Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

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[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 26/00201 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OGI

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

S.A. URBAVILEO

C/

[D] [L]

[P] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

Jugement rendu le 23 Avril 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Y] [M], gestionnaire contentieux, dument munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS

Mme [D] [L]

née le 17 Novembre 1991,

demeurant [Adresse 4]

non comparante

M. [P] [H]

né le 07 Octobre 1991 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 05 Mars 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00201 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OGI et plaidée à l’audience publique du 05 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 23 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2025, la SA URBAVILEO a donné à bail à Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H], concubins et solidaires, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 568,08 euros, et 192,51 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, la SA URBAVILEO a fait signifier à Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 175, 92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 15 septembre 2025, la SA URBAVILEO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, la SA URBAVILEO a fait assigner Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1393,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

condamner in solidum Madame [D] [L] et Monsieur [H] [P] aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, et de la saisine de la CCAPEX,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] le 12 janvier 2026.

À l’audience du 5 mars 2026, la SA URBAVILEO, représentée, maintient ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 1134,58 euros arrêtée au 3 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle indique que les débiteurs ont versé la somme de 700 euros le jour de l’audience ainsi que la somme de 300 euros en octobre 2025. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la SA URBAVILEO indique que Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 septembre 2025.

Monsieur [P] [H], qui comparaît en personne, reconnaît le principe de la dette. Il sollicite des délais de paiement, offrant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 32 euros en plus des loyers suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [P] [H] soutient que le ménage a aujourd’hui un nouveau revenu. S’il indique être sans emploi et percevoir 1579 euros mensuels, il fait valoir que Madame [D] [L] perçoit désormais l’allocation journalière de présence parentale. Il ajoute ne pas avoir de crédits et ne pas être en situation de surendettement. Il soutient avoir eu des difficultés à obtenir le logement alors même que le couple a six enfants à charge.

Madame [D] [L], régulièrement assignée, à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [L], assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à son égard en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA URBAVILEO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA URBAVILEO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 juin 2025, du commandement de payer délivré le 11 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 3 mars 2026 que la SA URBAVILEO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] à payer à la SA URBAVILEO la somme de 1134,58 euros, au titre des sommes dues au 3 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location prévoit qu’ « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, celui-ci pourra, après examen du cas en liaison avec le Service Social, être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 septembre 2025 pour un montant de 1267,52 euros. Cependant, ce montant est inférieur à trois mois en loyer principal (568,08 * 3 = 1704,24 euros).

Par conséquent, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 1134,58 euros selon décompte au 3 mars 2026.

Ainsi, malgré un commandement de payer, la dette locative a connu une augmentation significative.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 8 janvier 2026, date de l’assignation.

En l’espèce, au vu du diagnostic social et financier, les locataires ont un reste à vivre de 1002,50 euros et ont effectué un versement de 700 euros au jour de l’audience. De plus, la SA URBAVILEO ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où ils ne respecteraient pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à compter de la date de résiliation effective du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] seront condamnés à payer ces sommes solidairement, le temps de leur occupation commune.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA URBAVILEO ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [D] [L] et Monsieur [H] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture, et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA URBAVILEO les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA URBAVILEO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juin 2025 entre la SA URBAVILEO d’une part et Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4],

CONDAMNE solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] à payer à la SA URBAVILEO la somme de 1134,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 mars 2026 échéance de mars non incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 11 septembre 2025,

ACCORDE un délai à Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [D] [L] et Monsieur [H] [P] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 48 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance,

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location concernant sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] à payer à la SA URBAVILEO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [L] et Monsieur [P] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 septembre 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection