionnelle en paiement de la somme de 9920 euros au 1er septembre 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 février 2020 entre la SCI ASTIM d’une part, et Monsieur [M] [T] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ACCORDE à Monsieur [M] [T] [K] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 7] à [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [M] [T] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [M] [T] [K] à compter du 10 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 620 euros,

CONDAMNE Monsieur [M] [T] [K] à payer par provision à la SCI ASTIM la somme de 9920 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024 échéance de septembre incluse,

CONDAMNE Monsieur [M] [T] [K] à payer à la SCI ASTIM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [T] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI ASTIM de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT