R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE TROIS MARS DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 25/02302 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HGM

Le 03 mars 2026

AB/CB

DEMANDERESSE

S.A.S. LJM IMMO 1, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous l’identifiant SIREN 920 432 119, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. [D], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 823 491 956 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 08 janvier 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS LJM Immo 1 est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 6 novembre 2024, elle a signé avec la SCI [D] une promesse unilatérale de vente au prix de 310 000 euros, sous condition suspensive, notamment, de l’obtention d’un prêt.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception reçue le 15 avril 2025, la société LJM Immo 1 a mis en demeure la SCI [D] de régler l’indemnité d’immobilisation de 10 000 euros.

Par acte du 26 mai 2025, sur le fondement des articles 1103, 1104 et suivants, 1231 et 1343 du code civil, la société LJM Immo 1 a fait citer la SCI [D] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :

— la condamner à lui verser les sommes de :

—  10 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts à compter du 11 avril 2025 et capitalisation annuelle,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, la société LJM Immo 1 maintient l’ensemble de ses demandes, précisant solliciter la distraction des dépens au profit de M^e Sophie Graux, avocate au barreau de Boulogne-sur-Mer.

Rappelant les articles 1103, 1104, 1304, 1304-6 et 1304-3 du code civil, la société LJM Immo 1 expose qu’il appartient à la SCI [D] de justifier avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la condition suspensive et qu’elle échoue à apporter cette preuve,

alors que la condition suspensive retenait que la demande de prêt devait porter sur le montant maximal de 322 300 euros, être présentée à au moins deux établissements bancaires et être adressée au mandataire avant le 30 décembre 2024. Elle ajoute que la SCI [D] n’a pas sollicité la prorogation du délai avant le 30 décembre 2024 ni levé l’option d’achat avant le 15 février 2025. Elle en déduit que l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue lui est acquise. Enfin, au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, elle rappelle que la SCI [D] n’a pas répondu aux mises en demeure des 11 février et 11 avril 2025 et persiste à s’opposer à ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la SCI [D] demande à la juridiction de :

— constater sa bonne foi,

— constater qu’elle produit deux attestations de refus bancaire,

— débouter la société LJM Immo 1 de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes adverses, la SCI [D] avance que la promettante est une professionnelle de l’immobilier et que le bien n’a été immobilisé que durant une courte période de deux mois. Soulignant la brièveté du délai retenu par l’avant-contrat pour justifier de l’obtention du prêt, elle rappelle avoir pris attache avec le Crédit agricole et la SG Crédit du Nord qui, indépendamment de sa volonté, ont apporté des réponses tardives. Elle estime avoir réalisé les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et fait valoir sa bonne foi.

La clôture a été ordonnée à la date du 12 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la promesse de vente contient une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier aux termes de laquelle l’acquéreur devra, au plus tard le 30 décembre 2024 :

— "avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 322 300 euros pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 4,5% la première année;

— constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de 2 organisme(s) prêteur(s)."

Le contrat précise en outre, par une mention portée en caractères gras, que « le bénéficiaire devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s). »

Il indique enfin qu’en cas de non-réalisation des conditions suspensives, l’indemnité forfaitaire d’immobilisation sera restituée sauf « si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement au bénéficiaire en raison notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier », auquel cas le promettant pourra faire déclarer la condition suspensive réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Or, la SCI [D] ne produit aucun élément permettant de retenir qu’elle a adressé les refus de prêt avant le 31 décembre 2024 ni sollicité la prorogation du délai avant cette date.

En outre, aucune des deux attestations de refus de prêt produite ne précise la date de la demande formée par la SCI [D] ou encore la durée et le taux du prêt sollicité.

Enfin, l’attestation de refus de prêt établie par le Crédit agricole Nord de France le 17 janvier 2025, porte sur le montant de 327 365 euros, montant supérieur à celui convenu par les parties au contrat.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI [D] ne justifie pas avoir réalisé les diligences prévues au contrat.

Dès lors, l’indemnité d’immobilisation fixée à 10 000 euros est acquise à la société LJM Immo 1 et la SCI [D], qui ne l’avait pas versée lors de la conclusion de la promesse de vente, sera condamnée au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date de réception de la mise en demeure.

Enfin, en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation annuelle des intérêts étant de droit, elle sera prononcée.

Sur la résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI [D] justifie avoir formé deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires différents qu’elle a transmis à la demanderesse ou à l’un de ses mandataires.

Elle a notamment transmis le 26 avril 2025 le refus de prêt opposé par la SG Crédit du Nord au notaire de la société LMJ Immo 1, soit peu de temps après la mise en demeure reçue le 14 avril 2025.

Enfin, la société LMJ Immo 1, qui ne fait état d’aucun préjudice, ne précise pas les circonstances de nature à faire dégénérer en faute le droit de la SCI [D] à défendre à son action.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [D] sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI [D] sera condamnée à verser la somme de 3 000 euros.

Enfin, l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile n’étant pas discutée par les parties, il n’y aura pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [D] à verser à la SAS LJM Immo 1 la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025,

DIT que les intérêts échus seront capitalisés annuellement,

DÉBOUTE la SAS LJM Immo 1 de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SCI [D] à verser à la SAS LJM Immo 1 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [D] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Sophie Graux, avocate au barreau de Boulogne-sur-Mer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT