Tribunal de Proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CWU

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

[C] [U]

[X] [U]

[A] volontaire

[F] [U]

[A] volontaire

C/

Syndic. de copro. [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 05 MARS 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [C] [U]

né le 24 Juillet 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [X] [U] [A] volontaire

représenté par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [F] [U] [A] volontaire

représentée par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Syndic. de copro. [G], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] sont propriétaires d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3].

La copropriété au sein de laquelle se trouve ce logement est gérée par un syndic de copro, la SAS [G], agence de [Localité 4].

Saisi par M. [C] [U] d’un différend relatif à la prise en charge de travaux à son domicile suite à l’arrêt de la ventilation de la part de la SAS [G], agence de [Localité 4], le conciliateur a dressé un constat d’échec le 26 novembre 2024.

Par requête déposée au greffe le 7 janvier 2025, M. [C] [U] a enjoint la SAS [G], agence de Berck devant le juge du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander sa condamnation au paiement :

de la somme de 472,76 euros au titre des travaux réalisés ; de la somme de 372,90 euros au titre des trajets pour se rendre sur les lieux, de l’impression des documents et de l’usure psychologique. Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 6 mars 2025.

À l’audience du 6 mars 2025, M. [C] [U], représenté par sa fille, Mme [F] [U] dument munie d’un pouvoir, a réitéré ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Le syndic de copro [G], n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

Par décision en date du 24 avril 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 juillet 2025.

À l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été finalement retenue à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience du 5 février 2026, M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U], représentés par leur conseil, s’en réfèrent oralement à leurs dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, ils demandent de condamner la SAS [G] à leur payer :

la somme de 472,76 euros au titre de la reprise des embellissements ; la somme de 250 euros au titre des frais de transport ; la somme de 50 euros au titre des frais d’impression et postaux ; la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral ; la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Se fondant sur l’article 1240 du code civil, les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les demandeurs font valoir que la défenderesse est responsable des dommages résultant de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de sa mission. À ce titre, ils soutiennent que la défenderesse a reconnu tant la réalité des désordres que leur origine lors de l’établissement du constat amiable de dégât des eaux.

Plus précisément, ils font valoir que la VMC a été arrêtée à compter du 15 avril 2023 jusqu’au 25 septembre 2023 et que cela a engendré de la moisissure sur le plafond de leur salle de bain. Ainsi, ils considèrent avoir subi plusieurs préjudices. Tout d’abord, ils indiquent avoir dû effectuer plusieurs aller-retours entre [Localité 4] et [Localité 5] afin de constater les désordres, faire établir un devis pour la réfection de la salle de bain, pour assister aux tentatives de conciliation et aux audiences de plaidoirie. Ensuite, ils soutiennent qu’en vue du règlement amiable du litige, ils ont dû effectuer un certain nombre d’impressions et ont dû régler des frais postaux, qu’ils évaluent à la somme totale de 50 euros. Enfin, ils soutiennent avoir subi un préjudice moral du fait de ce litige car les faits sont intervenus alors qu’ils étaient en deuil.

En réponse aux moyens soulevés par la SAS [G], agence de [Localité 4], M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] font valoir que les désordres affectant la VMC en 2021 étaient d’ordre privatif et ont été réglés par leurs soins. De même, ils soutiennent que les bouches de VMC étaient obsolètes car vétustes et qu’ils n’ont pas condamnés ces dernières. Ils soulignent que le remplacement de ces bouches de VMC a été réglé par la copropriété et que le syndic a donc nécessairement en sa possession les factures dont il réclame la communication. Encore, ils font valoir que s’il existait un lien entre les désordres de 2021 et ceux de 2023, il appartiendrait à la SAS [G], agence de [Localité 4] de le prouver.

Ensuite, les demandeurs soutiennent que la décision d’arrêter la VMC n’a pas été prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires dans la mesure où le procès-verbal de l’assemblée générale ne fait pas figurer une telle décision et que la décision de l’arrêt de la VMC a été transmise la veille de l’assemblée générale du 15 avril 2023. De plus, ils font valoir que la décision d’arrêt de la VMC résulte uniquement de la plainte d’un copropriétaire, dont l’attestation n’est pas conforme aux dispositions des articles 200 et suivants du code de procédure civile et donc ne correspond pas à une urgence visant à assurer la sauvegarde de l’immeuble.

Enfin, se fondant sur l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs font valoir que le syndic a arrêté la VMC sans l’avis des copropriétaires alors qu’il s’agissait d’une intervention sur les parties communes. De même, ils ajoutent au visa de l’article 18 de la loi précitée, que l’urgence ne justifiait aucunement la décision d’arrêt de la VMC sans avis des copropriétaires.

La SAS [G], agence de [Localité 4], représentée par son conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions. En vertu de ces dernières, elle demande de :

avant dire droit :

condamner les demandeurs à communiquer sous astreinte de 150 euros par jour de retard les factures permettant de justifier des travaux d’embellissement réalisés en 2021 ; en toutes hypothèses :

débouter les demandeurs de leurs demandes ; condamner les demandeurs à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs aux entiers dépens. Au soutien de sa demande de communication des factures de 2021 sous astreinte, la SAS [G], agence de [Localité 4], se fondant sur l’article L131-1 du code des procédures d’exécution et l’article 1353, alinéa 2, du code civil, fait valoir que les demandeurs doivent prouver avoir repris les désordres de 2021 car ceux-ci étaient de même nature. Dans le cas inverse, elle avance qu’il ne pourra être déterminé si les désordres dont les demandeurs réclament la réparation sont apparus en 2023 ou sont les conséquences de 2021.

Sur le fond et en réponse aux moyens soulevés par les demandeurs, la SAS [G], agence de [Localité 4] fait valoir qu’il n’ait démontré aucune faute et que l’humidité n’a pas pu apparaître en quelques jours, suite à l’arrêt de la VMC entre le 15 avril 2023 et le 24 avril 2023. De même, elle indique que le constat amiable de dégât des eaux a pour objectif de faciliter et accélérer le règlement du sinistre par les assureurs et ne vaut donc pas reconnaissance de l’origine du sinistre. Ainsi, la réalité des dommages n’est pas établie avec cette pièce, de même qu’avec les photographies non circonstanciées produites. Pour finir, la SAS [G] affirme qu’il n’y a aucun lien de causalité entre le dommage et la faute qui n’ont pas été établis.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande avant dire droit de communication des factures d’embellissement suite aux désordres ayant affecté la VMC en 2021

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article L131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SAS [G], agence de [Localité 4] sollicite la communication des factures d’embellissement entrepris par les demandeurs suite aux désordres ayant affecté la VMC en 2021 afin de pouvoir déterminer le cas échéant si les prétendus désordres existaient déjà en 2021.

Il ressort des pièces produites par la SAS [G], agence de [Localité 4] (pièces 1 à 5) que la VMC du logement des demandeurs était dysfonctionnelle début de l’année 2021 pendant plusieurs semaines et que ce dysfonctionnement était imputable aux seuls propriétaires. M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] reconnaissent d’ailleurs que ce dysfonctionnement était d’ordre privatif et qu’il a donc été réglé par eux.

Si le dysfonctionnement de la VMC est établi en 2021, aucun élément ne permet d’établir qu’à la suite de celui-ci, le logement ait été affecté d’humidité et de moisissures et donc qu’il ait nécessité des travaux d’embellissement.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’ordonner la communication des factures d’embellissement suite aux désordres ayant affecté la VMC en 2021, sous astreinte. La demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

De plus, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Encore, aux termes de l’article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Par ailleurs, conformément à l’article 17, alinéa 1er, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Conformément à l’article 18 de cette même loi, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions légales ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé, dans les conditions éventuellement définies par décret d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Sur la demande de remboursement des travaux d’embellissement

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la SAS [G], agence de [Localité 4], en sa qualité de syndic a commis une faute en interrompant la VMC de l’immeuble et que cela a eu pour conséquence d’entrainer de l’humidité dans leur salle de bain et les a donc contraints à effectuer des travaux d’embellissement.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 15 avril 2023 que l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié les travaux effectués par la société Univ’air sur la VMC de l’immeuble collectif.

Au vu du mail du 18 avril 2023 faisant suite aux interpellations de M. [C] [U], Mme [W] [N], gestionnaire de copropriété au sein de la SAS [G], agence de [Localité 4] l’informe que la VMC a été arrêtée afin que certains copropriétaires puissent habiter leur logement pendant la semaine de vacances, ceux-ci se plaignant du bruit excessif de cet équipement.

À ce titre, la SAS [G], agence de [Localité 4], produit une attestation desdits copropriétaires établit le 16 février 2025. Celle-ci ne répond toutefois pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile.

De plus, les parties ne s’accordent pas sur la durée de l’interruption de la VMC. Les demandeurs font valoir que celles-ci a été interrompu du 17 avril au 25 septembre 2023 alors que la SAS [G], agence de [Localité 4] fait valoir que la VMC a été interrompu du 17 au 24 avril 2023.

À la lecture des pièces produites par les parties, il appert que la VMC a connu un moment d’interruption à compter d’avril 2023. Rien n’indique toutefois que la VMC ait été interrompue jusqu’au 25 septembre 2023 de façon interrompue. En effet, dans le mail adressé par M. [C] [U] au syndic le 25 juillet 2023, celui-ci déclare : « les 34 logements privés de VMC par [G] depuis 31 jours seront contents en attendant les travaux ». Ainsi, la VMC était fonctionnelle avant le 25 juin 2023. De même, il ressort des différents mails produits par l’une et l’autre des parties que les travaux de réfection de la VMC voté par l’assemblée générale le 15 avril 2023 ont été réalisés en septembre 2023 et que la VMC a été interrompue à cette occasion, puis rétablie à leur achèvement.

Il ressort néanmoins de ces éléments que l’interruption d’avril 2023 n’a aucun lien avec les travaux autorisés lors de l’assemblée générale du 15 avril 2023, comme le reconnait la SAS [G], agence de [Localité 4].

De même, les pièces produites ne permettent pas d’établir l’urgence et la nécessité d’une telle interruption. Ainsi, la SAS [G], agence de [Localité 4] a commis une faute en interrompant la VMC en avril 2023, en-dehors de toute décision de l’assemblée générale en ce sens.

Ensuite, les demandeurs soutiennent que l’arrêt de la VMC a entraîné de l’humidité dans leur logement, entraînant de la moisissure dans leur salle de bain et donc un préjudice financier correspond aux travaux de reprise des embellissements à leur encontre. À ce titre, ils font notamment valoir que la SAS [G], agence de [Localité 4] a reconnu l’existence et l’origine du désordre en signant le constat amiable de dégâts des eaux le 5 mai 2023.

La défenderesse se défend d’avoir reconnu ce désordre par l’établissement de ce constat.

À la lecture dudit constat, force est de constater que le syndic a reconnu l’existence d’un dégât des eaux dont la nature et l’étendue n’est pas précisée et qui serait consécutif à l’arrêt de la VMC.

Toutefois, le caractère laconique de ce constat ne permet pas à lui seul de déterminer que le sinistre est relatif à de l’humidité dans la salle de bain, ni même que cela concernait l’arrêt de la VMC du mois d’avril 2023. À ce titre, s’il est reproché au syndic d’avoir interrompu la VMC à compter du 15 avril 2023, le constat mentionne que le sinistre a été découvert le 28 avril 2023, soit 13 jours après l’arrêt de la VMC, un laps de temps fort rapide pour l’apparition de moisissures. De plus, force est de constater que les photographies non circonstanciées produites par les demandeurs ne permettent pas, à elles-seules d’établir de l’existence certaine du désordre et de son étendue.

Ainsi, à défaut d’apporter la preuve de ce dommage, les demandeurs échoient à prouver l’existence du préjudice financier qui en découlerait. La demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais de transport

En l’espèce, les demandeurs font valoir que le refus de la SAS [G], agence de [Localité 4] de leur rembourser les travaux d’embellissement consécutifs à la prétendue humidité du logement les a contraints à effectuer un certain nombre de déplacements pour mettre fin au désordre avant et pendant la présente procédure.

Cette demande reposant sur l’existence de moisissures dans le logement et donc sur un dommage qui n’a pas été prouvé par les demandeurs, cette demande sera également rejetée.

Sur la demande relative aux frais d’impression et postaux

En l’espèce, les demandeurs font valoir que le refus de la SAS [G], agence de [Localité 4] de leur rembourser les travaux d’embellissement consécutifs à la prétendue humidité du logement les a contraints à effectuer un certain nombre d’impression et de régler des frais postaux.

Cette demande reposant sur l’existence de moisissures dans le logement et donc sur un dommage qui n’a pas été prouvé par les demandeurs, cette demande sera également rejetée.

Sur la demande relative au préjudice moral

En l’espèce, les demandeurs font valoir que le refus de la SAS [G], agence de [Localité 4] de leur rembourser les travaux d’embellissement consécutifs à la prétendue humidité du logement leur a causé un préjudice moral dans la mesure où les faits litigieux se sont produits durant une période de deuil.

Cette demande reposant sur l’existence de moisissures dans le logement et donc sur un dommage qui n’a pas été prouvé par les demandeurs, cette demande sera également rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande formée au titre des frais irrépétibles par M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] sera rejetée.

M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] seront condamnés à payer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles à la SAS [G], agence de [Localité 4].

PAR CES MOTIFS,

Le juge, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

avant dire droit :

REJETTE la demande formée par la SAS [G], agence de [Localité 4] tendant à la communication sous astreinte des factures d’embellissement suite aux désordres ayant affecté la VMC en 2021 ;

sur le fond :

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] au titre des embellissements ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] au titre des frais de transport ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] au titre des frais d’impression et postaux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] au titre du préjudice moral ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] à payer la somme de 600 euros (six cents euros) à la SAS [G], agence de [Localité 4] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [C] [U], Mme [F] [U] et M. [X] [U] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 05 mars 2026.

La Greffière, Le Juge,