N° RG 24/01212 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755N5

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 24/01212 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755N5

Minute :

JUGEMENT

Du : 15 Décembre 2025

M. [I] [S]

Mme [W] [Z]

C/

Mme [D] [L]

M. [B] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

à :[B] [U]

le : 15/12/2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Hervé LECLERCQ et M^e Audrey LESAGE

le : 15/12/2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [S]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [W] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [B] [U]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 février 2021 à effet au 10 mars 2021, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] ont donné à bail à Madame [D] [L] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530 euros.

Par acte du même jour, Monsieur [B] [U], s’est porté caution des engagements de Madame [D] [L].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] ont fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 1182,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 juillet 2022.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 et du 10 octobre 2022, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] ont fait assigner Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] et devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à leur payer les loyers et charges impayés arrêtée à octobre 2022, soit la somme de 2835,50 euros, avec intérêts légaux à compter de leur échéance ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à leur payer la somme de 250 euros pour résistance abusive et injustifiée,condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à leur payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 décembre 2022. Après de multiples renvois à la demande des parties, l’affaire a été finalement retenue à l’audience du 20 juin 2023 lors de laquelle Madame [D] [L] a sollicité, notamment, le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire en indiquant que le logement présentait des désordres.

Par jugement en date du 31 août 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais a ordonné une expertise judiciaire et a prononcé un sursis concernant les autres demandes. Il a désigné Monsieur [C] [N] en qualité d’expert, lequel a établi son rapport le 30 juillet 2024.

Parallèlement à cette procédure, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] ont fait signifier par acte d’huissier de justice un congé à Madame [D] [L] le 13 juin 2023 sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin de vendre le local, en lui offrant de l’acquérir au prix de 120 000 euros, et, le cas échéant, d’avoir à quitter les lieux le 9 mars 2024

Par actes de commissaire de justice en date du 2 août 2024, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] ont fait assigner Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

valider le congé aux fins de vente délivré le 13 juin 2023ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner Madame [D] [L] à leur payer les loyers et charges impayés arrêtée au 9 mars 2024 soit la somme de 1980,50 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation postérieurement à cette date jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi soit 530 euros mensuelscondamner Monsieur [B] [U] à garantir les sommes en question en sa qualité de cautioncondamner Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et les dépens.

Cette seconde affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 1er octobre 2024. Après de multiples renvois à la demande des parties, les deux procédures ont été jointes par le juge lors de l’audience du 6 mai 2025 par mention au dossier.

L’affaire ainsi jointe a été finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

Madame [D] [L] a quitté le logement le 31 mars 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z], représentés par leur conseil demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal de :

A titre principal :

valider le congé aux fins de vente délivré le 13 juin 2023,condamner Madame [D] [L] à leur payer les loyers et charges impayés arrêtés au 9 mars 2024 soit la somme de 1980,50 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation pour la période postérieure jusqu’à son départ des lieux le 31 mars 2025 soit 6360 euros,condamner Madame [D] [L] à leur payer la somme de 2447,07 euros au titre des réparations locatives,condamner Monsieur [B] [U] à garantir les sommes en question en sa qualité de caution,

A titre subsidiaire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut prononcer la résolution judiciaire du bail,condamner Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à leur payer la somme de 8340,50 euros au titre des loyers impayés,condamner Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à leur payer la somme de 2447,07 euros au titre des réparations locatives,

En tout état de cause :

condamner Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et les dépens.

Au soutien de leur demande principale en validation du congé pour vente, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] exposent que le congé pour vente est régulier et que la locataire s’est pourtant maintenue dans les lieux. Ils déclarent avoir mis en vente le bien et avoir conclu un mandat avec une agence immobilière.

Au soutien de leur demande subsidiaire en acquisition de la clause résolutoire et à défaut de résolution judiciaire, Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, que la locataire n’a jamais justifié d’une assurance contre les risques locatifs et qu’elle n’a jamais produit le justificatif du contrat d’entretien de sa chaudière.

En outre, ils exposent qu’au départ de la locataire, un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice le 31 mars 2025 qui relève que le logement est sale, mal entretenu et qu’il présente des dégradations locatives dont ils sollicitent le remboursement.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée à leur encontre, ils indiquent qu’ils n’ont pas commis de faute puisqu’ils ont réalisé les travaux sollicités par la locataire. Ils déclarent

que les désordres pouvant exister ont été aggravés par les agissements de Madame [D] [L] puisque le logement n’était pas bien entretenu, qu’il n’était ni chauffé ni ventilé et que des équipements ont été détériorés. Ils précisent enfin avoir eu des difficultés d’accès au bien en raison de l’opposition de la locataire et que les rendez-vous pour les travaux ont toujours été repoussés.

A l’audience du 14 octobre 2025, Madame [D] [L] demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5830 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— les condamner solidairement à lui restituer la somme de 530 euros correspondant au dépôt de garantie,

— opérer au besoin compensation entre les sommes qui pourront être accordées aux demandeurs et celles qui lui seront octroyées,

— les condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [D] [L] ne s’oppose pas à la validation du congé donné pour vente et à la résiliation du bail au 9 mars 2024. Elle fait valoir que le logement est indécent et insalubre comme le relève l’expert qui note une humidité importante dans l’ensemble des pièces de l’habitation et un défaut de sécurité au niveau de l’escalier et de l’alimentation en eau. Elle indique que le logement porte ainsi atteinte à la santé des occupants, lui causant un trouble de jouissance notamment en raison de la présence de ses trois enfants en bas âge dont l’un présente des problèmes respiratoires. Elle déclare que le point de départ pour le calcul de son préjudice est la date à laquelle le bailleur a été informé des désordres en visitant le logement le 24 mai 2022 et le fixe à 50 % du loyer mensuel.

Pour s’opposer à la demande formée à son encontre au titre des réparations locatives, elle expose que certaines des réparations sollicitées relèvent des obligations du bailleur, que les frais de peinture n’ont pas à être supportée par elle au regard de l’état d’insalubrité du logement et qu’en tout état de cause, un coefficient de vétuste doit être appliqué. Elle précise qu’il doit être tenu compte du montant du dépôt de garantie qui ne lui a pas été restitué.

Régulièrement assigné respectivement à domicile concernant la première assignation du 10 octobre 2002 et à étude concernant la seconde assignation du 2 août 2024, Monsieur [B] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif, le prix, les conditions de la vente projetée et l’énoncé des 5 premiers alinéas de l’article précité. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : elle est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti est d’une durée de trois ans pour la période du 10 mars 2021 au 9 mars 2024.

Le congé du 13 juin 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, et comporte par ailleurs l’ensemble des mentions requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 notamment quant aux prix et conditions de vente projetée, à savoir en l’espèce, une offre de vente à hauteur de 120 000 euros, le versement devant se faire comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire ; et l’acceptation du locataire devant intervenir au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’offre.

Madame [D] [L] ne s’est pas portée acquéreur du bien.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 9 mars 2024.

Madame [D] [L] est donc sans droit ni titre depuis le 10 mars 2024.

La demande principale en validation du congé pour vente ayant été accueilli, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [D] [L] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z] produisent un décompte démontrant que Madame [D] [L] reste leur devoir la somme de 1980,50 euros à la date du 9 mars 2024, date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Madame [D] [L], n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1980,50 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Madame [D] [L] qu’elle s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 31 mars 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice.

Madame [D] [L] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux le 31 mars 2025, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 6 360 euros (530 euros x 12).

Sur la demande de dommages et intérêts formée contre Monsieur [I] [S] et Madame [W] [Z]

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ses obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La décence du logement, telle qu’elle est définie par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s’entend du respect des conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 13] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 13] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le rapport d’expertise du 30 juillet 2024 relève que le logement souffre d’une humidité importante dans toutes les pièces en raison d’un manque d’aération, d’une ventilation défaillante et d’entrées d’eau, entraînant d’importantes moisissures et champignons. Il relève également que la sécurité dans l’utilisation du logement n’est pas assurée puisque les trois premières marches de l’escalier et la rampe afférente ainsi que l’alimentation en eau sont mal fixées.

Il conclut que plusieurs critères de décence ne sont pas respectés au sens de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 en raisons des risques pour la santé et la sécurité du locataire et de la présence d’animaux nuisibles et de parasites. L’expert précise que l’humidité peut impacter la santé des habitants en favorisant les allergies, les maladies respiratoires et les problèmes articulaires.

L’expert précise que les désordres notamment la présence d’humidité sont arrivés deux mois après le début de la location en avril 2021 puisqu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement était en bon état en début de bail de sorte qu’il appartenait aux bailleurs d’effectuer les réparations nécessaires qui leur incombaient. Or, l’expert relève que les travaux suivants effectués n’ont pas permis de mettre fin aux désordres  :

— des travaux d’électricité le 26 février 2021 par l’entreprise ALX’Elec,

— le remplacement de la chaudière à gaz en septembre 2017,

— des prestations de dépannage et d’entretien concernant un luminaire le 18 août 2021 et le chauffage le 9 février 2023 par l’entreprise CARPENTIER CHAUFFAGE.

L’expert déclare que l’ensemble des travaux à effectuer aux fins de remédier aux désordres sont à la charge du bailleur :

— les dispositifs de ventilation qui ne permettent visiblement pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité,

— la réparation de la fuite d’eau qui est due à une détérioration du joint d’étanchéité qui n’a pas été entretenu et à la vétuste de la porte de douche, qu’il y a lieu à la remplacer,

— la réparation des fuites en toiture.

Les désordres relevés par le rapport d’expertise sont corroborés par le relevé d’observation du logement du 15 mars 2023 qui fait état d’une humidité importante dans le logement, de la non-conformité des installations électriques et de gaz ainsi que d’un manque de ventilation.

Ces désordres sont également corroborés par le courrier du 23 décembre 2022 du département du Pas de [Localité 11] qui relève des champignons dans la salle de bain, des traces d’humidité dans la salle de bain, la pièce à vivre, la mezzanine et la chambre parentale et la présence d’un escalier qui peut devenir dangereux.

Au regard de ces désordres , le logement ne répond pas aux conditions de décence posées par la loi.

L’état des lieux d’entrée du 10 mars 2021 paraphé et signé par les parties ne fait pas état des désordres ainsi évoqués et la locataire reconnaît elle-même qu’ils sont arrivés postérieurement. Par conséquent, il appartenait aux bailleurs de procéder aux réparations nécessaires. Or, comme le relève l’expert judiciaire, les réparations effectuées dans le logement n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres constatés de sorte que le bailleur a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

La locataire expose avoir subi un préjudice du fait de vivre dans un logement insalubre. Les désordres sont conséquents puisqu’il existe une humidité importante dans toutes les pièces de la maison ainsi que de la moisissure et des champignons. L’étendue des nuisances subies concerne l’ensemble de l’habitation et les résidents d’un logement humide sont impactés s’agissant de leur santé comme le relève l’expert judiciaire. La locataire occupe le logement avec trois enfants en bas âge et produit un certificat médical du 31 mars 2023 attestant que sa fille [K] [L] présente un asthme allergique sous traitement préventif et que l’état de santé de sa fille [H] [O] n’est pas compatible avec le contact avec les moisissures et les acariens.

De plus, le danger représenté par les éléments mal fixés et l’escalier ont également impacté la jouissance du bien, les occupants ayant dû adapter leur comportement pour ne pas subir de chutes à chaque utilisation, notamment avec la présence d’enfants en bas âge.

Dès lors, le caractère d’insalubrité du logement a causé un préjudice à la locataire et à ses enfants de sorte qu’au regard de l’étendue des désordres, elle est fondée à solliciter 50 % du montant du loyer soit 256 euros à partir du moment où les bailleurs ont eu connaissance des désordres jusqu’à la date de résiliation du bail le 9 mars 2024.

Il résulte de la production des échanges écrit par messages téléphoniques du jeudi 19 mai 2022 que le bailleur propose d’effectuer une visite du bien le lundi 23 mai 2022 avec une entreprise concernant l’humidité de la chambre et la locataire confirme son accord pour sa venue et lui indique qu’il y a des champignons dans la salle de bain,

En outre, les demandeurs indiquent eux même que la locataire leur a fait remarquer la présence d’un peu d’humidité près de la fenêtre après l’incendie intervenu dans le logement voisin le 10 janvier 2022.

Par conséquent, le point de départ retenu est le mardi 24 mai 2024, date de prise de rendez-vous pour la visite qui a été reportée au vu de l’échange écrit par messages téléphoniques entre les parties au cours duquel la locataire a sollicité un report du rendez-vous pris le 23 mai 2022 au motif que ses enfants étaient malades.

Le calcul du préjudice s’établit comme suit pour la période du 24 mai 2022 au 9 mars 2024 correspondant à 50 % du loyer : 256 x 22 mois = 5830 euros.

Sur la faute alléguée de la locataire.

Les bailleurs indiquent que la locataire est responsable de son préjudice en ce que les travaux n’ont pas pu être réalisés du fait qu’elle refusait de les recevoir et d’ouvrir la porte.

Les bailleurs produisent les échanges suivants :

— un courrier recommandé avec accusé de réception mentionnant que le pli avisé n’a pas été réclamé le 24 mai 2022 prévoyant une visite annuelle au 31 mai 2022. Ils indiquent que la locataire a repoussé le rendez-vous au 15 juin 2022,

— un échange écrit par messages téléphoniques par lequel la locataire repousse l’intervention pour les volets du 4 avril 2022 en indiquant qu’elle n’est pas disponible. Ils indiquent que le rendez-vous a finalement eu lieu le 9 juin 2022,

— un échange écrit par messages téléphoniques concernant le rendez-vous avec l’expert suite à l’incendie intervenu dans le logement voisin prévu pour le 8 mars 2022 que la locataire a repoussé en raison du covid et de son accouchement prévu,

— une attestation de l’agence LAFORET relevant l’absence de la locataire pour estimer le bien en vue de la vente le 3 avril 2024,

— une attestation du gérant de la SARL Komilfo du 9 juin 2022 indiquant que lors de son passage, un homme présent a refusé de lui faire faire des travaux, la locataire a indiqué à l’expert judiciaire qu’il s’agissait de Monsieur [B] [U] et qu’elle était en désaccord avec la position adoptée par ce dernier. Cette énonciation est corroborée par la facture de l’entreprise Komolfo du 24 novembre 2022 qui démontre que celle-ci a finalement pu intervenir et qui concerne des prestations de fourniture de quatre grilles de ventilation, suite à l’incendie intervenu dans le logement voisin, la dépose et repose de tablier de volet roulant, la dépose de la menuiserie existante et la pose de menuiserie

— un courriel du conseil de la locataire du 26 mars 2024 indiquant que les travaux sont refusés en raison de l’expertise en cours,

— un échange écrit par messages téléphoniques 28 septembre 2023 par lequel la locataire refuse les travaux tant que l’expert ne sera pas venu,

— un échange écrit par messages téléphoniques concernant un rendez-vous prévu le 23 mai 2022 avec une demande de report de la locataire car ses enfants sont malades.

Il résulte de ces échanges que la locataire a en effet reporté certains rendez-vous prévus par le bailleur et les entreprises mandatées par ce dernier. Or, elle a toujours répondu aux demandes, justifié de son absence et proposé une autre date de rendez-vous. En outre, aucun des rendez-vous proposés par le bailleur ne concernaient la réparation des désordres reprochés à savoir l’humidité ou encore l’insécurité des équipements.

En effet, les rendez-vous reportés concernaient les travaux relatifs à la fenêtre faisant suite à un incendie qui a eu lieu dans le logement voisin, ce qui n’est nullement reproché au bailleur ou encore une visite annuelle et une visite par une agence immobilière en vue de vendre le bien.

Par conséquent, les bailleurs ne justifient pas avoir mandaté une entreprise concernant les désordres ou avoir sollicité une visite en vue de relever les désordres exposés qui s’est soldée par une absence et un refus d’intervention. La seule visite ainsi refusée date du 28 septembre 2023, or celle-ci est justifiée par le fait qu’un expert a été désigné et la locataire se réserve ainsi le droit d’établir la preuve de son préjudice, ce qui ne peut lui être reproché, d’autant que rien n’a été entrepris par les bailleurs avant la désignation de l’expert judiciaire.

En outre, si Monsieur [B] [U] a émis une opposition lors de la réparation de la fenêtre, celle-ci a finalement pu s’effectuer par la suite et cela ne concerne pas les désordres reprochés.

Il sera relevé s’agissant de la fuite de la douche que le remplacement du joint silicone est bien à la charge de la locataire et que des diligences auraient permis de diminuer les désordres. Cependant, le bail a pris effet le 10 mars 2021, la locataire relève des champignons par message le 23 mai 2022 et l’expert indique que la fuite devait exister depuis un certain temps. Ainsi, le joint était déjà vétuste lors de la conclusion du bail de sorte qu’il appartient au bailleur de prendre à sa charge les dépenses liées à la vétusté et qu’il ne saurait reprocher à la locataire une absence de diligences.

La locataire n’a donc commis aucune faute qui viendrait diminuer son préjudice et les bailleurs seront condamnés à lui payer la somme de 5830 euros.

Sur la demande au titre des réparations locatives formée contre Madame [D] [L]

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : «la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, le demandeur produit notamment l’état des lieux d’entrée du 10 mars 2021 paraphé et signé par les parties ainsi que l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice le 31 mars 2025.

Il produit des factures dont il sollicite le remboursement :

— le meuble de salle de bain : les demandeurs produisent une facture de 149,90 euros de la société LEROY MERLIN mentionnant un élément sanitaire pour 120 euros et un pot de peinture pour 44,90 euros. L’état des lieux d’entrée mentionne s’agissant de la salle de bain que le meuble avec lavabo et robinet est neuf. L’état des lieux de sortie mentionne que le meuble lavabo est taché et abîmé. Par conséquent, la locataire sera tenue au paiement de cette somme et aucun coefficient de vétuste ne sera appliqué au regard de la nature des désordres relevés et de la date du bail. La facture mentionne également l’achat d’un pot de peinture. Or, il résulte de ce qui précède que l’état des murs est imputable au bailleur de sorte que la locataire ne saurait être condamnée au paiement de cette facture.

— le remplacement de la cabine de douche : les demandeurs produisent une facture de la société LEROY MERLIN du 11 avril 2025 pour un montant de 235 euros. L’état des lieux d’entrée relève que la douche est en bon état alors que l’état des lieux de sortie indique que les joins des carreaux dans la douche sont encrassés, que le carrelage est sale, que deux carreaux sont fissurés et que la robinetterie est entartrée. Cependant, l’expert judiciaire indique la cabine de douche doit être changée en raison de la fuite d’eau, cette dernière étant imputable aux bailleurs qui n’ont pas effectué les réparations nécessaires. Par conséquent, cette facture ne sera pas retenue.

— les enrouleurs de sangle : les demandeurs produisent une facture de 77,37 euros en date du 31 mars 2023 de la société kidepann.fr. L’état des lieux de sortie relève qu’une porte donnant sur la cuisine comporte un enrouleur de sangle cassé. L’état des lieux d’entrée de la cuisine précise que les portes-poignées et les fenêtres volets sont neufs. Par conséquent, la locataire sera tenue du paiement de cette somme au regard de l’absence de vétuste du matériel neuf.

— s’agissant de la cuisine : le demandeur produit une facture de 618,89 euros de la société CARPENTIER CHAUFFAGE qui prévoit la fourniture d’un ensemble de meubles cuisine, évier, mitigeur, robinet et main d’œuvre.

L’état des lieux d’entrée mentionne que la hotte aspirante est en état d’usage et que la cuisine composée de deux meubles hauts, de deux meubles avec évier et de meubles deux portes avec tiroirs et plan de travail est en bon état.

L’état des lieux de sortie relève que l’espace de rangement est sale et dégradé (tiroirs désaxés dont le mélaminé est détérioré, poignée de placard manquante, un placard sale, une charnière de placard défectueuse), que le plan de travail s’effrite, que l’inox de la hotte est déformé et que le filtre est sale et graisseux et que le dessus d’un meuble de rangement est enfoncé et sale.

Cependant, l’humidité, les moisissures et les champignons ainsi que la vétusté, les équipements n’étant pas neufs, ont nécessairement impacté l’état de la cuisine notamment du plan de travail qui s’effrite et du mélaminé des tiroirs. De plus, la hotte était déjà mentionnée comme en état d’usage. Cependant, la poignée de porte manquante, les tiroirs désaxés, le dessus du meuble enfoncé et la charnière défectueuse sont des détériorations causées par la locataire de sorte qu’elle sera tenue au paiement de la moitié de la facture soit 309,44 euros.

— s’agissant de la facture en date du 12 avril 2025 établi par Monsieur [P] [Y], auto-entrepreneur, elle liste les prestations suivantes :

1/ la pose d’un enduit à divers endroits de la maison pour 280 euros, le ponsage des portes et la pose d’un enduit pour 135 euros, la dépose d’une porte, son évacuation et la pose d’une nouvelle porte avec enduit de finition pour 260 euros.

L’état des lieux de sortie relève : un trou dans le mur de l’entrée, un trou dans le mur dans la pièce sur rue, un pan de mur avec des coups rebouchés grossièrement dans la pièce centrale, un coup dans la porte donnant sur la salle de bain grossièrement rebouché avec déformation, un coup sur la porte d’accès à la chambre grossièrement rebouché avec une déformation. L’état des lieux d’entrée ne relevant aucun trou dans les murs et les portes, et ces trous ne pouvant faire suite à la vétuste, la locataire sera tenu au paiement de cette facture, les détériorations étant de son fait.

2/ la fixation d’une rembarde d’escalier : elle relève des obligations du bailleur et il s’agit notamment d’un élément de défaut de sécurité reproché dans le cadre de l’expertise judiciaire, cette dépense ne sera pas retenue.

3/ la pose d’un joint silicone sur le pourtour de la fenêtre : les éléments relatifs aux fenêtres relèvent des obligations du bailleur et cette dépense ne sera pas retenue.

4/ la pose d’une barre de seuil pour le parquet : cet élément relève des obligations du bailleur et cette dépense ne sera pas retenue.

5/ la pose des rails, de la laine de verre et la pose d’un placo hydrofuge : ces dépenses ne sont pas justifiées par l’état des lieux de sortie, outre le fait qu’il n’est pas précisé à quoi elles correspondent précisément. Elles ne seront donc pas retenues.

Les autres éléments de la facture concernant le plan de travail de la cuisine, la douche, le lavabo ne peuvent être mis à la charge de la locataire. En effet, le plan de travail qui s’effrite relève de l’humidité et de la vétusté, la douche relève de la non réparation de la fuite et le lavabo de la salle de bain n’est pas mentionné comme détérioré dans l’état des lieux de sortie, uniquement comme entartré ce qui justifie un nettoyage mais pas un remplacement.

Par conséquent, Madame [D] [L] est redevable de la somme de 1181,81 euros (120 euros+ 77,37 euros + 309,44 euros + 280 euros + 135 euros + 260 euros) au titre des dégradations locatives. La somme due au titre du dépôt de garantie de 530 euros ne lui ayant pas été restituée, il convient de la déduire, de sorte qu’elle est redevable d’un montant de 651,81 euros.

Subséquemment, la demande de Madame [D] [L] en restitution de son dépôt de garantie sera rejetée.

Sur la compensation des créances réciproques des parties

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunie.

Les créances réciproques des parties sont fixées comme suit :

— dette de 1980,50 euros de Madame [D] [L] à l’égard de Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] au titre de l’arriéré locatif,

— dette de 6 360 euros de Madame [D] [L] à l’égard Monsieur [I] [S] et Madame [W] [R] au titre de l’indemnité d’occupation,

— dette de 621,81 euros de Madame [D] [L] à l’égard Monsieur [I] [S] et Madame [W] [R] au titre des réparations locatives,

— dette de 5830 euros de Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] à l’égard de Madame [D] [L] à titre de dommages et intérêts.

Compte-tenu de la réciprocité des créances, il convient de prévoir leur compensation et de condamner Madame [D] [L] à verser à Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] la somme de 3132,31 euros.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [B] [U]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire pour la durée du bail.

L’acte de cautionnement précise bien que l’engagement concerne le paiement notamment des loyers, charges, indemnités d’occupation et dégradations.

Par ailleurs, le commandement de payer du 18 juillet 2022 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [B] [O] le 28 juillet 2022.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [B] [U] à payer 3132,31 euros à Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A], celui-ci étant tenu solidairement avec la locataire.

Sur les demandes accessoires

Les deux parties ont été condamnées à se payer des sommes réciproques et la somme finalement due par Madame [D] [L] ne provient pas d’une absence de condamnation de Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] mais d’une compensation des créances.

Ainsi, les parties n’ont toutes deux pas respecté leurs obligations contractuelles, la locataire en s’abstenant de payer son loyer et en se maintenant dans les lieux en dépit du congé et les bailleurs en ne procédant pas aux réparations locatives induites par l’insalubrité qui s’est installée dans le logement.

Cependant, l’expertise a été rendue nécessairement par le refus de Monsieur [I] [S] et de Madame [W] [A] de reconnaître l’insalubrité du logement, de réaliser les travaux nécessaires et d’indemniser la locataire à ce titre. Ils ont saisi la juridiction au regard de la dette locative en s’abstenant de tenir compte du caractère indécent et des problématiques s’agissant du logement mis en location.

Il en résulte qu’ils seront tenus au paiement des dépens et au paiement de la somme de 800 euros à Madame [D] [L] au titre de ses frais irrépétibles.

La demande formée au titre des frais irrépétibles par Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] sera de même rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE les créances réciproques de Madame [D] [L] d’une part et de Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] d’autre part comme suit :

— dette de 1980,50 euros de Madame [D] [L] à l’égard Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A]au titre de l’arriéré locatif,

— dette de 6 360 euros de Madame [D] [L] à l’égard Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] au titre de l’indemnité d’occupation,

— dette de 621,81 euros de Madame [D] [L] à l’égard Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] au titre des réparations locatives,

— dette de 5830 euros de Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] à l’égard de Madame [D] [L] à titre de dommages et intérêts.

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties;

En conséquence :

CONDAMNE solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [B] [O] en sa qualité de caution à payer la somme de 3132,31 euros à Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A],

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] à payer à Madame [D] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [S] et Madame [W] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,