Tribunal de Proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00354 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76P2H

N° de Minute : 26/

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

[E] [R]

[Y] [L]

C/

[U] [I]

[H] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [H] [A], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2025 Mme [Y] [L] et M. [E] [R] ont donné à bail à M. [U] [I] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 740,00 euros, payable d’avance avant le 5 du mois, outre 40,00 euros de provision sur charges.

Par courrier daté du 29 décembre 2024, Mme [H] [A] a déclaré se porter caution solidaire de M. [U] [I].

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2025 Mme [Y] [L] et M. [E] [R] ont fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 2340,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 novembre 2025 dans le délai de six semaines du présent acte, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2025.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 24 novembre 2025

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 février 2026, Mme [Y] [L] et M. [E] [R] ont fait citer M. [U] [I] et Mme [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3]-sur-Mer, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location suite à la signification du commandement de payer les loyers et de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire et mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire de corps et de biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier, d’un déménageur ;

— de condamner le locataire et sa caution solidairement au paiement des loyers et charges arrêtés à la date du commandement outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner le locataire et sa caution solidairement à payer les charges et loyers de retard pour un montant de 2533,62 euros à parfaire ;

— de condamner le locataire et sa caution solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer, charges comprises, soit 780,00 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux ;

— de condamner le locataire et sa caution solidairement au paiement de la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leur participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner le locataire au paiement des entiers frais et dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 février 2026.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 09 avril 2026, où elle a été retenue.

Mme [Y] [L] et M. [E] [R], représentés par leur conseil s’en référant oralement à leur assignation, maintiennent leur demande.

M. [U] [I] bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [H] [A], comparante, conteste avoir donné son engagement en qualité de caution et notamment avoir rédigé et signé le document du 22 décembre 2024 versé à ce titre aux débats.

Le juge après avoir demandé à Mme [H] [A] de présenter sa carte national d’identité a comparé en présence du conseil des demandeurs les signatures présentes sur ce document et celui du 22 décembre 2024 et a par ailleurs soulevé d’office la nullité de l’engagement de caution.

Mme [Y] [L] et M. [E] [R], représentés par leur conseil et Mme [H] [A], s’en sont rapportés à justice sur le moyen soulevé d’office par le tribunal.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 24 novembre 2025 et l’assignation a été délivrée le 23 février 2026 soit à l’issue du délai de deux mois de cette saisine.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 24 février 2026, plus de six semaines avant la première audience fixée au 09 avril suivant.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 24 novembre 2025 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 06 janvier 2026.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er février 2025 le commandement de payer du 24 novembre 2025 et un décompte de créance arrêté au mois de novembre 2025 pour un montant de 2340,00 euros.

Il convient par conséquent de condamner M. [U] [I] au paiement de la somme de 2340,00 euros au titre des loyers impayés au mois de novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [U] [I], qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, ne s’en explique pas devant le tribunal et ne formule aucune offre de paiement pour apurer sa dette.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que malgré une visite à domicile proposée, un rendez-vous au bureau et un message laissé à M. [U] [I], celui-ci ne s’est pas manifesté de telle sorte que le tribunal ne dispose d’aucun élément d’appréciation sur ses ressources et ses charges et notamment s’il est en situation de pouvoir régler sa dette locative.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 780,00 euros, du 06 janvier 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur le cautionnement de Mme [H] [A]

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce le cautionnement de Mme [H] [A] a été donné sur papier libre et de façon manuscrite, de la manière suivante : « Je soussignée Mme [A] [H] responsable ADMR à [Localité 4] née à [Localité 4] 26/09/1976 demeurant [Adresse 6] être caution solidaire de M. [I] [U] né le 19/11/04 salarié chez Libersa électricité à [Localité 5]. Cette caution s’applique pour la location de l’appartement [Adresse 7] à [Localité 4]. Je m’engage à rembourser les tiers sommes dues par les locataires en cas de défaillances pour un loyer de 740 € et 40 € de charges . Fait à [Localité 4] le 29 décembre 2024. »

Il en ressort que ce cautionnement qui ne fait pas apparaitre les conditions de révision du loyer et qui ne reproduit pas l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 est irrégulier en la forme et encourt la nullité, indépendamment de la validité de la signature contestée par Mme [H] [A] qui n’apparait pas conforme à celle reproduite sur sa carte nationale d’identité.

En conséquence le tribunal prononce la nullité du cautionnement de Mme [H] [A] et rejette l’ensemble des demandes formulées à son encontre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [U] [I], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en en l’espèce de condamner M. [U] [I] à payer à Mme [Y] [L] et à M. [E] [R] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], conclu le 1er février 2025, entre Mme [Y] [L] et M. [E] [R], d’une part et M. [U] [I], d’autre part, à la date du 06 janvier 2026 ;

ORDONNE à M. [U] [I] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [Y] [L] et M. [E] [R] seront autorisés à faire procéder à son expulsion dans les délais légaux, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à Mme [Y] [L] et à M. [E] [R] la somme de 2340,00 euros au titre des loyers impayés au mois de novembre 2025, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement.

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à Mme [Y] [L] et à M. [E] [R] une indemnité d’occupation mensuelle de 780,00 euros à compter du 06 janvier 2026 jusqu’à son départ effectif des lieux ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement du 29 décembre 2024, MET HORS DE CAUSE Mme [H] [A] et REJETTE toutes les demandes formulées à son encontre par Mme [Y] [L] et par M. [E] [R].

CONDAMNE M. [U] [I] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur notification et de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à Mme [Y] [L] et à M. [E] [R] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 mai 2026.

La Greffière, Le Juge,