Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01567 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76APR

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

[Y] [V]

[W] [V] née [O]

C/

[T] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

Jugement rendu le 06 Mars 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [V]

né le 29 Novembre 1970 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 6]

comparant

Mme [W] [V] née [O]

née le 11 Août 1976 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 6]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [S]

né le 28 Août 1980 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : 09 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01567 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76APR et plaidée à l’audience publique du 09 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 août 2023, M. [Y] [V] et Mme [W] [V] ont consenti un bail d’habitation à M. [T] [S] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 5 du mois de 750,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1200,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [T] [S] le 19 août 2024.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande des bailleurs le 2 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 octobre 2024 M. [Y] [V] et Mme [W] [V] née [O] ont assigné M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti au défendeur par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner le défendeur à lui payer : la somme de 2700,00 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé. Toutefois, lors du passage à domicile, le fils du locataire a précisé au travailleur social que son père était incarcéré.

À l’audience du 9 janvier 2025, M. [Y] [V] et Mme [W] [V] née [O] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2025, s’élève désormais à 4950 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [T] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [V] et Mme [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1200,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] et Mme [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux bailleurs, il convient de condamner M. [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 750,00 euros, du 17 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [V] et Mme [V] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 9 janvier 2025, M. [S] leur devait la somme de 4950,00 euros, échéance de janvier incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 4950 aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1200,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il sera dit que le coût du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles en date du 2 septembre 2024 ne sera pas compris dans les dépens, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un acte imposé par la loi, conformément à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250,00 euros à la demande de M. [V] et Mme [V] née [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 16 août 2023 entre M. [Y] [V] et Mme [W] [V] née [O] (bailleurs), d’une part, et M. [T] [S] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 17 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [T] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 750,00 euros (sept cent cinquante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE M. [T] [S] à payer aux demandeurs la somme de 4950,00 euros (quatre mille neuf cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 9 janvier 2025, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024 sur la somme de 1200,00 euros, à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [S] à payer aux demandeurs la somme de 250,00 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 août 2024, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 30 octobre 2024, et de la notification à la préfecture ;

DIT que le coût du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles en date du 2 septembre 2024 ne sera pas compris dans les dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,