R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/01628 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75MNK

Le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SEVEN, immatriculée au RCS de [Localité 9] METROPOLE sous le n° 832 504 740 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anthony BERTRAND, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [G] [S]

né le 12 Janvier 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Mme [O] [M]

née le 07 Mai 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentés tous deux par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Mélanie ROUSSEL,Greffière lors des débats et de Madame Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 14 janvier 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 mars 2025 et prorogé au 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er octobre 2022, la société Seven et M. [G] [S] et Mme [O] [T] (ci-après " les époux [S] ") ont signé un compromis de vente portant sur l’appartement n°63 de la Résidence Plein [Localité 7], sis [Adresse 1], au prix de 1 050 000 euros.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 6 janvier 2023 par acte authentique établi par Me [N] [H] en l’Office Notarial de [Localité 11] avec la participation de Me [X] [W] en l’office Notarial d'[Localité 8].

Par courrier du 1er février 2023, les époux [S] ont informé la société Seven qu’ils n’entendaient pas poursuivre la vente.

Par acte d’huissier de justice du 16 mars 2023, la société Seven a assigné les époux [S] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin notamment de voir prononcer la résolution du compromis de vente et de voir condamner les époux [S] au paiement de la somme due au titre de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, la société Seven demande au tribunal de :

— Prononcer la résiliation du compromis de vente aux torts exclusifs des époux [S] ;

— Condamner solidairement les époux [S] à payer la somme de 105 000 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner solidairement les époux [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, formées au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, la société Seven fait valoir que préalablement à la conclusion du compromis de vente, la Mairie du [Localité 13] a émis le 8 avril 2022 un arrêté favorable aux travaux portant sur les menuiseries, sous réserve du respect des prescriptions établies par l’architecte des bâtiments de France à savoir, que les nouvelles menuiseries soient « compartimentées, par vantaux, à l’identique de l’existant » ; que par courriel en date du 28 septembre 2022, la Mairie du [Localité 13] a demandé que deux des huit fenêtres nouvelles en PVC soient remplacées par des modèles identiques en aluminium afin d’obtenir le certificat de conformité ; que suite à un retard d’approvisionnement du fournisseur, le changement des deux fenêtres en cause est intervenu le 16 janvier 2023 ; qu’informés, les époux [S] ont refusé de signer l’acte de vente tant à la date de réitération convenue dans le compromis de vente que suite à la réalisation des travaux après obtention le 18 janvier 2023 de l’attestation de non-opposition à la déclaration attestant la conformité et l’achèvement des travaux.

Sur l’application de la clause pénale, elle soutient que la réitération de l’acte n’a pas été permise du seul fait des époux [S], ces derniers n’ayant pas souhaité poursuivre la vente par courrier adressé le 1er février 2023. Elle ajoute que sa mise en œuvre ne nécessite pas la démonstration d’une faute des acquéreurs dès lors qu’elle a pour objet, de par sa nature comminatoire, de sanctionner l’inexécution d’une obligation par une indemnisation forfaitaire ; qu’elle ne nécessitait pas davantage la démonstration d’un préjudice ; qu’en tout état de cause le bien immobilier a été cédé à hauteur de 960 000 euros, soit pour un prix inférieur au montant initialement convenu avec les époux [S] et qu’il a résulté de cette opération une perte comptable de 40 000 euros pour la société ; que la société Seven a également été contrainte de prendre en charge les travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2023, la réitération de l’acte n’ayant pu avoir lieu le 6 janvier 2023. Elle considère par suite que la pénalité de 105 000 euros ne saurait être regardée comme étant excessive, le taux de 10% étant à cet égard usuel en matière de vente immobilière.

Enfin, sur le fondement des articles 1224 et 1226 du code civil, la demanderesse réfute tout manquement à l’obligation précontractuelle d’information, les époux [S] ayant accepté l’éventualité de tous travaux nécessaires à l’obtention du certificat de conformité, en ce compris des changements de menuiseries ; que l’agence immobilière était informée des travaux litigieux ; que le courriel en date du 28 septembre 2022 n’avait pas vocation à être mentionné dans le compromis de vente, ce dernier ne faisant que confirmer que le certificat de conformité n’avait pas été obtenu ; qu’aucune décision de refus de conformité n’a été émise par la Mairie, celle-ci ayant seulement sollicité un changement de matériaux concernant les deux fenêtres litigieuses.

En tout état de cause, les matériaux des fenêtres ne constituent pas selon la société Seven une information déterminante du consentement des acquéreurs, en ce qu’il n’y a aucun lien direct et nécessaire avec le bien, lequel est demeuré à l’identique. Elle soutient à cet égard que les époux [S] ne justifient pas des incidences sur le plan esthétique et énergétique des travaux en cause ; qu’au contraire, l’esthétisme du bien n’a pas été modifié par le changement de fenêtres en aluminium, ce matériau ayant au surplus les mêmes performances énergétiques que le PVC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, les époux [S] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— Débouter la société Seven de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel ;

— Prononcer la résiliation du compromis de vente aux torts exclusifs de la société Seven ;

— Condamner la société Seven à payer la somme de 105 000 euros au titre de la clause pénale ;

— Autoriser l’agence immobilière Somaprim à se dessaisir de la somme séquestrée sur son compte Crédit du Nord pour un montant de 52 500 euros et à verser cette somme sur le compte des époux [S] ;

— Condamner la société Seven au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, les époux [S] arguent qu’aucune faute ne peut leur être reprochée dans la résolution du compromis de vente dès lors qu’ils n’étaient pas informés de la nécessité de changer les deux fenêtres PVC litigieuses par des fenêtres en aluminium. Ils font valoir à cet égard que le descriptif du bien mis en vente, et versé au débat, mentionnait « des huisseries PVC double vitrage neuf et volet » et que lors de la visite effectuée antérieurement à la signature du compromis de vente, l’appartement disposait de fenêtres en PVC ; que le compromis de vente faisait uniquement état du changement de fenêtres et portes fenêtres ainsi que de l’engagement de la société venderesse d’obtenir le certificat de conformité avant la date de réitération, et à défaut, de réaliser des travaux de conformité ; que l’arrêté de la Mairie joint en annexe au compromis de vente se bornait à cet égard à indiquer que les nouvelles menuiseries devaient être compartimentées par vantaux, à l’identique de l’existant et qu’ils ignoraient à cet égard que la demanderesse n’avait pas suivi les préconisations du service de l’urbanisme de la Mairie ; qu’ils n’ont été informés de la nécessité de remplacer les fenêtres litigieuses que le 17 décembre 2022 dans le cadre de la demande de signature d’un avenant en vue de décaler la réitération de l’acte.

Au contraire, les époux [S] soutiennent, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que la résolution du compromis de vente résulte d’un manquement de la société Seven à l’obligation générale d’information, en ce qu’elle savait, à la date de signature du compromis de vente, que les nouvelles fenêtres en PVC n’étaient pas conformes aux préconisations de la Mairie eu égard aux matériaux utilisés et qu’elles devaient à ce titre être remplacées ; qu’elle n’a pas communiqué aux acquéreurs ni à l’agence immobilière le courriel en date du 28 septembre 2022 par lequel, la Mairie sollicitait le changement des deux fenêtres litigieuses.

Les défendeurs ajoutent que ce changement de matériaux était un élément déterminant pour eux en ce qu’il impacte l’harmonie esthétique de l’appartement et que cela influe sur ses performances énergétiques ; qu’à cet égard le PVC assure une meilleure isolation thermique et est davantage adapté aux biens situés en bordure de mer compte tenu de son caractère solide, non-corrosif et peu sensible aux attaques de sable, de sel et de vent et en ce qu’il ne nécessite aucun nettoyage ; que l’ajout dans le compromis de vente d’une clause relative aux travaux à effectuer en cas de non-conformité atteste du caractère déterminant de cette information.

Les défendeurs arguent, se fondant sur les dispositions de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, qu’en l’absence de faute de leur part, la clause pénale ne peut être mise en œuvre. En outre, elle suppose l’existence d’un préjudice, lequel n’est pas démontré par la société Seven. Au contraire, ils font valoir que le bien a pu être remis en vente 4 mois après la signature du compromis de vente et qu’il a été cédé le 26 juillet 2023 au prix de 960 000 euros, générant pour la société une plus-value de 180 000 euros. Ils ajoutent que la pénalité de 105 000 euros est manifestement excessive ; que la circonstance que la société Seven ait eu à supporter les charges liées aux travaux votés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 janvier 2023 ne sauraient leur être reprochés dans la mesure où elle était propriétaire du bien à cette date, la régularisation des charges auprès des nouveaux propriétaires n’intervenant qu’à compter de la signature de l’acte de vente.

Au soutien de sa demande reconventionnelle formée au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, les époux [S] sollicitent la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de la société Seven au motif que la remise du certificat de conformité est intervenue le 23 janvier 2023, soit postérieurement à la date de réitération fixée dans le compromis de vente ; qu’en outre, la société Seven n’a pas été de bonne foi dans la négociation et l’exécution du compromis de vente dès lors qu’elle a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

S’agissant de la demande de condamnation de la société Seven au titre de la clause pénale, les époux [S] font valoir un préjudice moral tenant à la déception de pouvoir acquérir le bien en cause. Ils invoquent également un préjudice financier liés aux frais induits par le rachat partiel de leur contrat d’assurance-vie dans le cadre de cette opération et aux intérêts financiers non perçus du fait de ce rachat.

Enfin, les défendeurs sollicitent la restitution de la somme de 52 500 euros versée à titre d’acompte sur le compte séquestre de l’agence immobilière Somaprim, celle-ci n’ayant pu intervenir en l’absence d’accord de la société venderesse conformément aux stipulations contractuelles.

La clôture de l’instruction a été fixée au 09 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution du compromis de vente

En application de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » tandis que l’article 1104 du même code dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter soit, de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, laquelle peut être demandée en toute hypothèse selon l’article 1227 du même code.

Il est constant que seule l’inexécution d’une obligation par l’une des parties ou les deux, peut justifier la résolution du contrat. La partie qui subit l’inexécution par son contractant de ses obligations n’a pas à rapporter la preuve qu’il en résulte un préjudice. Par ailleurs, il importe peu que l’inexécution soit fautive ou non, la résolution judiciaire pouvant être sollicitée dans tous les cas.

En vertu des dispositions de l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties

Ce texte précise qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, le compromis de vente du 1er octobre 2022 stipule que la vente devait être réitérée au plus tard le 6 janvier 2023 par acte authentique établi par Maître [N] [H] en l’Office Notarial de [Localité 10] avec la participation de Maître [X] [W] en l’Office Notarial d'[Localité 8].

Les deux parties sollicitent la résolution judiciaire de ce compromis aux torts exclusifs de l’autre, la société Seven faisant valoir que les époux [S] ont résolu unilatéralement le compromis de vente sans motif légitime, ces derniers invoquant quant à eux un manquement de la société Seven à son obligation précontractuelle d’information.

Il ressort des éléments des débats que par arrêté favorable du 8 avril 2022, la Mairie du [Localité 12] a autorisé les travaux portant sur les fenêtres litigieuses sous réserve du respect des prescriptions suivantes : « afin de préserver l’unité de l’ensemble de l’immeuble, les nouvelles menuiseries seront compartimentées, par vantaux, à l’identique de l’existant ».

A cet égard, était insérée dans le compromis la clause suivante en pages 4 et 5 : " le vendeur déclare avoir réalisé dans les biens les travaux suivants : Changement des fenêtres et portes fenêtres de l’appartement. Il est ici précisé que : la déclaration préalable et l’avis favorable avec prescription de la Mairie du [Localité 12] sont annexés aux présentes. Le vendeur s’engage à obtenir et fournir le certificat de conformité pour la réitération par acte authentique. Etant rappelé qu’en cas de non-conformité, le vendeur s’engage à faire les travaux nécessaires à ses frais, pour obtenir la conformité. "

Il ressort de ces différents éléments que les époux [S] étaient informés de la réalisation de travaux de changement de fenêtres et portes-fenêtres de l’appartement, qu’ils savaient que le certificat de conformité n’était pas encore fourni par les services de la mairie et que le vendeur s’engageait le cas échéant à procéder à ses frais à réaliser les travaux de mise ou remise en conformité. Il ressort également que les époux [S] ont refusé de réitérer la vente début février 2023 alors pourtant que les travaux de mise en conformité ont été réalisés courant janvier 2023 conformément à l’engagement pris par la société Seven. Il ressort en outre que les photographies présentes en procédure ne sont pas de nature à établir que l’esthétisme de l’appartement a été impacté par la pose de deux fenêtres en aluminium qui, de surcroît, sont compartimentées, par vantaux, à l’identique de l’existant, conformément aux prescriptions de la Mairie. Ils n’établissent pas davantage que l’aluminium présente des performances énergétiques et une durabilité moindre par rapport au PVC.

Pour autant, il reste que le vendeur a reçu la veille de la visite de l’appartement, ou trois jours avant la signature du compromis, l’information importante selon laquelle une partie des fenêtres donnant vue sur la mer devaient être changées et être remises en aluminium (courriel du service urbanisme de la ville du [Localité 12] du 28 septembre) ; et que cette information n’a pas été portée à la connaissance des acquéreurs ni lors de leur visite de l’appartement, ni à l’occasion de la signature du compromis. Il ressort que cette information a d’ailleurs été portée tardivement à leur connaissance, fin décembre 2022, le vendeur ayant été contraint d’indiquer qu’un changement de fenêtre était imposé par le service de la mairie puisque que ledit changement ne serait pas réalisé avant le 6 janvier 2023 à cause d’un retard de fourniture du matériau ; d’où sa proposition de reporter la signature de l’acte notarié.

Si les acquéreurs avaient connaissance de l’information générale selon laquelle une décision de conformité devait intervenir postérieurement à la date du compromis, il en est autrement de l’information précise et datée de trois jours avant le compromis selon laquelle la nécessité d’un changement d’huisseries était déjà acquise.

Il sera rappelé que les parties à un contrat doivent s’engager de bonne foi à l’égard l’une de l’autre, que ce principe de la loyauté contractuelle implique qu’elles doivent communiquer les informations importantes en vue d’un accord éclairé de chacun, que le devoir précontractuel d’information implique une communication complète et sincère desdites informations ; qu’en application de ces principes, le changement imposé et acté des fenêtres vue mer communiquée la veille ou quelques jours avant la rencontre des parties aurait incontestablement due être porté à la connaissance des acquéreurs. La connaissance tardive par ces derniers de cette retenue d’information a pu légitimement entraîner une perte de confiance en leur cocontractant et le fait que le notaire de ces derniers sollicite le report la signature de l’acte outre « la purge d’un nouveau délai de rétractation » résulte d’avantage d’une volonté de ne pas être engagés définitivement à l’égard de la société Seven dans ce climat de perte de confiance.

Partant, si ces éléments impliquent de faire droit à la demande des parties au titre de la résolution du compromis de vente, celle-ci ne saurait être prononcée aux torts exclusifs des époux [S]. L’absence de réitération de l’acte procède en effet tout à la fois du refus discutable de ces derniers au regard de la réalisation des travaux et de la déclaration de conformité même tardive, mais aussi de la perte de confiance causée par la retenue d’information imputable au vendeur. Il s’ensuit que la résolution sera prononcée aux torts partagés des parties.

Ainsi, s’agissant des demandes croisées des parties au titre du paiement de la clause pénale, il conviendra de reprendre les termes du compromis de vente qui stipule que: " dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date indiquée, elle y serait contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 105 000 euros.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 105 000 euros ".

En application de cette clause, les époux [S] ne sauraient solliciter la condamnation de la société Seven au paiement de la somme de 105 000 euros dès lors que cette dernière n’a jamais refusé de réitérer l’acte de vente, bien au contraire. Le vendeur est quant à lui mal habile à solliciter l’application de cette clause à l’égard des époux [S] dès lors que cette dernière est réservée à la seule partie qui « n’est pas en défaut » et alors que la résolution a été prononcée aux torts de l’autre.

Il conviendra par conséquent de débouter les parties de leur demande au titre de l’application de la clause pénale.

Aux termes des stipulations contractuelle du compromis de vente relatives au prix et figurant en page 16 : " […] si l’une des parties venait à refuser la vente par acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives des présentes seraient réalisées, le séquestre ne pourrait se dessaisir de cette somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice ".

En l’espèce, les époux [S] ont versé à titre d’acompte sur le prix de vente total la somme de 52 500 euros sur le compte séquestre de l’agence immobilière Somaprim. Par courriel en date du 4 juillet 2023, la société Seven s’est opposée à la demande de restitution de la somme séquestrée formulée par les époux [S] dans leur courrier en date du 30 juin 2023.

Eu égard à la solution du litige, les époux [S] sont fondés à solliciter la restitution de cette somme de 52 500 euros versée à titre d’acompte.

L’issue et les circonstances du litige impliquent de laisser à chaque partie la charge de leurs dépens et de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

PRONONCE la résolution du compromis de vente du 1er octobre 2022 conclu entre la SAS Seven et M. [G] [S] et Mme [O] [T] épouse [S] ;

DÉBOUTE M. [G] [S] et Mme [O] [T] épouse [S] de leur demande au titre de l’application de la clause pénale ;

DÉBOUTE la SAS Seven de sa demande au titre de l’application de la clause pénale ;

ORDONNE que l’acompte d’un montant de 52 500 euros séquestré entre les mains de la société Somaprim soit restitué à M. [G] [S] et Mme [O] [T] épouse [S] ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT