TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/55523 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RVD

N° : 19

Assignation du :

07 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 avril 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [S] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [W] [U]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [N] [U]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentés par M^e Mathilde PECH, avocat au barreau de PARIS – P112

DEFENDERESSE

S.A.S. NWANYIES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Aurélie HATTAB TAYET de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS – #P0441

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 14 septembre 2021, Messieurs [W] et [N] [U], et [S] [P] ont consenti à la SASU Nwanyies un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26 400€, soit 2200 euros par mois ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 150€.

Le contrat stipulait que le loyer serait réduit à 2000€ du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2022, puis à 2100€ du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. Il stipulait également une franchise de loyer jusqu’au 1er décembre 2021 afin de permettre à la locataire de réaliser ses travaux d’aménagement.

Au mois de février 2022, la locataire a informé les bailleurs du dysfonctionnement des sanitaires, lesquels sont demeurés inutilisables jusqu’au mois d’octobre 2023.

Des loyers étant demeuré impayés, les bailleurs ont délivré au preneur un premier commandement de payer le 6 février 2024, puis un second commandement le 3 juin 2024 aux fins de payer la somme de 6250€ au titre de la dette locative échue à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de celle-ci, Messieurs [W] et [N] [U], et [S] [P] ont, par exploit délivré le 7 août 2024, fait citer la SAS Nwanyies devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater notamment l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

A l’audience de renvoi du 11 mars 2025, et dans le dernier état de ses prétentions, la partie requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite du président de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au paiement par provision de la somme de 15900€ à titre principal, à défaut, 13 500€ à titre subsidiaire, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024, les deux sommes augmentées d’une pénalité de 10%,

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer mensuel en vigueur jusqu’à libération des lieux,

— ordonner que le dépôt de garantie de 6600€ leur restera acquis à titre d’indemnité,

— la condamner au paiement de la somme de 6500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le coût des deux commandements de payer et de la signification de la décision.

En réponse, la défenderesse sollicite :

à titre principal, de débouter les demandeurs de leurs prétentions,à titre reconventionnel, de les condamner à lui verser la somme de 2700€ au titre des charges indûment versées,à titre subsidiaire, de lui accorder les plus larges délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire,en tout état de cause, de condamner la partie requérante à lui verser la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont distraction.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1219 du code civil, la défenderesse reproche en substance aux bailleurs de lui avoir délivré un commandement de payer de mauvaise foi, leur reprochant plus précisément un manquement à leur obligation de délivrance, aux motifs d’une part, qu’elle a été privée de sanitaire pendant près de deux ans la contraignant notamment à abandonner son projet de création d’un salon de coiffure, et d’autre part, que la cave, pourtant comprise dans l’assiette du bail, ne lui a toujours pas été mise à disposition, sans que puisse lui être opposée la clause de souffrance alors que les bailleurs ne justifient pas de la réalité des travaux initiés par la copropriété ni de s’en être enquis.

En réponse, les bailleurs rappellent que la locataire a été prévenue dès la signature du contrat de bail que la mise à disposition de la cave était différée jusqu’à l’achèvement des travaux de rénovation des caves, sans encadrement de la durée du différé, et alors que le bail stipule une clause de souffrance supérieure à 40 jours ; que cette clause est également opposable à la locataire sur la question des sanitaires alors qu’elle a bénéficié de franchises de loyer afin de l’indemniser du préjudice subi.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, contenant stipulation de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour faire échec au jeu de la clause résolutoire, l’exception d’inexécution invoquée doit correspondre à un défaut de délivrance subi pendant la période visée par le commandement, puisque l’exception au paiement des loyers répond au défaut de délivrance, soit en l’espèce, du mois de janvier au mois de juin 2024.

Il s’ensuit que la défenderesse est mal fondée à opposer un défaut de délivrance relatif aux sanitaires dès lors qu’elle peut en jouir depuis le mois de novembre 2023. En outre, si l’abandon du projet de développement d’un salon de coiffure allégué en raison de l’absence de sanitaires pouvait éventuellement avoir eu des conséquences sur une perte de chance de générer davantage de profits sur le premier semestre 2024, le lien de causalité entre l’absence de sanitaires et l’abandon allégué du projet de salon n’apparaît pas établi avec l’évidence requise en référé, étant précisé que l’un des arguments de la défenderesse est de soutenir que ses clientes ne pouvaient disposer des toilettes, ce qui, dans un salon de coiffure, est rarement le cas.

La contestation n’apparaît pas sérieuse.

L’assiette du bail comprend « UNE BOUTIQUE sise à Gauche de l’entrée de l’immeuble, une cave en sous sol, wc ».

En ce qui concerne la cave, le contrat de bail stipule que « Concernant la mise à disposition de la cave, actuellement les caves sont en travaux de rénovation, une fois les travaux terminés, le Bailleur indiquera la situation de la cave et fournira un moyen d’accès. »

Il résulte des échanges entre les parties que le preneur n’a toujours pas la disposition de cette cave, ce dont ne disconviennent pas les bailleurs. Toutefois, pour que ce défaut de délivrance justifie le non paiement total du loyer par le preneur, encore convient-il de démontrer que cette cave était indispensable à l’exploitation du fonds dans ces lieux, rendue en conséquence impossible. Or la défenderesse ne fait pas valoir que cette absence d’accès à la cave a rendu toute exploitation du fonds impossible. Enfin, il résulte d’un courrier adressé par les bailleurs au preneur le 13 novembre 2023, que le loyer a été réduit à 2000€ du 1er janvier au 31 août 2024 afin notamment de tenir compte de cette difficulté, étant précisé que le loyer avait déjà été réduit à 2000€ depuis septembre 2022, puis à 1500€ du mois de juin 2023 jusqu’au 1er janvier 2024.

Il en résulte que la défenderesse succombe à démontrer, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une violation contractuelle des bailleurs suffisamment grave pour justifier qu’elle ne s’acquitte pas du paiement du loyer, lequel a été été réduit afin de tenir compte des difficultés citées plus haut, ce qui exclut une délivrance de mauvaise foi du commandement de payer.

Le commandement de payer a été délivré le 3 juin 2024 pour la somme de 6250 euros. Dès lors, la clause résolutoire n’est susceptible d’être acquise qu’à défaut d’avoir régularisé, dans le délai d’un mois, la somme exacte de 6250 euros, ce qui ne contestent absolument pas les bailleurs. Il résulte du décompte que la défenderesse n’a pas régularisé les causes de ce commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, compte tenu du maintien de paiements par la défenderesse et des difficultés rencontrées par cette dernière au cours de l’exécution du bail, dont il ne peut être nié la réalité, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, qui ne préjudicient pas de manière disproportionnée aux intérêts des bailleurs qui pourront, dès le premier impayé, recouvrir la possibilité d’expulser la défenderesse, et ce, alors que la proposition de paiement permettra de solder la dette dan un délai raisonnable.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion, ordonnée

La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif que la défenderesse est redevable de la somme de 15 900€ au titre des loyers et charges échus au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Toutefois, l’article R.145-36 du code de commerce dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges.

La requérante ne justifie pas avoir procédé à la régularisation des charges depuis la signature du contrat de bail. Il n’est pas contesté que la défenderesse a effectivement acquitté la somme de 2700 euros au titre des provisions sur charge et c’est cette somme qui sera déduite de la créance. Dès lors, par compensation judiciaire, la défenderesse sera condamnée à verser aux requérants une provision de 13200 euros au titre de la dette locative échue au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2024 sur la somme de 6250 euros.

Enfin, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la pénalité de 10% et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait y avoir lieu à référé sur aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant conférer au créancier un avantage manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, en ce non compris le commandement délivré le 6 février 2024 qui n’est pas un dépens d’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons la SAS Nwanyies à verser à Messieurs [W] et [N] [U], et [S] [P] la somme de 13 200 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025 sur la somme de 6250 euros ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales de 550€, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS Nwanyies portant sur des locaux situés [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SAS Nwanyies et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la SAS Nwanyies à payer à Messieurs [W] et [N] [U], et [S] [P] une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majorée des charges et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SAS Nwanyies à payer à Messieurs [W] et [N] [U], et [S] [P] la somme de 1300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS Nwanyies au paiement des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer du 6 février 2024 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 9 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN