Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 25/01682 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NBV

JUGEMENT DU : 09 Avril 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[W] [H]

[M] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors des débats et de Pauline CARON, greffier lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

M. [W] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [M] [R], demeurant [Adresse 4]

Comparante

DÉBATS : 05 Février 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01682 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NBV et plaidée à l’audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2021, la société anonyme Sia Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [W] [H] et Mme [M] [R] sur un logement, un garage et un jardin situés au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total payable à terme échu le 5 du mois de 510,79 euros et d’une provision pour charges de 41,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2182,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [H] et Mme [M] [R] le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 novembre 2025, la SA Sia Habitat a assigné M. [W] [H] et Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion des défendeurs, ainsi que celles de tous occupants de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une de 2923,74 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour de la constatation de la résiliation et outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 588,45 euros, depuis la constatation de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux, en vertu de l’article 1760 du code civil ;

— condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 5 février 2026, la SA Sia Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le maintien des demandes contenues dans l’assignation et actualise la demande principale en paiement à la somme de 2387,24 euros arrêtée au 26 janvier 2026.

Elle a déclaré que les locataires ont repris le paiement des loyers et qu’elle s’en rapporte quant à la question de l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Mme [M] [R] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et a proposé de régler la somme mensuelle de 100,00 euros pour apurer sa dette. Elle a indiqué qu’elle perçoit 1000,00 euros de chômage et son compagnon, 1700 euros de salaire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande :

La SA Sia Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2182,09 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont repris le paiement des loyers courants à l’audience et ont commencé à apurer leur dette. Au vu du diagnostic social et financier, ils ont un reste à vivre mensuel de 1346 euros. Ainsi, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation leur seront accordés, suivant les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [H] et Mme [R], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, M. [H] et Mme [M] [R] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 588,45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [H] et Mme [R] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la SA Sia Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 26 janvier 2026, M. [W] [H] et Mme [M] [R] lui devaient la somme de 2387,24 euros, échéance de janvier incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite (291,26 euros) qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais « assurance pour compte » (15,73 euros) qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant. Encore, l’échéance de janvier 2026 sera déduite de la créance car, au regard des dispositions contractuelles, celle-ci n’est pas échue à la date du 26 janvier 2026.

Par ailleurs, le bail comporte une clause de solidarité, de sorte que les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement (593,98 euros).

M. [H] et Mme [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 1486,27 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] et Mme [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] et Mme [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, la société Sia Habitat sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition du contrat conclu le 16 novembre 2021 entre la SA Sia Habitat, d’une part, et M. [W] [H] et Mme [M] [R], d’autre part, concernant le logement, le garage et le jardin situés au [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 2], sont réunies depuis le 23 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [H] et Mme [M] [R] à payer à la SA Sia Habitat la somme de 1486,27 euros (mille quatre cent quatre-vingt-six euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, échéance de janvier non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [W] [H] et Mme [M] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100,00 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [H] et Mme [M] [R] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

* le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [H] et Mme [M] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

*M. [W] [H] et Mme [M] [R] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à la SA Sia Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 588,45 euros (cinq cent quatre-vingt-huit euros et quarante-cinq centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA Sia Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [W] [H] et Mme [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 27 novembre 2025 et de la notification à la préfecture,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,